1-й КОНСАЛТ ЦЕНТР Вызов консультанта
О КомпанииНаши УслугиОнлайн УслугиПолезная ИнформацияНаши Реквизиты

7. Недвижимость


а) Споры в области прав на недвижимое имущество

 

1. Регламентация деятельности в сфере строительства, реконструкции и ремонта зданий и сооружений

- Правовое обеспечение подрядных отношений и долевого участия в строительстве (инвестирования в строительство). Регламентирование договорных отношений с контрагентами с учетом требований законодательства и сложившейся правоприменительной практики.

- Анализ и разработка схем участия инвестиционной деятельности с учетом правомерности, надежности, экономичности.

- Правовое и организационное содействие в разрешении споров по вопросам:

правовой квалификациии договорных отношений,

порядкa оплаты и распределения долей в объектах строительства,

защиты субъектами инвестиционной деятельности нарушенных прав,

уступки прав требования из договоров долевого участия в строительстве, возмещения убытков участникам долевого строительства.

- Разработка положений о проведении конкурсов с целью получения прав на объект строительства/реконструкции, получения прав на земельный участок, обоснование инвестиций.

- Представление интересов по проблемам недвижимости в арбитражных и федеральных судах.

2. Упорядочение правового статуса имущества. Перевод прав на недвижимость в процессе реструктуризации

- Техническое и юридическое сопровождение первичной и вторичной регистрации прав на недвижимость.

- Сопровождение процедуры приватизации предприятия, имущественных комплексов, в том числе обоснование определения оптимального способа приватизации, комплексные услуги по исполнению требований законодательства о приватизации в области аудита, оценки в соответствии с выбранной стратегией приватизации.

- Стандартизация деятельности отделов компании клиента в вопросах недвижимости в соответствии с действующим законодательством.

3. Проведение комплекса работ по инвентаризации объектов недвижимости

 

4. Выработка единых принципов управления земельными ресурсами

- Анализ правового режима земель, вовлеченных в хозяйственный оборот.

- Разработка процедуры юридически безупречного оформления прав на землю.

- Оказание комплекса услуг по Северо-Западному региону, связанных с оформлением межевого дела. Юридическое сопровождение присвоения кадастрового номера на земельный участок.

- Решение посредством юридического инструментария специфических проблем оформления земельных отношений в условиях отсутствия нормативных документов.

5. Сопровождение сделок с недвижимостью

- Оформление прав на недвижимое имущество

- Вопросы приватизации недвижимого имущества

- Перевод земель в другую категорию

- Перевод помещений в нежилой фонд

- Предоставление устной консультации - от 2000 р.

- Предоставление письменной консультации - от 2000 р.

- Подготовка правовых заключений по вопросам, связанным с недвижимостью - от 3000 р.

- Сопровождении сделок с недвижимостью, с участием юриста - от 6000 р.

- Помощь в оформлении и получении необходимых документов - от 6000 р.

- Ознакомление с документами, подготовка и подача искового заявления в суд - от 6000 р.

- Участие юриста непосредственно в судебном заседании - от 10000 р.

- В случае необходимости участие в ходе обжалования решения суда, не вступившего в законную силу - от 12000 р.

- Участие юриста в ходе исполнения решения суда в службе судебных приставов - от 12000 р.

 

б) Сопровождение сделок с недвижимостью

 

Предоставляем следующие услуги:

По изменению права на земельные участки:

 

·  Оформление земли из пользования в аренду

 

·  Оформление земли из пользования в собственность

 

·  Оформление аренды гос и муниципальных земель

 

·  Выкуп земли из аренды в собственность

 

·  Выкуп земли из гос и муниципальной собственности

 

·  Оформление уступки прав аренды земли

 

·  Смена собственника земли через смену учредителей

 

·  Оформление смены других видов права

 

По переводу земель в другую категорию :

 

·  Изменение целевого назначения сельхозземель

 

·  Изменение целевого назначения земель поселений

 

·  Изменение целевого назначения промземель

 

·  Изменение целевого назначения лесных земель

 

·  Изменение целевого назначения земель запаса и др.

