1-й КОНСАЛТ ЦЕНТР Вызов консультанта
О КомпанииНаши УслугиОнлайн УслугиПолезная ИнформацияНаши Реквизиты

УТВЕРЖДЕН Президиумом Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда «07» октября 2008 года


УТВЕРЖДЕН
Президиумом
Одиннадцатого арбитражного
апелляционного суда
«07» октября 2008 года
ОБЗОР
практики рассмотрения споров по договору аренды
  При рассмотрении данной категории споров необходимо руководствоваться положения-ми Гражданского кодека Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федера-ции, Федерального закона от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы об отдельных видах договоров аренды или аренды отдельных видов имущества, а также информационными письмами Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», от 05.05.1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», от 01.06.2000 года №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», аналитическими обзорами судебной практики, размещаемыми в системе КонсультантПлюс, на сайте ВАС РФ.
  Согласно данным статистической отчетности за 2007 год Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом рассмотрено 189 дел, связанных с неисполнением или ненадлежа-щим исполнением договоров аренды, из которых отменены судебные акты судов первой инстанции по 20 делам, изменены - по 10 делам. По данным за январь-май 2008 года рас-смотрено 87 дел данной категории, из которых отменены судебные акты суда первой ин-станции по 11 делам, изменены - по 2 делам.
  Следует отметить, что указанные статистические данные не исчерпывают всех споров, рассмотренных в Одиннадцатом арбитражном апелляционном суде, которые вытекают из арендных отношений, в том числе по искам о заключении договоров аренды, признании указанных договоров незаключенными или недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, а также о неосновательном обогащении при квалификации договора аренды как незаключенного. В связи с этим при изучении споров, связанных с арендными отношениями, целесообразно выделить отдельные категории дел.
•1. Споры, связанные с заключением договора аренды, в том числе о признании до-говора незаключенным.
  Договор аренды кабеля содержит условие, согласно которому объекты аренды бу-дут переданы истцу после установки станционных сооружений, но не указано, что сооружения должны устанавливаться исключительно в помещениях ответчика. Следовательно, нет оснований считать ответчика обязанным заключить с истцом договор аренды помещений.
(дело № А55-4986/2007)
  Истец обратился в суд с иском о понуждении ответчика заключить договор аренды не-жилых помещений.
  Между истцом и ответчиком заключен договор аренды четырех «темных» жил в опто-волоконном кабеле на участке Самара-Чапаевск-Сызрань-Жигулевское Море-Самара. Пунктом 1.6. договора предусмотрено, что имущество предназначено для использования при создании и дальнейшей эксплуатации цифровой сети связи (ЦСС). Условиями дого-вора определено, что цифровая сеть связи должна быть спроектирована, установлена и сдана в эксплуатацию истцом до 01.03.2003 года, после чего истцу передаются оптические волокна.
  Договор аренды заключен сроком на пять лет. Волокна переданы истцу по акту приема-передачи от 16 июня 2003 года. Истец утверждает, что арендованные волокна не могут быть использованы без установленного в помещениях ответчика оборудования, призван-ного обеспечить нормальное функционирование ЦСС. При этом сооружения связи состо-ят из станционных сооружений (которые установлены в помещениях ответчика), линей-ных сооружений (арендуемые волокна), электропитающих устройств. Ни одна из этих составляющих не может функционировать самостоятельно.
  На основании этого истец делал вывод, что ответчик, передав в аренду оптические во-локна, принял на себя обязательство по предоставлению истцу помещений для размеще-ния оборудования, в связи с чем подан вышеуказанный иск.
  Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
  В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
  В договоре аренды от 02.09.2002 года содержится условие, что имущество будет переда-но истцу после установки станционных сооружений, но не указано, что сооружения должны устанавливаться исключительно в помещениях ответчика.
  Согласование технической документации также не свидетельствует о принятии на себя обязательств по заключению договора аренды.
  Нормы Федерального закона «О связи», на которые ссылается истец, также не устанав-ливают подобного обязательства.
