1-й КОНСАЛТ ЦЕНТР Вызов консультанта
О КомпанииНаши УслугиОнлайн УслугиПолезная ИнформацияНаши Реквизиты

Обзор судебной практики Арбитражного суда Нижегородской области по спорам, связанным с заключением, изменением и расторжением договоров.


Обзор судебной практики Арбитражного суда Нижегородской области по спорам, связанным с заключением, изменением и расторжением договоров.

I. Введение.
II. Обзор судебных актов, связанных с заключением договоров:
- особенности споров, связанных с заключением договора энергоснабжения;
- особенности споров, связанных с заключением других видов договоров.
III. Обзор судебных актов, связанных с изменением договоров.
IV Обзор судебных актов, связанных с расторжением договоров:
- особенности споров, связанных с заключением договора аренды;
- особенности споров, связанных с заключением договора энергоснабжения;
- особенности споров, связанных с заключением договора долевого участия.


  I. В процессе анализа категории споров, связанных с заключением, изменением и рас-торжением договоров изучено 73 дела, рассмотренных в период с 28.08.2006 по 28.08.2007.
  Согласно ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании ра-венства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
  Все перечисленные принципы имеют одинаково большое значение и связаны между собой. В то же время при рассмотрении проблем договорного права особое значение име-ет принцип свободы договора.
   
  II. По общему правилу понуждение к заключению договора не допускается.
  В то же время законодатель в отдельных случаях предусматривает основания примене-ния понуждения к заключению договора.
  Так, ст. 426 ГК РФ устанавливает обязательность заключения коммерческой организа-цией публичного договора.
  Наиболее распространенным видом договора, заключаемым на рынке электроэнергии является возмездный договор на оказание услуг по передаче электрической энергии.
   
  Договор, предусматривающий неоднократное оказание услуг, выполнение работ, не может считаться заключенным посредством акцептования оферты, путем совер-шения лицом действий по оплате услуг, приемке работ, указанных в оферте, если в платежных поручениях, актах приема-сдачи работ отсутствует ссылка на этот дого-вор. Сами по себе такие действия свидетельствуют лишь о совершении разовых сде-лок.
   
  Предприниматель С. обратился в арбитражный суд с иском к предпринимателю Ч. о признании договора заключенным и взыскании вознаграждения.
  Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, на основании следующего.
  Между сторонами составлены акты приемки-сдачи работ по оказанию предпринимате-лем С. (арендодатель) предпринимателю Ч. (арендатор) услуг по аренде программы "Лом-бард-Аукцион-Магазин", согласно которым в январе, феврале и марте 2006 года аренда-тор должен заплатить арендную плату и плату за оказанные услуги.
  Платежными поручениями третье лицо частично оплатило за предпринимателя Ч. ока-занные услуги.
  Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором считает-ся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
  Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить дого-вор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной.
  Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для её акцепта, дейст-вий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
  Истец на основании вышеуказанных статей Гражданского кодекса Российской Феде-рации заявил о признании договора заключенным, полагая, что ответчик подписав акты приемки-сдачи работ по аренде программы "Ломбард-Аукцион-Магазин, а также частично оплатив оказанные услуги, принял предложение предпринимателя Савина С.А. по заключению договора.  
  Однако судом было установлено, что в актах приемки-сдачи работ и в пла-тежных поручениях отсутствует ссылка на договор.
  Следовательно, ответчик акцептовал разовые сделки по аренде и оказанию услуг по программе "Ломбард-Аукцион-Магазин", а не заключение договора.
  Кроме того, предметом договора, который не подписан предпринимателем Ч., является предоставление последней неисключительного права пользования программой "Ломбард-Аукцион-Склад-Магазин", а в актах приемки-сдачи работ указано, что предоставлены услуги по аренде программы "Ломбард-Аукцион-Магазин".
  При таких обстоятельствах судом сделан вывод о том, что договор не может быть счи-таться заключенным и требование истца о признании указанного договора заключенным удовлетворению не подлежит (А43-35589/2006-23-748) решение от 22.03.2007

   
  Наличие задолженности по оплате услуг по передаче электрической энергии не яв-ляется основанием для отказа заключить такой договор на будущее.
   