 

По изменению вида использования земель:

 

·  Оформление земли под огородничество

 

·  Перевод земель для садоводства (с/т)

 

·  Замена земель личного подсобного хозяйства на ИЖС

 

·  Перевод земель под дачное строительство

 

·  Изменение вида использования земель поселений и др.

 

По проведению предварительных работ:

 

·  Осмотр участка на месте

 

·  Сбор и анализ исходных данных по участку

 

·  Проведение правовой экспертизы участка

 

·  Оформление комплекта учредительных документов Заказчика

 

По регистрации участка:

 

 

·  Подготовка документов для регистрации участка

 

·  Регистрация участка в Регистрационной палате с получением Свидетельства на землю

 

Другие аналогичные услуги:

 

·  Подготовка Межевого дела

 

·  Организация геосъёмки земельного участка

 

·  Получение и согласование Акта выбора участка

 

·  Отвод индивидуальных земель (в деревнях, сёлах, посёлках) для ИЖС, ЛПХ, сад.товариществ и т.п.

 

·  Справочная информация и др.

 

в) Согласование перепланировки

 

Поздравляем, Вы приобрели  новую квартиру! Большую, просторную, в хорошем месте и с приличными соседями. Все просто великолепно, за исключением  вот этой стены, которая препятствует объединению гостиной с маленькой кухней… или раздельного санузла, который Вам хочется объединить.

 

И вот Вы начинаете сносить стены. Шум из вашей квартиры, пыль и грязь – все это привлекает соседей. Возможно, вы на это не обращаете внимания. Проблемы начнутся тогда, когда,  допустим, Вам потребуется получить паспорт на квартиру, либо Вы по неосмотрительности впустите в квартиру работника ЖЭКа. После получения предписания с просьбой представить документы, подтверждающие, что перепланировка в вашей квартире согласована, начнется настоящий кошмар – походы по чиновничьим кабинетам, многочасовые стояния в очередях, получение справок, разрешений, документов…

 

Одно из двух: либо Вы падаете духом и восстанавливаете разрушенные стены, либо берете отпуск на работе, а лучше увольняетесь, и начинаете согласовывать перепланировку. Рано или поздно Вы, конечно, получите согласование, но к тому времени Вы уже пожалеете, что вообще затеяли все это. Ведь квартира была в принципе неплохая...

 

Если Вы цените Ваше время и нервы, лучше до начала проведения перепланировки обратиться к специалистам, которые помогут Вам сделать проект, согласовать его в многочисленных инстанциях, получить разрешение на перепланировку в МВК.

 

Возможен вариант, когда вы получили квартиру с уже совершенной перепланировкой. Об этом можно узнать случайно, получив паспорт на квартиру, в котором будет написано: перепланировка без нарушения внешних границ объекта. На данный момент Вы еще можете избавиться от подобной квартиры. ФРС по СПб и Ленобласти еще не чинит препятствий при отчуждении подобных квартир. Но если Вы решите оставить квартиру за собой, согласовывать перепланировку придется именно Вам.

 

Кроме того, не следует забывать о п.2.ст.29 Жилищного кодекса РФ, который устанавливает, что лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность, и обязывает лицо привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющем согласование.

 

Если же жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, заинтересованный госорган обращается в суд, который принимает одно из следующих решений:

 

- если Вы собственник помещения – о продаже квартиры с публичных торгов, при этом Вам выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом судебных расходов.  Обязанность по приведению квартиры в прежнее состояние возлагается на покупателя Вашей квартиры.

 

- если Вы наниматель квартиры – о расторжении  договора социального найма, при этом квартиру в прежнее состояние приводит собственник помещения (государство).

 

У Вас еще остались сомнения в том, что работу подобного рода должен выполнять специалист?