  Решение суда первой инстанции оставлено в силе постановлением Одиннадцатого ар-битражного апелляционного суда по указанным основаниям.
  В иске о признании договора аренды заключенным на неопределенный срок отка-зано, так как договор не является заключенным: не определен его предмет, договор не зарегистрирован в установленном порядке.
(дело № А65-21822/2007)
  Арендатор обратился в суд и иском о признании договора возобновленным на неопреде-ленный срок. Суд первой инстанции в иске отказал по следующим основаниям.
  Между арендодателем и арендатором подписан договор аренды земельного участка площадью 0,001 га, расположенного по адресу: г.Казань, Авиастроительный район, ул.Белинского-ул.Челюскина, под установку торгового киоска.
  Конкретное место нахождения земельного участка договором не определено, так как пе-рекресток улиц имеет четыре стороны. Данный земельный участок в порядке, установленном законодательством о землеустройстве, не сформирован, на кадастровый учет не поставлен. Кадастровый план земельного участка в материалах дела отсутствует. Представленный в дело технический паспорт характеризует не предмет договора (земельный участок), а возведенное арендатором сооружение, поэтому не может служить доказательством, позволяющим определить предмет договора.
  В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные уча-стки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с граждан-ским законодательством и указанным Кодексом. Согласно статье 607 Гражданского ко-декса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позво-ляющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок как объект земельных отношений это часть поверхности земли, грани-цы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
  Таким образом, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согла-сованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
  Принимая во внимание, что договорные отношения между сторонами отсутствуют, они не могли быть возобновлены на неопределенный срок на основании статьи 621 Граждан-ского кодекса Российской Федерации.
 Решение суда первой инстанции оставлено в силе постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа.
  Суд пришел к неверному выводу о том, что договор сублизинга является незаклю-ченным, так как из поведения сторон после заключения договора следовало, что у них отсутствовали сомнения относительно предмета аренды.
(дело №А55-12210/2007)
  Субарендатор обратился в суд с иском о признании договора сублизинга незаключен-ным, так как предмет договора сторонами не согласован. Решением арбитражного суда первой инстанции в иске отказано. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апел-ляционного суда от 24.02.2008 года решение отменено, иск удовлетворен. При этом суд апелляционной инстанции исходил из положений статьи 607 Гражданского кодекса Рос-сийской Федерации, так как в договоре и передаточном акте были указана лишь марка автомобиля и его инвентарный номер, однако не содержались такие индивидуализирующие признаки предмета аренды, как государственный номер транспортного средства, год выпуска, VIN код автомобиля, номер двигателя, номер кузова. Именно эти данные остаются неизменными в случае замены государственного регистрационного знака, утраты свидетельства о регистрации и паспорта транспортного средства.
  Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда отменено, решение суда первой ин-станции оставлено в силе. Суд кассационной инстанции указал, что согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании договора должна быть вы-яснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
  Договор сторонами исполнялся (производилась оплата и зачеты встречных требований) без каких-либо сомнений относительно его предмета. Об этом же свидетельствует пере-писка сторон. Следовательно, из последующего поведения сторон следует, что у них фак-тически отсутствовал спор по определению предмета сделки.
•2. Споры об изменении договора аренды.
 При заключении договора размер арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика. Договором предусмотрена возможность изменения размера арендной платы и установлено, что предложение об изменении договора рассматри-вается сторонами в месячный срок. Поэтому суд правомерно удовлетворил иск об изменении размера арендной платы на основании нового отчета независимого оцен-щика. При этом убытки в виде неполученной арендной платы (исходя из ее нового размера) взысканию не подлежат.
(дело №А55-1747/2007)
  Арендодатель обратился в суд с иском об изменении размера арендной платы, а также взыскании с арендатора убытков в виде неполученной арендной платы (исходя из нового размера) по причине уклонения арендатора от подписания дополнительного соглашения об изменении условий об арендной плате.