  Открытое акционерное общество (истец) обратилось в арбитражный суд с иском к об-ществу (ответчику) о понуждении заключить договор возмездного оказания услуг по пе-редаче электрической энергии. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.
  При этом он исходил из того, что договор на возмездное оказание услуг по передаче электрической энергии является публичным и ответчик обязан заключить его в силу ста-тьи 426 ГК РФ и статьи 26 (абзаца 2 части 2) ФЗ от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнер-гетике" (далее - Закон "Об электроэнергетике"), а также п. 9 «Правил недискриминацион-ного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказании этих услуг».
  Из материалов дела следует, что истец обратился к ответчику с письмом о заключении договора оказания услуг по передаче электрической энергии. На что ответчик ответил отказом, сославшись на наличие задолженности за предыдущий год.
  Истец является субъектом оптового рынка электроэнергии (мощности) согласно п.3 Постановления Правительства РФ от 12.07.1996 №793 «О федеральном (общероссийском) оптовом рынке электрической энергии (мощности)». Согласно ст.26 Закона «Об электро-энергетике» оказание услуг по передаче электрической энергии осуществляется на осно-вании договора возмездного оказания услуг, являющегося публичным договором обяза-тельным условием которого является участие покупателя электрической энергии в опто-вом рынке.
  Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Феде-рации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключе-ния, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить до-говор (ч. 4 ст. 445 ГК РФ).
  Данная норма корреспондирует к положению абзаца 3 пункта 2 статьи 26 Закона "Об электроэнергетике", согласно которому при необоснованном уклонении сетевой органи-зации от заключения договора оказания услуг по передаче электрической энергии покупатель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении сетевой организации заключить указанный договор в соответствии с гражданским законодательством.
  Кроме того, ответчиком в ходе судебного заседания не было доказано отсутствие у не-го возможности заключить договор оказания услуг по передаче электроэнергии истцу, что повлекло для него отрицательные последствия в виде удовлетворения иска. (№А43-13557/2006-20-339) решение от 30.08.2006
   
  Обслуживание железнодорожных подъездных путей (путей необщего пользования) осуществляется на основе договора об эксплуатации железнодорожного подъездного пути или договора о подаче и уборке вагонов, при этом сторона, обязанная заключить сделку вправе выбирать один из указанных видов договоров с учетом обеспечения баланса интересов участников договора.
   