 

Процедура согласования перепланировки состоит из следующих этапов:

 

- получение документов, необходимых для создания проекта перепланировки;

 

- выполнение проекта перепланировки (организацию, имеющую лицензию на подобного рода работы, Вы можете найти самостоятельно, либо Вам могут помочь наши сотрудники);

 

- согласование проекта перепланировки в многочисленных организациях, таких как Противопожарная служба, Роспотребнадзор, эксплуатирующая организация и т.д. Перечень этих организаций зависит от сложности перепланировки, дома, в котором расположена Ваша квартира, и многих других факторов и т.д.

 

- подача документов на согласование в МВК

 

- и… получение долгожданного разрешения на перепланировку.

 

В сфере согласования перепланировок действует значительное количество нормативно-правовых актов, распоряжений, положений, СНиП и т.д., разобраться в которых под силу только специалисту, именно поэтому желательно обратиться в организацию, имеющую опыт в подобного рода делах.

 

Если Вам необходимо согласование перепланировки в Вашей квартире, Вы можете обратиться к нам, и мы с удовольствием Вам поможем. Специалисты компании «1-Й КОНСАЛТ ЦЕНТР» с удовольствием возьмут на себя Ваши заботы, касающиеся согласования перепланировки, как будущей, так и состоявшейся. При первичной консультации необходимо предоставить правоустанавливающие документы на квартиру, в которой планируется совершить перепланировку.

 

г) Регистрация прав на недвижимое имущество

 

В Санкт-Петербурге регистрацией прав на недвижимое имущество, возникающих на основании договоров (купли-продажи, об отступном, мены, дарения) и сделок с ним, занимается ГУ «Управление Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (ГУ ФРС, ранее именовался ГБР).

 

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

 

Для решения всех вопросов, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество, компания «1-Й КОНСАЛТ ЦЕНТР» предлагает:

 - консультации о порядке, условиях и сроках проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об общих требованиях к перечню необходимых для регистрации документов и к их оформлению;

 - юридическую экспертизу комплекта документов, представляемого на государственную регистрацию;

 - оказание конкретной помощи в устранении имеющихся недостатков в документах и приведении их в соответствие с требованиями ГУ ФРС по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательства РФ;

 - проверка записей в Едином государственном реестре прав об обременениях объекта сделки посредством осуществления запроса в ГУ ФРС по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

 - заказ и получение в БТИ необходимых документов (экспликаций, поэтажных планов, выписок, справок и так далее);

 - составление проектов договоров купли-продажи, мены, аренды и других в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и города Санкт-Петербурга;

 - представление в ГУ ФРС по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним интересов правообладателя (оформление и подача заявлений, ведение переписки по спорным вопросам, подача и получение документов);

 - сбор и получение необходимых документов для регистрации права хозяйственного ведения на объекты недвижимости в ГУ ФРС с оформлением Свидетельств о государственной регистрации права;

 - сопровождение сделок по долевому строительству, в том числе регистрация пакета застройщика;

 - перевод жилого фонда в нежилой и наоборот;

 - согласование проектов перепланировок помещений.

 

 Наши специалисты проанализируют представленные Вами документы, дадут рекомендации в соответствии с действующим законодательством, окажут юридическую поддержку в осуществлении интересующей Вас сделки, а также произведут ее регистрацию в максимально сжатые сроки. Стоимость в каждом конкретном случае зависит от объема заказанных услуг.

 

д) Сделки с жилой недвижимостью

 