  Сторонами заключен договор аренды нежилого административного здания. Пунктом 3.1. указанного договора установлен размер ежемесячной арендной платы в сумме 188 691,50 руб. без учета НДС. При этом в договоре указано, что арендная плата, согласованная сторонами, определена на основании отчета об оценке, которая была произведена независимым оценщиком по заказу арендатора.
  Арендодатель направил арендатору письмо, в котором просил подписать приложенный к письму проект дополнительного соглашения к договору, увеличивающий размер арендной платы до 870 264 руб. в месяц (без учета НДС). К письму были приложены неподписанный проект дополнительного соглашения к договору, копия заключения отчета об оценке, выполненной другим независимым оценщиком по заказу арендодателя.
  Рассмотрев предложение арендодателя, арендатор направил в его адрес письмо, в кото-ром указал, что в новом отчете оценщиком использована неверная информация, влияющая на достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки.
  Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в части изменения размера арендной платы, указав на то, что условия заключенного между сторонами договора не ограничивают право сторон на изменение арендной платы, установленное в пункте 3 ста-тьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Напротив, пункт 7.3. договора оп-ределяет, что пересмотр арендной платы производится ежегодно. Таким образом, стороны добровольно приняли на себя обязательства по пересмотру размера арендной платы. Со-гласно пункту 5.1. договора предусмотрено, что изменение условий договора, его растор-жение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением. Поскольку ответчик не подписал в указанный срок дополнительное соглашение, истец был вправе обратиться с иском об изменении условий заключенного договора.
  Новый размер арендной платы установлен согласно отчету независимого оценщика, так как при заключении договора размер арендной платы был рассчитан таким же способом. Ответчик не представил альтернативного отчета другого независимого оценщика, а мето-дика расчета арендной платы за использование муниципальным имуществом судом не принята, так как объект аренды находиться не в муниципальной, а в федеральной собст-венности.
  В иске о взыскании неполученной арендной платы отказано. При расчете размера убыт-ков истец исходил из размера арендной платы, об изменении которого был заявлен иск. Однако спор относительно изменения размера арендной платы не был решен ими само-стоятельно по причине возникших разногласий, а не по причине неправомерных действий или бездействия ответчика. Поскольку изменение размера арендной платы возможно только путем составления дополнительного соглашения к договору аренды, выражающего волеизъявление сторон, то наличие спора о данном условии договора не может быть расценено как нарушение имущественного права истца. Следовательно, отсутствуют основания для взыскания убытков, указанные в статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  Решение суда оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа.
  В договоре указаны конкретные основания изменения арендной платы, наличие которых истцом не подтверждено. Поэтому проведение оценки не является основа-нием для изменения договора аренды.
(дело №А55-16338/2007)
  Арендодатель обратился в суд с иском об изменении размера арендной платы, полагая, что размер арендной платы не соответствует ее рыночной стоимости.
  Сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества. Расчет арендной платы, приведенный в приложении к договору, включает такие показатели как остаточная стои-мость арендуемого имущества, коэффициент инфляции, кадастровая стоимость земельно-го участка. Пунктом 3.4. договора аренды определено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем по согласованию с арендатором в случае централизо-ванного изменения цен и тарифов, изменения порядка расчета арендной платы, назначе-ния использования имущества, вида деятельности арендатора и в других случаях, преду-смотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасче-те арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору и составляет неотъемле-мую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений.
  Суд первой инстанции в иске отказал, указав на то, что заключенный договор аренды содержит исчерпывающий перечень оснований, при наступлении которых возможно изменение арендной платы. Истец в качестве основания изменения договора указал не на данные основания, а на проведение в 2005 году оценки объектов аренды и рыночной стоимости обязательства по арендным платежам. Однако стороны в договоре предусмотрели механизм (условия, порядок, сроки) изменения цены договора, который не связан с последующей оценкой рыночной стоимости объекта аренды. Поэтому истец ошибочно считал основанием изменения размера арендной платы проведение оценки, которая в нарушение ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не была осуществлена перед заключением договора аренды.
  Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда.
•3. Споры, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды.