  ООО обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО о понуждении к заключению договора о порядке пользования железнодорожным путем, примыкающим к станции. ОАО отказало в заключении такого вида договора, при этом предложило заключить договор на подачу и уборку вагонов, грузополучателем и грузоотправителем которых будет ООО.
  Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований было отказано.
  Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что действующее законо-дательство не предусматривает возможности заключения договора на эксплуатацию же-лезнодорожного пути необщего пользования в обязательном порядке. Отказывая истцу в заключении договора на эксплуатацию железнодорожного пути и предлагая оформить договор на подачу и уборку вагонов, ответчик не создает препятствия в осуществлении Обществом хозяйственной деятельности.
  Суд кассационной инстанции поддержал позицию нижестоящих инстанций и оставил без изменения вынесенные судебные акты.
  Истец является собственником сооружения - железнодорожного пути соединительного (подача и уборка вагонов). Указанный железнодорожный путь примыкает к другому же-лезнодорожному пути (подача и уборка вагонов). Железнодорожный путь, принадлежа-щий ответчику, непосредственно примыкает к железнодорожным путям общего пользова-ния и является единственным, по которому возможен проезд железнодорожного транс-порта на пути истца.
  Перевозчик (ГЖД) и истец (ветвевладелец) заключили договор на эксплуатацию же-лезнодорожного пути необщего пользования, в соответствии с условиями которого пере-возчик оказывает истцу услуги по подаче и уборке вагонов (локомотивом ГЖД) с путей общего пользования на выставочные пути истца. Из договора следует, что отношения между ветвевладельцем и ответчиком (собственником железнодорожного пути, одной стороной примыкающего к путям общего пользования, а другой - к путям истца) регули-руются отдельно заключенным договором на использование пути и пропуск вагонов в соответствии со статьей 60 У става.
  В ответ на намерение истца заключить договор по использованию спорного железно-дорожного пути ответчик предложил заключить договор на подачу и уборку вагонов, од-нако такой вид договора истца не устроил, и он обратился в арбитражный суд с иском.
  В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 10.01.2003 NQ 17-ФЗ "О железно-дорожном транспорте в Российской Федерации" и статьей 2 Устава железнодорожные пу-ти необщего пользования - пути, примыкающие непосредственно или через другие подъ-ездные пути к железнодорожным путям общего пользования и предназначенные для об-служивания определенных пользователей услугами железнодорожного транспорта на ус-ловиях договоров или выполнения работ для собственных нужд.
  На основании статьи 60 Устава отношения между контрагентом (контрагент - грузоот-правитель или грузополучатель, а также владелец железнодорожного пути необщего пользования, который в пределах железнодорожного пути необщего пользования, принадлежащего иному лицу, владеет складом или примыкающим к указанному железнодорожному пути своим железнодорожным путем необщего пользования) и владельцем железнодорожного пути необщего пользования, примыкающего к железнодорожным путям общего пользования, регулируются закточенным между ними договором.
  Из пункта постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федера-ции от 06.10.2005 NQ 30 "О некоторых вопросах практики применения Федерального за-кона "Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации" следует, что заключе-ние договоров, связанных с обслуживанием контрагентов, имеющих примыкающие к же-лезнодорожным путям владельца этих путей свои железнодорожные пути, является обя-занностью как этих сторон, контрагентов, так и перевозчика, если перевозчик обслужива-ет железнодорожный путь необщего пользования своим локомотивом.
  Обслуживание железнодорожных подъездных путей (путей необщего пользования) осуществляется на основе договора об эксплуатации железнодорожного подъездного пути или договора о подаче и уборке вагонов (глава IV Устава).
  Согласно пункту 2.1 Правил эксплуатации и обслуживания железнодорожных путей необщего пользования формы договора (на эксплуатацию железнодорожного пути необ-щего пользования или на подачу и уборку вагонов) определяются в зависимости от при-надлежности железнодорожного пути необщего пользования и локомотива, обслуживаю-щего данный железнодорожный путь.
  Данная структура договорных связей по обслуживанию путей необщего пользования позволяет стороне, обязанной заключить сделку, урегулировать взаимоотношения с контрагентом посредством выбора одного из двух договоров, при этом обеспечивается баланс интересов участников.
  При таких обстоятельствах, кассационная инстанция признала, что суд правомерно отказал истцу в удовлетворении его требования в понуждении заключить договор на экс-плуатацию железнодорожного пути, примыкающего к станции.
  (№А43-5806/2006-15-123) решение от 17.10.2006, постановление апелляционной ин-станции от 07.02.2007, постановление кассационной инстанции от 13.06.2007 )
   
  Решение органа местного самоуправления о предоставлении лицу земельного уча-стка влечет возникновение у уполномоченного органа обязанности по совершению действий, направленных на установление договорных отношений с указанным ли-цом, в виде подготовки и направления в адрес последнего договора аренды земель-ного участка.
   
  В арбитражный суд обратилось Общество к ответчику - Комитету по управлению му-ниципальным имуществом о признании незаконным бездействия по ненаправлению истцу проекта договора аренды земельного участка, указанного в постановлении Администрации и незаключению с истцом указанного договора, обязании ответчика направить истцу указанный проект и заключить с ним договор аренды земельного участка сроком на 3 года.
  Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены.
  Суд первой инстанции исходил из того, что бездействие администрации не соответст-вует нормам действующего законодательства и создает истцу препятствия.
  Общество обратилось в муниципальное образование с просьбой заключить договор аренды спорного земельного участка, которая была оставлена ответчиком без удовлетво-рения.
  На основании заключений Территориального отдела территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Нижегородской области, филиала федерального государственного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Нижегородской области», экспертной комиссии государственной экологической экспертизы материалов экологического обоснования выбора участника Администрацией было принято постановление о предоставлении обществу на землях поселений (жилая зона) земельного участка в аренду сроком на 3 года. Обществу было предложено заключить с муниципальным образованием договор аренды.
  В связи с этим общество обратилось к председателю Комитета с заявлением о заклю-чении договора аренды земельного участка. Ответ на обращение получен не был.
  В соответствии со ст.198 АПК РФ организация вправе обратиться в суд с заявлением о признании незаконным решений действий (бездействий) органов местного самоуправле-ния, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействия) не соответству-ют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности…
  В соответствии со ст.29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собст-венности, осуществляется на основании решения органов местного самоуправления, об-ладающих таким правом.
  Согласно п.1 ст.31 ЗК РФ с заявлением о выборе земельного участка гражданин или юридическое лицо обращаются в орган местного самоуправления. Таким образом, заявле-ние о предоставлении земельного участка является основанием совершения органом ме-стного самоуправления определенных действий, а решение органа местного самоуправле-ния о предоставлении лицу земельного участка в силу п.7 ст.30 Земельного кодекса РФ является основанием для заключения договора аренды этого земельного участка.
  Таким образом, суд правомерно удовлетворил требования общества о признании неза-конным бездействия муниципального органа по ненаправлению проекта договора аренды земельного участка, указанного в проекте договора. (А43-19285/2006-19-84) решение от 13.10.2006, постановление апелляционной инстанции от 03.04.2007
   
