1-й КОНСАЛТ ЦЕНТР Вызов консультанта
О КомпанииНаши УслугиОнлайн УслугиПолезная ИнформацияНаши Реквизиты

Рекомендации НКС №13 по вопросам земельного и гражданского права ОТ 21.02.2007 (по итогам заседания Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Свердловской области от 21 февраля 2007 года)


Рекомендации НКС №13 по вопросам земельного и гражданского права ОТ 21.02.2007
(по итогам заседания Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Свердловской области от 21 февраля 2007 года)

1. В каком порядке должно производиться оформление прав на землю по заявле-ниям о предоставлении земельного участка под строительство, поданным до 01 ок-тября 2005 года?
По результатам обсуждения Научно-консультативный совет пришел к следую-щему выводу по обозначенной проблеме:
Согласно абзаца 3 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ) в случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по вы-бору земельного участка для строительства, но до 01 октября 2005 года не принято реше-ние о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.
При возникновении спора вопрос о способе предоставления земельных участков, процесс оформления которых начался до 01 октября 2005 года, и по которым до этой даты не было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, должен решаться в каждом конкретном случае с учетом имеющих значение для разреше-ния данного спора обстоятельств дела.

2. Возможно ли взыскание неосновательного обогащения за фактическое поль-зование земельным участком в случае, когда землепользователем подана заявка о предоставлении земельного участка на праве аренды на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, органом государственной власти или местного са-моуправления издан правовой акт о прекращении права бессрочного пользования на земельный участок и стороны подписали договор аренды, согласовав все его усло-вия, однако государственной регистрации договора аренды не произведено?
Анализ судебной практики по данному вопросу позволяет выявить две наиболее ти-пичных ситуации.
В одном случае лицо осуществляет фактическое пользование земельным участком при отсутствии какого-либо вещного или обязательственного права на него.
Судебная практика характеризуется единством подхода к рассматриваемой ситуации: подача заявки о предоставлении участка в аренду и подписание договора аренды оценивается как волеизъявление на возникновение арендных отношений, поэтому взысканию в качестве неосновательного обогащения подлежит сумма, равная арендной плате, определенной на основании нормативных актов, хотя бы договор, заключенный на срок более года, и не был зарегистрирован в установленном порядке и, соответственно, не считается заключенным.
Более сложной представляется другая ситуация, когда с заявлением о предоставлении участка в аренду обращается субъект права постоянного (бессрочного) пользования, ис-полняя обязанность по переоформлению этого права, возложенную на него п.2 ст. 3 Феде-рального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», и реализуя свой выбор по приобретению участка в собственность либо предоставлению на праве аренды.
Практика рассмотрения подобного рода споров продолжает оставаться нестабильной. Необходимо отметить две полярные точки зрения, представленные в судебных актах по делам данной категории.
Первая позиция сводится к следующему.
Согласно п. 1 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации в постоянное (бес-срочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и му-ниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
В силу ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Рос-сийской Федерации» права на землю, не предусмотренные статьями 15, 20 - 24 Земельно-го кодекса Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации.
Наличие таких юридических фактов, как:
1) подача землепользователем заявки о предоставлении земельного участка, ранее на-ходившегося на праве бессрочного пользования, на праве аренды на основании ст. 36 Зе-мельного кодекса Российской Федерации (изменение правового режима земельного уча-стка без изъятия у землепользователя); 2) издание органом государственной власти или местного самоуправления правового акта о прекращении права бессрочного пользования на земельный участок и предоставление его в аренду; 3) подписание сторонами договора аренды, то есть согласование его условий, которые оцениваются судом в совокупности, свидетельствует о волеизъявлении землепользователя на прекращение права бессрочного пользования, на переход именно на арендные отношения, на смену правового режима зе-мельного участка.
При отсутствии государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок более года, когда обязанность провести государственную регистрацию договора аренды возложена на арендатора, и эта обязанность не исполнена, землепользователь фак-тически неосновательно пользуется земельным участком (поскольку договор аренды не заключен), следовательно, суду необходимо взыскивать неосновательное обогащение за фактическое пользование земельным участком в размере, равном размеру арендной пла-ты, определенной на основании нормативных актов.
Плательщиком земельного налога такое лицо не является, поскольку в соответствии со ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации таковыми признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды. Согласно п.3 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата[1].
Таким образом, за фактическое пользование земельным участком при отсутствии у субъекта каких-либо вещных или обязательственных прав на этот участок и наличии во-леизъявления сторон прекратить право бессрочного пользования и заключить договор аренды сумма арендной платы подлежит взысканию как неосновательное обогащение данного лица в форме сбережения денежных средств.
Согласно другой позиции неосновательное обогащение в указанной ситуации не мо-жет иметь место, поскольку право бессрочного пользования не прекращается, а транс-формируется в право аренды. До момента регистрации договора аренды, (несмотря на за-явку землепользователя о предоставлении земельного участка в аренду и издание органом государственной власти или местного самоуправления правового акта о прекращении права бессрочного пользования и предоставлении земельного участка в аренду) лицо со-храняет принадлежащее ему право бессрочного пользования и, соответственно, в качестве субъекта такого права обязано уплачивать земельный налог[2]. Данная позиция основана на следующем.
В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, поэтому до момента такой регистрации является незаключенным.
Согласно п. 3 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собст-венности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.
Право бессрочного пользования на земельный участок не прекращается с момента подачи заявления на заключение договора аренды, так как данное заявление выражает лишь волеизъявление землепользователя на переоформление существующего у него пра-ва, то есть на замену одного вида права другим, а не на отказ от права бессрочного поль-зования земельным участком как таковым.
Момент подписания договора в данной ситуации не имеет юридического значения, так как договор аренды земельного участка считается заключенным с момента его госу-дарственной регистрации.
Следовательно, право бессрочного пользования земельным участком сохраняется у заявителя до заключения договора аренды, то есть до момента его государственной реги-страции, поскольку право бессрочного пользования не прекращается, а трансформируется в право аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использова-ние земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Поскольку земельный участок принадлежит ответчику на праве постоян-ного бессрочного пользования, формой платы за использование земли для него является земельный налог. В связи с этим основания для взыскания неосновательного обогащения отсутствуют.
В ходе обсуждения членами Научно-консультативного совета были высказаны аргу-менты в пользу обеих точек зрения, и выявлены недостатки изложенных подходов. Итоги обсуждения не позволили прийти к однозначному выводу по поставленной проблеме.