  В договоре аренды сторонами согласовано право арендодателя на увеличение в од-ностороннем порядке размера арендной платы. Ответчик не оспаривал факт полу-чения уведомления об увеличении арендной платы, возражений в адрес истца отно-сительно изменения размера арендной платы не направлял. Поэтому доводы ответ-чика о неосновательном повышении платы за пользование помещением судом пер-вой инстанции обоснованно не приняты.
(дело №А55-8231/2007)
  Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о взыскании задолженности, пени за просрочку внесения арендной платы и обязании ответчика освободить нежилые помеще-ния.
  Сторонами заключен договор аренды муниципального имущества. В материалах дела имеются дополнительные соглашения к договору аренды, подписанные сторонами об из-менении арендной платы. Между тем в пункте 4.2 договора стороны согласовали право арендодателя на увеличение в одностороннем порядке размера арендной платы на осно-вании соответствующих решений органов государственной власти и местного самоуправления. Сообщение об изменении арендной платы доводится до сведения арендатора путем направления ему арендодателем уведомления заказным почтовым отправлением и опубликованием в СМИ. В соответствии с п. 4.3 указанного договора ответчик принял на себя обязательство вносить платежи по арендной плате ежемесячно, не позднее десятого числа текущего месяца.
  16.01.2007 года в адрес арендатора арендодатель направил письмо об очередном изме-нении размера арендной платы. Факт получения данного уведомления не оспаривается. Возражений в адрес арендодателя относительно увеличения размера арендной платы от-ветчик не заявлял до получения претензии об освобождении помещений в связи с неис-полнением обязанности по уплате арендной платы.
  Суд первой инстанции иск удовлетворил, так как право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено договором. Поэтому доводы от-ветчика о неосновательном повышении арендной платы за пользование помещением судом первой инстанции обоснованно во внимание не приняты.
  Решение суда оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа.
  Арендодатель несвоевременно известил арендатора об изменении размера арендной платы, в связи с чем требования о взыскании долга и неустойки удовлетворены час-тично.
(Дело №А49-4996/2007)
  Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о взыскании долга по арендной пла-те за период с января 2005 года по июль 2007 года и неустойки.
  Суд первой инстанции иск удовлетворил частично, руководствуясь следующим.
  По условиям договора аренды ответчик обязался вносить арендную плату за арендуемые нежилые помещения в сумме не менее месячного арендного платежа не позднее 10 числа оплачиваемого месяца. В соответствии с пунктом 2.3 договора арендатор принял на себя обязательство уплачивать арендную плату по измененной ставке со дня вступления в силу на территории Пензенской области соответствующего законодательного (нормативного) акта. Арендная плата по измененным ставкам уплачивается согласно перерасчету, который должен быть направлен арендодателем в адрес арендатора. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом является неотъемлемой частью договора аренды. Кроме того, согласно пункту 4.3. договора арендодатель обязан направлять арендатору письменное извещение об изменении арендной платы не позже, чем за две недели.
  Буквальное толкование данных положений договора позволяет сделать вывод о том, что арендодатель обязан своевременно (в течение двух недель со дня нормативного изменения ставок арендной платы) направлять арендатору перерасчет размера арендной платы, который является основанием для уплаты арендной платы со дня вступления в силу нормативного акта, изменившего ставку арендной платы.
  Между тем перерасчет ставок арендной платы в соответствии с законом Пензенской об-ласти от 01.03.2004 года №578-ЗПО «О внесении изменений в Закон Пензенской области «Об управлении собственностью», вступившим в силу 22.03.2004 года, был направлен истцу 27.09.2005 года. Таким образом, арендодатель несвоевременно совершил действия, вытекающие из существа обязательства, до совершения которых арендатор не мог исполнить надлежащим образом свою обязанность по уплате арендной платы, исходя из ее нового размера. Следовательно, учитывая положения пункта 3 статьи 405, пункта 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с февраля по август 2005 года должна действовать ставка арендной платы в сумме 4523 руб.20 коп.
  Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда.