Правильное оформление договора – залог защиты ваших прав Решив приобрести либо продать квартиру, большинство из нас обращается в агентство недвижимости. Общение с агентом, прекрасно владеющим техникой продаж, всегда убеждает нас в том, что более опытного специалиста просто не найти. Да и зачем его искать, ведь мы обратились в лучшее агентство в городе, если не в стране. Для оформления отношений агент предлагает заключить договор. Хотя большинство клиентов подписывают данный документ, не читая, некоторые все же пытаются вникнуть в его содержание. Однако агент не дает вразумительных ответов о содержании и смысле непонятных вам пунктов. Вы слышите один из следующих ответов: «это к нашей ситуации не относится», «это стандартная фраза, так делается всегда», «об этом не беспокойтесь, потому что этого никогда не произойдет», и под конец – коронное «образец договора у нас утвержденный, я не имею права вносить изменения в текст». Однако если Вы проявите некоторую настойчивость и убедите агента подождать, пока вы проверите договор с помощью юриста, вы будете удивлены тем, как много пунктов в договоре прямо ущемляют ваши интересы! Например, как правило, при продаже комнаты или квартиры агентства заключают с клиентом так называемый «эксклюзивный» договор, по которому клиент не имеет права обращаться к другим агентам. В нашей практике был случай, когда на вопрос к агенту, какие риски клиент несет при нарушении этого пункта, был получен ответ «если не будете обращаться к другим агентам – то никаких». А в договоре при этом было указано, что при продаже квартиры через посредство другого агентства клиент обязан уплатить данному агентству штраф в размере 3% от стоимости квартиры! Если учесть, что продавалась трехкомнатная квартира площадью около 70 кв.м., выплата штрафа могла бы причинить клиенту убытки в несколько тысяч долларов США, не обратись он своевременно за консультацией к юристу. Кроме того, большинство договоров составлены таким образом, что клиент лишается каких-либо прав на расторжение договора, даже если агентство не выполняет взятые на себя обязательства. Сложности при заключении сделки При заключении договора купли-продажи недвижимости, пожалуй, самое главное – это тщательно проверить документы продавца квартиры, либо, если вы сами являетесь продавцом, быстро и профессионально собрать все необходимое. В этой, на первый взгляд, несложной работе, достаточно много подводных камней. Например, нужно тщательно проверить, когда состоялись расчеты по предыдущей сделке, был ли продавец в браке, кто и когда был зарегистрирован в квартире, имеется ли в квартире несогласованная перепланировка, разрешить вопросы со снятием с регистрационного учета прописанных, но не проживающих лиц, несовершеннолетних, и т.д. Мы считаем своей обязанностью помочь нашим клиентам в получении налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц, которые полагаются вам по закону. Такую работу для вас выполнит аттестованный бухгалтер, который заполнит вашу налоговую декларацию по налогу на имущество и НДФЛ, подготовит и подаст документы на получение налогового вычета по НДФЛ. Бывают случаи, когда клиент хочет приобрести недвижимость, но в связи с планируемым разводом откладывает разрешение этого вопроса на неопределенный срок. Наши специалисты помогут вам приобрести недвижимость таким образом, чтобы она оставалась в вашей собственности и не подлежала разделу при возможном расторжении брака. Вряд ли можно сомневаться в том, что выполнять такую работу должны специалисты с высшим юридическим и финансово-экономическим образованием и значительным опытом работы. А между тем подавляющее большинство агентств недвижимости набирает в качестве агентов стажеров, не отвечающих данному критерию, отдавая предпочтение энергичности, коммуникабельности и прочим качествам, позволяющим эффективно осуществлять продажи. Почему вам стоит работать с нами? В компании «1-й консалтинговый центр» работает штат профессионалов в области сопровождения сделок с недвижимостью и налогообложения. Наша компетентность и качество нашей работы позволит вам избежать многих негативных последствий, возникших при заключении сделки с «проблемной» (как оказалось) квартирой. Наши юристы: - проверят правоустанавливающие документы на объект сделки, - соберут все документы, не только необходимые для заключения сделки, но и подтверждающие безопасность заключаемого договора, - сделают выводы о юридической чистоте предыдущей сделки, т.е. снизят риск признания сделки недействительной, - организуют порядок расчетов с учетом интересов клиента, - включат в договор пункты, защищающие интересы клиента, - зарегистрируют переход права собственности, - проконсультируют клиента, со ссылками на действующее законодательство, по вопросам семейного, жилищного, налогового права, подскажут варианты разрешения проблемных ситуаций и т.д.

 

е) Сделки с коммерческой недвижимостью

 

Компания «1-Й КОНСАЛТ ЦЕНТР» оказывает услуги по регистрации:

 - договора ипотеки коммерческой недвижимости,

- договора аренды коммерческой недвижимости?

 

- договора купли-продажи коммерческой недвижимости.