3. Правомерно ли определение сроков выполнения работ в договоре строитель-ного подряда указанием на истечение определенного периода времени с момента на-ступления события, зависящего от воли сторон (истечением определенного срока с момента поступления аванса, предоставления помещения для проведения работ, не-обходимой документации и т.п.)?
Следует ли считать договор заключенным, если стороны совершили соответствую-щие действия (перечислен аванс, предоставлена строительная площадка для прове-дения работ и т. п. и подрядчик приступил к выполнению работ, предусмотренных договором)?
В судебной практике нашли отражение различные подходы к решению данного во-проса.
Согласно одной позиции определение срока выполнения работ указанием на событие, наступление которого зависит от действий сторон, неправомерно, так как в этом случае наступление срока не обладает качеством неизбежности, поэтому оно считается несогласованным и, следовательно, договор подряда, для которого условия о сроках выполнения работ в силу ст.708 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к числу существенных, является незаключенным[3]. Указание на такое событие не может рассматриваться как установление сторонами срока, хотя бы оно и дополнялось указанием на последующее истечение оговоренного периода времени. Поскольку первый элемент, определяющий срок исполнения (событие), не обладает свойством неизбежности, то присоединение к нему определенного периода времени не исправляет недостатка, обращая и все условие о сроке, составленного из двух элементов, в такое, которое не отвечает требованиям гражданского закона[4].
В частности, по одному из дел суд пришел к выводу о незаключенности договора, по-скольку определение начального срока работ в зависимости от получения аванса не соот-ветствует требованиям, установленным ст.190, 191 Гражданского кодекса Российской Фе-дерации, так как исчисление недели с момента получения аванса как определение срока не обладает признаком неизбежности. По другому делу условие договора о сроках начала и окончания работ, определенное как 30 дней со дня передачи по двухстороннему акту фронта работ, признано противоречащим ст.190 Гражданского кодекса Российской Феде-рации, а следовательно, несогласованным, что свидетельствует о незаключенности дого-вора.
Согласно другой позиции такое согласование сроков не противоречит ст.190 Граж-данского кодекс Российской Федерации, поскольку в соответствии с данной статьей срок может определяться не только указанием на событие, но и календарной датой или истече-нием периода времени. Определение срока в договоре подряда путем указания на истече-ние определенного периода времени с момента совершения действий, зависящих от воли сторон, относится к числу комбинированных способов установления сроков, что не за-прещено ст.190, поэтому условие о сроке в этом случае следует признать согласованным, а договор заключенным[5].
Так, в одном из решений суд признал согласованными условия о сроках, определен-ные в виде истечения определенного количества дней с момента получения согласованной проектной документации и предоставлением заказчиком подготовленного для работ объекта, истечения определенного количества дней с момента поступления платежа, подписания договора[6].
В другом решении суд указал, что определение начала исчисления срока перечисле-нием аванса не отвечает требованиям ст.190 Гражданского кодекса Российской Федера-ции, однако договор является заключенным, поскольку срок начала выполнения работ определился моментом перечисления суммы аванса, тогда как шестидесятидневный срок окончания выполнения работ указан в договоре.
В ходе обсуждения мнения членов Научно-консультативного совета разделились.
В пользу второй точки зрения были высказаны дополнительно следующие аргументы.