  При этом было указано на несостоятельность довода заявителя апелляционной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды от 27.09.2005 года распространя-ется на отношения, предшествующие его заключению. Данное соглашение такого условия не содержит и было заключено в связи с перерасчетом арендной платы, который ответчик несвоевременно направил истцу. Кроме того, согласно положениям заключенного сторонами договора аренды основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а перерасчет, направленный арендодателем арендатору в установленный договором срок.
  Более того, из положений пункта 1 статьи 452, статьи 651, части 3 статьи 614 Граждан-ского кодекса Российской Федерации следует, что дополнительное соглашение к договору аренды подлежит государственной регистрации, вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации. Дополнительное соглашение от 27.09.2005 года к договору аренды №2425 от 31.04.2003 года зарегистрировано в установленном порядке 22.11.2005 года.
  Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа судебные акты по делу оставлены без изменения.
  Арендодатель не исполнил обязанность по осуществлению капитального ремонта, что дало арендатору право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет собственных средств.
(Дело № А55-9745/2007)
  Истец обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании стоимости произведенно-го истцом, как арендатором, капитального ремонта арендованных у ответчика нежилых помещений.
  Между истцом и ответчиком заключены договоры аренды нежилых (подвальных) поме-щений. В пунктах 1.1. договоров отражено целевое назначение арендуемых помещений - для размещения магазина. В связи с прекращением договорных отношений истец был вы-селен из арендованных помещений.
  Согласно договорам и приложениям №2 к договорам, арендованные помещения относи-лись к муниципальной собственности и числились в реестре муниципальной собственно-сти.
  Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции, исходя из статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и акта приемки-передачи, сделал вывод о том, что использование помещений по их целевому назначению без производства капитального ремонта невозможно. Санитарное состояние нежилых помещений в момент передачи было неудовлетворительное (требуют капитального ремонта потолки, внутренние стены перегородки, полы, оконные переплеты, дверные проемы, электросеть и осветительная аппаратура, сантехническое оборудование и система водоснабжения, система отопления).
  Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа судебные акты по делу оставлены без изменения.
•4. Споры, связанные с прекращением договора аренды
  Суд отказал в расторжении договора, так как в претензии арендодатель не указал период задолженности и тем самым не дал арендатору возможности устранить на-рушение в разумный срок. Кроме того, числящаяся за арендатором задолженность является неосновательным обогащением, а не долгом по арендной плате.
(Дело №А55-13945/2007)
  Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды в связи с нарушением договора со стороны арендатора - неуплатой более двух раз подряд арендной платы. Также арендатор предъявил требования о выселении арендатора, взыска-нии суммы долга и пени.
  Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск в части взыскания пени, в удов-летворении остальных требований отказал, мотивируя решение тем, что в письме аренда-тору с предложением расторгнуть договор истец не указал период задолженности и тем самым не дал арендатору возможности устранить нарушение в разумный срок. Кроме то-го, после предъявления иска ответчик погасил задолженность по арендной плате. Устра-нение обстоятельств, послуживших поводом для обращения в суд с иском о расторжении договора, является основанием для отказа в иске в части расторжения договора и выселе-ния.
  Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа. При этом суд кассационной инстанции также указал на то, что спорный договор зарегистрирован в 31.07.2007 года и, следовательно, считается заключенным с этого момента. До этого с ответчика могло быть взыскано лишь неосновательное обогащение за пользование принадлежащим истцу имуществом.
  Таким образом, на момент направления ответчику письма от 30.08.2007 года о расторже-нии договора отсутствовало основание расторжения договора, указанное арендодателем со ссылкой на пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  Стоимость улучшений имущества не подлежит возмещению при прекращении до-говора аренды, так как в нарушение условий договора арендатор произвел работы капитального характера без письменного согласия арендодателя.
(дело А65-25262/2007)
  Между арендодателем, балансодержателем и арендатором подписан договор аренды го-сударственного имущества. Пунктом 4.2 договора установлено, что если арендатор про-должает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии воз-ражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее, чем за месяц до срока, указанного в уведомлении.