  Среди споров о заключении договоров можно выделить группу споров, касающихся урегулирования разногласий по договору, поскольку предмет таких споров относится к стадии заключения договора.
   
  Разногласия по договору, не обязательному для заключения, могут быть рассмот-рены судом только при наличии соглашения сторон о передаче спора на разрешение суда.  
   
  Учреждение обратилось с иском в арбитражный суд к обществу об урегулировании разногласий по договору на транспортно-экспедиционное обслуживание.
  Судом требования частично удовлетворены.
   
  Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 30 от 06.10.2005г. заключение между перевозчиком и грузоотправителем (грузополучателем) долгосрочных договоров об организации перевозок при систематиче-ском осуществлении перевозок грузов, договоров об участии перевозчика в проверке со-стояния грузов, их массы, колиличества мест при исправной перевозке и некоторых дру-гих договоров, в отношении которых обязанность сторон по их заключению не установ-лена, не является обязательным. Поэтому при отказе одной из сторон заключить такой до-говор другая сторона не вправе требовать его заключения в судебном порядке.
  Разногласия сторон, возникшие при заключении указанных договоров, могут быть рас-смотрены арбитражным судом в случае, когда достигнуто соглашение сторон о передаче спора на разрешение арбитражного суда в соответствии со статьей 446 Гражданского ко-декса Российской Федерации.
  Соглашение сторон о передаче разногласий, возникших при заключении договора, на разрешение суда может быть достигнуто путем обмена письмами, телеграммами. Сущест-вует и такой вариант, когда условие о передаче разногласий на разрешение суда включа-ется в проект договора, а абонент в составленном им протоколе разногласий не высказы-вает замечаний по соответствующему условию проекта договора. Не исключена возмож-ность принятия судом к своему производству споров, подлежащих передаче в суд по со-глашению сторон, даже если отсутствует письменное соглашение, однако абонентом со-вершен ряд действий, свидетельствующих о том, что он не возражает против рассмотре-ния конкретного спора в суде, например представлен отзыв на исковое заявление энерго-снабжающей организации, в котором отсутствуют возражения относительно рассмотре-ния судом соответствующего преддоговорного спора.
  В данном случае перевозчик направил истцу проект договора на транспортно-экспедиционное обслуживание, который со стороны грузоотправителя (грузополучателя) подписан с протоколом разногласий.
  Между сторонами подписано Соглашение о передаче разногласий, возникших при за-ключении договора на транспортно-экспедиционное обслуживание. В частности, стороны, не достигнув соглашения, договорились передать разногласия на рассмотрение Арбитражного суда Нижегородской области.
  Разногласия возникли по пункту договора, предусматривающему порядок оплаты за оказываемые услуги. При этом ответчик требует включения пункта о 100% предоплате, а истец возражает против этого.
  Судом установлено, что договором предусматривается оказание дополнительных ус-луг, связанных с перевозкой грузов, в том числе: уведомление о продвижении груза и подходе к железнодорожной станции назначения. Именно только этой услугой из прило-жения к договору пользуется истец по спору.
  Представители сторон также подтвердили, что данная услуга оказывается перевозчи-ком истцу на протяжении ряда лет и предварительная оплата за последнюю не производи-лась. Сложившиеся обычаи делового оборота свидетельствуют о том, что оплата услуг истцом производилась не позднее следующего дня после получения уведомления от пере-возчика.
  Статья 80 Закона о ЦБР Банк России устанавливает сроки безналичных расчетов. Об-щий срок безналичных расчетов не должен превышать двух операционных дней в преде-лах субъекта Российской Федерации, пяти операционных дней в пределах Российской Федерации.
  На основании изложенного суд принял разногласия в редакции, согласно которой оп-лата услуги по уведомлению о продвижении груза и подходе к железнодорожной станции назначения (передача предварительной информации) производится в двухдневный срок с момента получения уведомления от перевозчика (А43-13913/2007-7-242 решение от 01.10.07).
   