 

Специалисты компании «1-Й КОНСАЛТ ЦЕНТР» в интересах Заказчика обеспечат:

 - юридическую консультацию (устную или письменную – по особо сложным вопросам);

 - экспертизу предоставленных Заказчиком правоустанавливающих документов на объект недвижимости, представят рекомендации по устранению недостатков в документах; 

 - разработку необходимых договоров;

 - составление пакета документов, необходимых для государственной регистрации сделок с недвижимостью;

 - подачу и получение документов о государственной регистрации сделок недвижимости.

 

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимостью:

 

 - договор об ипотеке;

 - договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры;

 - договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру, части жилого дома или квартиры;

 - договор продажи предприятия как имущественного комплекса;

 - договор дарения недвижимого имущества;

 - договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество;

 - отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество;

 - пожертвование недвижимого имущества;

 - договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры;

 - договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру, части жилого дома или квартиры;

 - договор ренты с передачей недвижимого имущества под выплату ренты;

 - договор пожизненного содержания с иждивением;

 - договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года;

 - договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок;

 - договор аренды с правом выкупа;

 - договор субаренды;

 - договор аренды предприятия;

 - договор аренды участков лесного фонда;

 - договор безвозмездного пользования участком лесного фонда;

 - договор концессии участков лесного фонда;

 - договор залога права аренды недвижимости;

 - соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем;

 - договор участия в долевом строительстве;

 - уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве;

 - уступка прав требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации;

 - перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации.

 

Значительный опыт в сфере регистрации сделок с недвижимостью позволяет нашим специалистам оперативно и качественно разрешать любые проблемы, связанные с регистрацией сделок с недвижимым имуществом.

 

ж) Оформление сделок с землей

 

Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

 

Услуги компании «1-Й КОНСАЛТ ЦЕНТР» по оформлению сделок включают в себя:

 

 - оформление в собственность, права пожизненного наследуемого владения земельных участков в Санкт-Петербурге и Ленинградской области;

 

 - приватизация земли (выкуп земельных участков через Фонд имущества);

 

 - оформление прав собственности или аренды на земельный участок, занятый недвижимым имуществом;

 

 - юридическое сопровождение сделок с земельными участками: составление (экспертиза) договоров купли-продажи, аренды, субаренды, договор залога (ипотеки);

 

 - оформление кадастрового плана земельного участка:

 

помощь в получении кадастровых планов земельных участков, планов первичного и вторичного объекта недвижимости в общий срок;

 

· помощь в ускоренном получении кадастровых планов земельных участков, планов первичного и вторичного объекта недвижимости

 

 - переоформление права постоянного (бессрочного) пользования;

 

 - сопровождение землеустроительных работ - топографическая и кадастровая съемка, межевание;

 

- установление обременений, в т.ч. частных сервитутов;

 

 - сопровождение сделок с землей (купли-продажи, выкупа, уступки права аренды, сдачи в аренду, и т.д.)

 

 - регистрация в ГУ ФРС объектов недвижимости (здания, сооружения).

 

з) Сопровождение долевого строительства

 

На сегодняшний день около 90% строящегося жилья финансируется на условиях долевого строительства, когда застройщик привлекает средства граждан, как правило, до начала строительства дома. Однако до 2005 года права участников «доливки» не были надлежащим образом оформлены. Изобретались различные варианты договоров «соинвестирования», как правило, не соответствующие действующему законодательству. В то же время граждане, являясь более слабой в экономическом плане стороной отношений по долевому строительству, не всегда могли настоять на защите своих прав, слыша в ответ на просьбу о внесении изменений в текст договора «не нравится – не подписывайте!».

 

С 2005 года в Российской Федерации действует закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».  Этот закон призван защитить интересы граждан – дольщиков, уравняв их в правах с потребителями товаров, работ и услуг, чьи права обеспечены законодательством о защите прав потребителей.