  Истец, полагая, что произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, обра-тился с исковым заявлением в суд о взыскании с балансодержателя денежной суммы в возмещение стоимости произведенных улучшений.
  Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения на основании следующего. Суд установил, что истцом не было получено согласия арендодателя на выполнение определенных улучшений арендованного имущества. Руководствуясь статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обоснованно пришел к выводу о том, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.
  Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа судебные акты по делу оставлены без изменения.
•5. Споры по искам о признании недействительным договора аренды и (или) приме-нении последствий недействительности ничтожной сделки.
На момент заключения договора аренды нежилого помещения у арендодателя не была произведена регистрация права собственности на имущество, сданное в аренду. Таким образом, договор аренды обоснованно признан судом недействительным.
(дело № А72-4906/2006)
  Истец обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды от 07.08.2004 года недействительным.
  Решением суда требования истца удовлетворены по следующим основаниям.
  Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имуще-ства в аренду принадлежит его собственнику либо управомоченному лицу. Единственным документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости, является свидетельство о государственной регистрации права.
  На момент подписания договора аренды право собственности арендодателя на объект аренды не было зарегистрировано, следовательно, у арендодателя отсутствовали полно-мочия по распоряжению спорными нежилыми помещениями. Нежилые помещения не были введены в гражданский оборот как объекты недвижимого имущества, поэтому суд пришел к правильному выводу о неприменимости пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  Решение суда оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа.
  Договор аренды признан недействительным, так как ему предшествовало незакон-ное изъятие имущества у муниципального предприятия с последующей его передачей по договору аренды этому же предприятию.
(дело №А72-2063/2007)
  Муниципальное предприятие - арендатор муниципального имущества - обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования и комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации муниципального образования о признании ничтожным договоров аренды здания от 31.03.2005 года и от 01.03.2006 года, а также применении последствий недействительно-сти ничтожных сделок в отношении указанных договоров в виде обязания ответчиков передать здание истцу.
  Суд первой инстанции удовлетворил иск в части признания договоров ничтожными, в части применения последствий недействительности ничтожных сделок судом отказано.
  При этом суд исходил из того, что указанные договоры аренды являются мнимыми сдел-ками (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как из пись-ма истца с просьбой об изъятии имущества, распоряжения главы муниципального района от 22.03.2005 года, спорных договоров и актов приема-передачи от 21.03.2005 года и 22.03.2005 года следует, что стороны не имели действительного намерения создать право-вые последствия, вытекающие из договоров аренды. Фактически имущество оставалось во владении истца, а его передача в муниципальную казну и последующая передача истцу по договору аренду была оформлена соответствующими актами лишь для вида.
  В реституции судом отказано, так как имущество находится во владении истца.
  Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа.
  При этом суд кассационной инстанции указал, что квалификация спорных сделок как мнимых неверна, поскольку мнимой является сделка, совершенная без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Заключая договор аренды, стороны как раз намеревались изменить характер ранее существовавших правоотношений, заменив право-отношения по хозяйственному ведению на арендные. Однако данный ошибочный вывод не привел к принятию незаконных судебных актов. В силу пункта 3 статьи 215 Граждан-ского кодекса Российской Федерации муниципальное имущество может быть закреплено за муниципальным унитарным предприятием только на праве хозяйственного ведения, но не на арендных правах. Таким образом, оспоренные истцом договора аренды являются ничтожными, как противоречащие пункту 3 статьи 215 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  Вопросы, рассмотренные в представленном обобщении правоприменительной практики, не отражают всех особенностей споров, связанных с правоотношениями аренды, но могут помочь при рассмотрении дел данной категории.
13 октября 2008 г.


 



Опубликовано: 13.07.2009
© ООО «1КЦ» 2002-2017
Контактная информация        Лицензии и сертификаты
Москва Санкт-Петербург Екатеринбург Мурманск
8-911-1180886 8-981-7491808
(812) 412-4989
8-901-3160314 8-901-3155037
Наш индекс цитирования