   
  III. Одним из выражений принципа свободы договора является наделение сторон пра-вом по собственной воле определять судьбу договора: по соглашению между собой ре-шать вопросы, связанные с его расторжением или изменением отдельных договорных ус-ловий (В. Витрянский). При этом, не достигнув соглашения, стороны обращаются в суд для изменения или расторжения договора уже в судебном порядке.
  Как показал анализ в большинстве случаев заявленные требования об изменении дого-воров суд признает необоснованными. Заявители зачастую не могут доказать наличие в совокупности всех условий, предусмотренных ч. 2 ст. 451 ГК РФ в качестве необхо-димых для изменения договора.
   
  Коэффициент качества объекта государственного нежилого фонда в зависимости от степени технического обустройства определяется исходя из характеристики объ-екта, содержащейся в его техническом паспорте.
   
  Управление Пенсионного фонда (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Министерству государственного имущества и земель-ных ресурсов Нижегородской области (далее - Министерство), о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, а именно: в пункт "характеристика объекта переда-ваемого в аренду" внести изменение, что горячее водоснабжение в здании отсутствует (нет); в приложении "расчет суммы арендной платы" коэффициент качества нежилого по-мещения (Кнж 2), который составляет 0,3 изменить на 0,2.
  Свои требования истец основывал на том, что при расчете арендной платы ответчиком неправомерно применен коэффициент качества нежилого помещения в размере 0,3, по-скольку горячее водоснабжение в здании имеется только в отопительный период. Истец полагал, что при таких обстоятельствах указанный коэффициент должен быть изменен на 0,2.
  Суд в удовлетворении иска отказал, исходя из следующего.
  Между Министерством имущественных отношений, Министерством труда и социаль-ной защиты и Управлением был заключен договор аренды нежилого помещения, распо-ложенного в нежилом здании, для использования под офис.
  Характеристики объекта недвижимого имущества, переданного в аренду, были опре-делены сторонами в приложении к вышеупомянутому договору, в котором указано о на-личии горячего водоснабжения.
  При расчете арендной платы арендодатель использовал коэффициент качества нежило-го помещения в зависимости от степени технического обустройства (Кнж2) в размере 0,3, в соответствии с Методикой определения арендной платы за пользование объектами государственного нежилого фонда, утвержденной Постановлением администрации Нижегородской области № 287 от 30.10.1998 и действующей на момент заключения договора.
  Согласно указанной методики при наличии канализации, водопровода, горячего водо-снабжения и центрального отопления применяется коэффициент качества нежилого по-мещения в зависимости от степени технического обустройства (Кнж2) в размере 0,3, а при техническом обустройстве в виде канализации, водопровода и центрального отопления - в размере 0,2.
  В процессе финансово-хозяйственной ревизии Территориальным управлением Феде-ральной службы финансово-бюджетного надзора выявлено завышение размера арендной платы, в результате неправильного применения, в том числе коэффициента качества не-жилого помещения, о чем составлен акт.
  В качестве доказательства отсутствия горячего водоснабжения истец представил про-ект Центра по начислению и выплате пенсий и пособий, акт проверки финансово-хозяйственной деятельности истца, договор на содержание и эксплуатацию здания, дого-вор с энергоснабжающей организацией, переписку сторон, опросный лист арендаторов помещений в здании.
  Однако, из технического паспорта, составленного уполномоченной организацией, сле-дует наличие в указанном здании горячего водоснабжения.
  В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 № 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Россий-ской Федерации объектов капитального строительства" приказом Комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 31.05.2001 № 120 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра объектов градострои-тельной деятельности. В пункте 6 указанных Правил указано, что документальной осно-вой ведения Единого реестра является технический паспорт, который составляется орга-низацией уполномоченной федеральным органом исполнительной власти и является до-кументом, подтверждающим технические и иные характеристики объектов градострои-тельной деятельности.
  Методика определения арендной платы за пользование объектами государственного нежилого фонда, утвержденная постановлением администрации Нижегородской области № 287 от 30.10.1998 не содержит таких критериев определения коэффициента качества нежилого помещения в зависимости от степени технического обустройства как фактиче-ское наличие горячей воды и период подачи воды.
  Таким образом, суд установил, что доводы истца об отсутствии в здании горячего во-доснабжения и как следствие неправомерного завышения коэффициента качества нежилого помещения в зависимости от степени технического обустройства (Кнж2) несостоятельны. (А43-36626-06-21-729 решение 12.03.07)
   
  IV. Среди споров о расторжении договоров преобладают споры о расторжении догово-ров аренды земельных участков и нежилых помещений, в связи с существенным наруше-нием договора, в том числе в связи невнесением арендной платы арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Данные споры не представляют особой сложности. Однако споры, связанные с расторжением договора аренды по другим основаниям представляют интерес.
   