 

До вступления в силу Закона, подписывая «инвестиционный» договор, гражданин не мог быть уверен в том, что утвердят именно тот проект, который ему предъявлен, что земельный участок будет предоставлен, что в случае просрочки строительства ему будут возвращены его инвестиции. Кроме того, была распространена практика заключения инвестиционных договоров даже в отсутствие инвестиционного контракта на проведение строительства, т.е. многие фирмы, «торгуя воздухом», собирали деньги граждан.

 

В настоящее время застройщики не имеют права привлекать средства граждан на основании таких договоров, как договор соинвестирования, договор о совместной деятельности (простого товарищества), договор купли-продажи будущей недвижимости и т.д. Поэтому при заключении договора с застройщиком надо обращать особенное внимание его содержание, иначе такой договор может быть признан недействительным, и Вы столкнетесь с необходимостью судебного возврата уплаченных денег, что может затянуться не на один год.

 

Вместо запрещенных форм договоров Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» закрепил новый вид гражданско-правового договора – договор участия в долевом строительстве.

 

Условия договора участия в долевом строительстве направлены на защиту интересов граждан-дольщиков. Так, например, в договоре обязательно должны быть установлены вид и размер ответственности застройщика за нарушение срока передачи гражданину его квартиры. В этом случае застройщик обязан уплатить дольщику неустойку в определенном размере от цены договора за каждый день просрочки (размер неустойки привязан к ставке рефинансирования Центробанка, на сегодня такая неустойка составляет примерно 0,13% в день).

 

Однако данный договор, несмотря на его широкое применение на практике, отсутствует в Гражданском кодексе. Поэтому особенно важно тщательно проверить правомерность такого договора, его соответствие нормам Гражданского кодекса РФ, Закона «Об участии в долевом строительстве…», Закона «О защите прав потребителей» и ряда других нормативных актов. В противном случае Вы не можете быть уверены в том, что Ваши права полностью защищены, и что покупаемая Вами квартира, пока существующая только на бумаге, действительно Вам достанется.

 

Кроме собственно содержания договора, при заключении сделки необходимо проверять, есть ли у застройщика действующее разрешение на строительство на данный объект, как (и на кого!) оформлены права на земельный участок, утвержден ли проект здания. Потребуйте у компании, с которой вы заключаете договор долевого участия, предъявить Вам копии устава, свидетельства о государственной регистрации, свидетельства о постановке на налоговый учет, лицензии на право осуществления строительных работ, документа, подтверждающего полномочия лица, подписывающего договор со стороны компании (генерального директора либо лица, подписывающего договор по доверенности). Помимо этого, необходимо внимательно изучить текст всех приложений к договору, поскольку недобросовестные компании, зная, что приложения мало кто читает, могут внести в них существенные условия договора, о которых Вы узнаете только после заключения сделки.

 

Чтобы разобраться во всех этих документах, требуется помощь квалифицированного юриста. Компания «1-й консалтинговый центр» предлагает юридическую проверку всех документов по сделке, представительство Ваших интересов при заключении договора, консультации по всем вопросам, связанным с приобретением недвижимости.

 

Кроме того, наши специалисты располагают возможностью получить полную информацию из государственных органов о наличии и сроке действия разрешения на строительство, землеотвода, планируемых сроках строительства, а также ряд других сведений о надежности и стабильности Вашего будущего застройщика.

 

Обращайтесь к нам, и Вы будете уверены, что Ваши интересы под надежной защитой!

 

и) Перевод помещений в нежилой фонд

 

Перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций, поэтому при приобретении помещения под указанные цели необходимо обратить особое внимание на принадлежность помещения к жилому или нежилому фонду.

 

Многие помещения, сейчас находящиеся в нежилом фонде, ранее являлись жилыми квартирами. До 2004 года действовали правила, установленные Жилищным кодексом, согласно которым устанавливался общий запрет на перевод в нежилой фонд «пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые».

 

Однако в порядке исключения допускалась возможность разрешения такого переустройства в домах этих жилых фондов. При этом перевод жилых помещений (жилых домов) в нежилые по прежнему законодательству мог быть инициирован только их фондодержателями – министерствами и ведомствами. Исключительный порядок не затрагивал индивидуальный жилищный фонд вообще.