  Вина за недостатки помещения, связанные с принадлежностью его к объектам гражданской обороны, лежит на арендодателе, в случае, если он не известил об этом арендатора при заключении договора аренды. Неустранимость указанных недостат-ков является основанием для расторжения договора.
   
  Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации г.Н.Новгорода о рас-торжении договора аренды и взыскании убытков, связанных с недостатками арендуемого имущества.
  Ответчик не согласился с исковыми требованиями истца и пояснил, что объект аренды был передан арендатору в удовлетворительном состоянии по акту приема-передачи, и при подписании данного акта предпринимателем не было указано на какие-либо недостатки помещения. Что касается требования о расторжении договора аренды, то Комитет указал, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
  Судом было вынесено решение о расторжении договора аренды. При этом он исходил из следующего.
  Между Комитетом и предпринимателем, с участием балансодержателя был заключен договор аренды нежилого помещения для размещения магазина.
  Сданное предпринимателю в аренду помещение без проведения его реконструкции с целью устранения нарушений, отраженных в актах ОГНП, использовать под магазин было невозможно.
  Спорное имущество является объектом гражданской обороны согласно письму ГУ МЧС по Нижегородской области и исключению из реестра объектов гражданской оборо-ны не подлежит.
  В силу п.3.1.2 Приказа МЧС Российской Федерации № 583 от 15.12.2002г. "Об утвер-ждении и введении в действие правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны", зарегистрированного в Минюсте Российской Федерации 25.03.2003г. за № 4317, встроенные и отдельно стоящие защитные сооружения гражданской обороны до-пускается использовать при выполнении обязательных требований действующих норма-тивных документов к помещениям данного функционального назначения в том числе и под помещения торговли (магазины).
  В то же время пунктом 3.2.2 указанного Приказа наложен запрет на перепланировку помещений, устройство отверстий или проемов в ограждающих конструкциях при экс-плуатации защитных сооружений гражданской обороны в мирное время.
  Таким образом, арендуемое помещение как объект гражданской обороны реконструк-ции не подлежит, в связи с чем недостатки, препятствующие использованию помещения под магазин, не могут быть устранены.
  В силу п.1 ст.612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе в том числе по-требовать досрочного расторжения договора.
  В соответствии с п.2 ст.620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требова-нию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора.  
  Вина за вышеозначенные недостатки помещения ввиду принадлежности его к объектам гражданской обороны лежит на арендодателе, так как последний не известил об этом истца. Причем данные недостатки носят неустранимый характер, поскольку если бы арендованное имущество не находилось в реестре объектов гражданской обороны, то была бы возможна его реконструкция.
  В то же время истец, подписывая акт приема-передачи спорного помещения арендное пользование, тем самым выразил свое согласие на приемку объекта аренды в техническом состоянии, оговоренном в упомянутом акте. Таким образом, предполагается, что осмотр помещения предпринимателем проводился, и он должен был увидеть имеющиеся недос-татки объекта.  
  Однако, учитывая неустранимый характер выявленных в арендуемом помещении на-рушений, суд посчитал данное обстоятельство основанием для расторжения спорного до-говора, в соответствии со ст.ст. 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  Вышеизложенные доводы были поддержаны кассационной инстанцией.
  (А43-30914-06-17-579 решение от 02.02.07)
   
  Односторонний отказ дольщика от исполнения договора долевого участия в слу-чае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строи-тельства в предусмотренный договором срок влечет расторжение договора.
   
  ООО обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО о расторжении договора долевого участия, взыскании с ответчика задолженности, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
  Между ЗАО и ООО был заключен договор, в соответствии с которым дольщик прини-мает участие в инвестировании строительства жилого дома, а заказчик обязуется передать дольщику после ввода дома в эксплуатацию в собственность квартиру на втором этаже дома.
  Дольщик свои обязательства по договору в части инвестирования строительства жило-го дома выполнил.
  Материалами дела подтверждается, что обязательство по договору в части передачи дольщику обусловленной квартиры заказчиком не выполнено.
  Письмом, направленным ответчику, истец потребовал возврата денежных средств, в связи со срывом срока строительства.
  В ответ на это письмо ответчик возвратил лишь часть денежных средств, указав назна-чение платежа как возврат по письму денежных средств по договору на долевое участие.
  Названные действия сторон суд расценил как односторонний отказ дольщика от ис-полнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объ-екта долевого строительства в предусмотренный договором срок, что не противоречит пункту 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", вступившего в силу с 01.04.2005г.
  В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, ко-гда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответ-ственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст.450 Гражданского кодекса РФ).
  Исходя из материалов дела и руководствуясь указанной нормой суд сделал вывод о том, что договор между сторонами расторгнут в связи с отказом истца от исполнения до-говора.
  В силу пункта 2 статьи 9 того же Закона (в редакции от 30.12.2004г.) в случае односто-роннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Цен-трального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денеж-ных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты на-числяются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участни-ку долевого строительства.
  Застройщик не возвратил в полной сумме денежные средства, уплаченные дольщиком в счет исполнения договора.
  На основании вышеизложенных доводов суд установил, что требования истца подле-жат удовлетворению. (А43-29322/06-12-554 решение от 21.12.06)
   
  В категории споров, касающихся расторжения договоров, заслуживает внимания сле-дующий случай судебной практики.
  Истец обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды транспорт-ного средства с экипажем расторгнутым, в связи с нарушением существенных условий договора (задолженность по арендной плате, не представление проекта выгрузки гене-рального груза, отсутствие страхования баржебуксирных составов).
  Договором предусмотрено, что при невыполнении одной из сторон условий договора другой стороне предоставлено право расторгнуть договор досрочно в одностороннем по-рядке, уведомив противоположную сторону письменно не менее чем за 5 суток до рас-торжения договора.
  На основании этого пункта договора истец письменно уведомил ответчика о том, что договор был расторгнут.
  Свои требования истец основывает на п.3 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым односторонний отказ от исполнения договора без обращения с иском в суд применяется, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
  Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связан-ного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обя-зательства.
  В договоре аренды предусмотрено право стороны расторгнуть договор в односторон-нем порядке досрочно. По мнению суда, это означает, что арендодатель имел право обра-титься с иском в суд с требованием о расторжении договора, а не отказаться от его испол-нения, поскольку в соответствии с пунктом 2 ст.450 ГК РФ одностороннее расторжение договора возможно по требованию одной из сторон договора только в судебном порядке и при наличии определенных к тому оснований.
  Поскольку договор между сторонами в установленном порядке не расторгнут, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора расторгнутым. (А43-7340/2007-12-177 решение от 15.11.2007)
  В то же время в информации о деятельности Арбитражного суда Нижегородской об-ласти за I полугодие 2006 года было высказано мнение по данному вопросу, согласно ко-торому указание в договоре на право стороны на его расторжении в одностороннем по-рядке есть не что иное, как право на односторонний отказ от исполнения договора, отказ от него, реализация которого влечет расторжение договора без обращения в суд. То есть отказ от договора и расторжение договора в одностороннем порядке - суть одно и то же. В противном случае, это не одностороннее расторжение договора, а право одной из сторон договора в указанном в нем случае предъявить в суд только требование о его расторжении (подпункт 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ). Если бы стороны, включая соответствующее положение в договор, имели в виду его расторжение в судебном порядке, они бы не использовали при конструировании этого права термин «односторонний», ибо ГК РФ связывает с ним именно право на односторонний отказ от договора, его исполнения. Примеры подобной трактовки можно обнаружить и в судебно-арбитражной практике (постановления Президиума ВАС РФ от 22.12.1998 № 175/98 и № 5848/98, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.04.2006 по делу № А43-17273/2005-25-770).
   
   
Ю.С. Шишлова
ведущий специалист 3 разряда
отдела анализа и обобщения судебной
  практики и информатизации
14.02.2008

 



Опубликовано: 13.07.2009
© ООО «1КЦ» 2002-2017
Контактная информация        Лицензии и сертификаты
Москва Санкт-Петербург Екатеринбург Мурманск
8-911-1180886 8-981-7491808
(812) 412-4989
8-901-3160314 8-901-3155037
Наш индекс цитирования