 

Новый Жилищный кодекс Российской Федерации принципиально изменил отношение к переустройству и переводу жилых помещений в нежилые, при этом техническая и санитарная пригодность жилого помещения к дальнейшему проживанию значения не имеет.

 

Условия перевода комнат и квартир в нежилой фонд

 

Перевод в нежилое помещение комнаты возможен лишь в случае, если она признана непригодной для проживания (например, не отвечает санитарным требованиям: темная, сырая в результате неустранимых дефектов и проч.). После перевода в нежилое помещение комната используется проживающими в квартире лицами для удовлетворения бытовых и иных нужд.

 

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда она расположена на первом этаже указанного дома либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.

 

Необходимо отметить, что такому переводу (как и переводу в нежилое помещение комнаты в квартире) должно предшествовать признание квартиры непригодной для проживания.

 

Перевод жилого помещения в нежилое (и наоборот) не допускается, если право собственности на него обременено правами каких-либо лиц. К таким правам, в частности, относятся долгосрочная аренда, ипотека и т.п.

 

Жилые помещения, которые не отвечают предъявляемым к ним требованиям (например, в результате неустранимых дефектов жилое помещение является холодным, темным), должны быть переоборудованы для использования в других целях (для торговых, производственных и т.п.) либо подлежат сносу, если использование их в каком-либо другом качестве невозможно. В частности, такие помещения подлежат сносу при значительной степени износа дома.

 

Документы, необходимые для перевода в нежилой фонд

 

Заявитель – собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо подает в орган местного самоуправления:

 

·   заявление о переводе помещения;

 

·   правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

 

·   план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, - технический паспорт такого помещения);

 

·   поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

 

·   подготовленный и оформленный проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого).

 

Этот перечень является исчерпывающим, то есть орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо других документов.

 

Решение уполномоченного органа

 

Орган местного самоуправления обязан в установленный срок сообщить о своем решении заявителю и собственникам помещений, примыкающих к переводимому.

 

В действующем законодательстве не обозначено, в какой «форме» может быть выражена позиция собственников иных помещений, примыкающих к переводимому (согласие их или непринятие решения о переводе), и могут ли эти собственники повлиять на принятие решения о переводе.

 

Если для использования помещения в целях, которые преследует соответствующий перевод, необходим ремонт или переустройство, в решении о переводе должны содержаться требования провести такие работы и их перечень. Завершение этих работ подтверждается актом приемочной комиссии, на основании которого помещения будут использоваться в качестве нежилых.

 

Отказ в переводе жилого помещения в нежилой фонд

 

Законом установлены четыре случая отказа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого - в жилое, а именно:

 

·    непредставление комплекта документов;

·    представление документов в ненадлежащий орган;

·    несоблюдение условий перевода помещения (см.выше);

·    несоответствие проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства РФ.

 

В первых двух случаях речь идет не об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, а об отказе в рассмотрении вопроса о переводе. При этом в первом случае заявителю должно быть предложено представить недостающие документы, а во втором – обратиться в надлежащий орган.

 

Решение об отказе в переводе помещения необходимо обосновать. Помимо перечисленных выше основанием отказа должно быть нарушение прав и законных интересов собственников помещений, примыкающих к переводимому, а также пользователей соседними помещениями. Положительное решение также может быть обжаловано собственниками либо пользователями помещений, примыкающих к переведенному, если эти лица сочтут свои права нарушенными.

 

Перепланировка помещения

 

Как правило, перевод помещения в нежилой фонд сопровождается переустройством и перепланировкой жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать в себя перенос и разборку перегородок; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т.п.

 

В частности, при выполнении перепланировки могут выполняться следующие работы:

 

·    установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов,

·    перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов,

·    устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат,

·    прокладка новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств.

 

Необходимо учитывать, что производство работ, ведущих к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускается.

 

Более подробную информацию о перепланировках помещений можно получить здесь или по телефону 337-3-54 у нашего консультанта.

 

Компания «1-й консалтинговый центр» оказывает услуги по полному сопровождению процесса перевода жилого помещения в нежилой фонд на всех стадиях процесса. Мы полностью возьмем на себя подготовку всех необходимых документов, разнос их по инстанциям, общение с госорганами, внесение изменений по их замечаниям, уплату различных сборов и пошлин.

 

Высокая квалификация, многолетний опыт и наработанные связи в различных инстанциях, имеющиеся у наших специалистов, позволяют нам быстро и качественно оказывать услуги по переводу помещений из жилого фонда в нежилой и согласованию перепланировок помещений.

к) Управление многоквартирным домом

 

Каждый собственник помещения в многоквартирном доме имеет право и возможность участвовать в управлении своим многоквартирным домом. Поскольку собственность общая, то и решение о порядке ее использования, способе управления ею должно приниматься сообща.

 

Органом управления многоквартирным домом в многоквартирном доме является общее собрание собственников помещений. В компетенцию общего собрания входит:

 

1) принятие решений о реконструкции дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек, ремонте мест общего пользования в многоквартирном доме;

 

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

 

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (например, сдача в аренду чердака или подвала коммерческой фирме);

 

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

 

5) размер платы за содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме, в котором не созданы ни товарищество собственников жилья, ни жилищный кооператив, ни иной специализированный потребительский кооператив;

 

6) величина расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома;

 

7) условия договоров управления.

 

Выбор способа управления многоквартирным домом

 

Основная задача управления домом - обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг.

 

 Жилищный кодекс обязывает нас с вами выбрать один из способов управления многоквартирным домом. В качестве возможных вариантов предлагается:

 

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

 

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

 

3) управление управляющей компанией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому если в Вашем доме появилось объявление о проведении общего собрания жильцов, ни в коем случае не стоит его игнорировать, ведь важное решение о способе управления может быть принято вопреки Вашему мнению.

 

Если выбрано заключение договора с управляющей компанией…

 

В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны - органов управления товарищества собственников жилья в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

 

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что решение о заключении договора управления принимается органами управления товарищества собственников жилья, которыми в соответствии со статьей 144 Жилищного кодекса РФ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Председатель правления ТСЖ единолично решение о заключении такого договора принимать не вправе, поскольку заключение договора управления требует одобрения его общим собранием членов товарищества. При этом обращаю Ваше внимание на то обстоятельство, что Жилищным кодексом РФ не установлен минимальный состав членов правления товарищества собственников жилья.

 

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не определили сами конкретную управляющую компанию, за них это сделает Жилищное агентство Вашего района, проведя открытый конкурс по отбору управляющей компании. С фирмой, победившей на конкурсе, ГУ ЖА заключит договор на управление домом. Один дом может управляться только одной управляющей компанией.

 

Стоимость услуг по регистрации ТСЖ 20000 руб.

 

л) Приватизация государственной и муниципальной собственности

 

1. Определение способа приватизации и разработка оптимального плана действий

 

2. Юридическое сопровождение приватизации государственных и муниципальных унитарных предприятий

 

3. Юридическое сопровождение приватизации государственного и муниципального имущества на аукционе

 

4. Юридическое сопровождение приватизации государственного и муниципального имущества по конкурсу

 

5. Юридическое сопровождение приватизации государственного и муниципального имущества, проводимой иными способами

 

6. Юридическое сопровождение сделок, совершаемых в процессе приватизации государственного и муниципального имущества

 

-консультирование по вопросам порядка получения и предоставления документов, необходимых для заключения сделки приватизации;

-сбор, подготовка и/или корректировка документов необходимых для заключения сделки приватизации;

-правовая экспертиза договоров и иных документов;

-представление интересов Клиента при взаимодействии с органами государственной власти и местного самоуправления.



Опубликовано: 03.05.2011
© ООО «1КЦ» 2002-2017
Контактная информация        Лицензии и сертификаты
Москва Санкт-Петербург Екатеринбург Мурманск
8-911-1180886 8-981-7491808
(812) 412-4989
8-901-3160314 8-901-3155037
Наш индекс цитирования