Условие о сроке может быть абсолютно определенным (указание точной даты начала и окончания работ) или относительно определенным (например, истечение определенного периода времени с момента поступления аванса, предоставления помещения для проведения работ, необходимой документации и т.п.). В этом случае срок является определимым, поскольку в силу п.2 ст.314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность стороны совершить обусловленные договором действия (перечислить аванс, например) подлежит исполнению в разумный срок; при неисполнении обязательства в разумный срок должник обязан исполнить его в семидневный срок со дня предъявления требования о его исполнении. Таким образом, начальный срок выполнения работ будет исчисляться с момента истечения семи дней со дня предъявления требования о совершении соответствующих действий. Однако в случае, если и по истечении семидневного срока обязательство не исполнено, кредитор вправе приостановить исполнение по правилам ст.328 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. подрядчик вправе не приступать к работе, что не имеет отношения к вопросу об определимости срока, и, соответственно, не позволяет сделать вывод о незаключенности договора.
Таким образом, договор может быть признан незаключенным лишь в случае, если срок не определен и, исходя из условий договора, является неопределимым.
Сторонники первого подхода в качестве возражений приводили следующее.
Круг существенных условий гражданско-правового договора определен ст.432 ГК РФ. К их числу отнесены: условия о предмете договора, условия, которые названы в зако-не или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Специальные положения ст.708 ГК РФ относят условие о начальном и конечном сро-ке выполнения работы к условиям, необходимым для договора данного вида (т.е. к суще-ственным условиям договора подряда), и если сторонам «не удалось достичь соглашения по этому условию, договор признается незаключенным»[7].
Вопрос оценки договора как заключенного или незаключенного ни в законодательст-ве, ни в практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не связывается с совершением сторонами действий по его исполнению. Совершение фактических действий по выполнению работ и их принятию другой стороной порождают соответствующее денежное обязательство по их оплате, но не влияют на оценку договора строительного подряда как незаключенного, если не согласованы условия о сроках.
Порядок определения срока, устанавливаемого сделкой, урегулирован гл.11 ГК РФ. Согласно ст.190 ГК РФ этот срок определяется календарной датой или истечением перио-да времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, либо определяется указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Периодом обозначается промежуток времени, в пределах которого должны возник-нуть права и обязанности сторон правоотношения (год, квартал, месяц и т.д.). Однако при определении срока периодом времени должен быть установлен начальный момент его течения.
Таким образом, содержание условия о сроке, определяемом периодом времени, долж-но создавать возможность установить начальный срок выполнения работ. Только в этом случае можно определить и конечный срок их выполнения.
Иными словами, срок в договоре должен быть определимым, и определимым именно на момент заключения договора, поскольку для договора данного вида, исходя из его су-щества, должны быть созданы четкие гарантии определенности взаимоотношений сторон.
Сторонники данной точки зрения считают несостоятельной ссылку на ст.314 ГК РФ, поскольку содержащееся в этой статье правило вступает в действие только при условии, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства (п.2 ст.314 ГК РФ).
В данном случае из закона (ст.708 ГК РФ – специальной нормы) и существа обяза-тельства по договору строительного подряда (по которому подрядчик обязуется выпол-нить строительные работы в установленный договором срок) вытекает иное.
Следовательно, названная норма общей части ГК РФ (ст.314) на договор подряда не распространяется. Кроме того, ссылка на ст.314 ГК РФ нарушает общий принцип приме-нения норм Кодекса, поскольку при наличии специальной нормы особенной части ГК РФ применяется специальная норма.
По итогам обсуждения Научно-консультативный совет не пришел к единому мнению по обозначенной проблеме. Рассматриваемый вопрос представляет несомненный интерес с научной точки зрения и нуждается в более глубокой аналитической разработке. В пра-воприменительной плоскости целесообразно было бы дать разъяснения на уровне Высше-го Арбитражного Суда Российской Федерации или сформировать единообразный подход на уровне федеральных окружных арбитражных судов.
[1] Аналогичный подход был заложен и в Законе РФ «О плате за землю».
[2] Данной позиции придерживаются, в частности, Арбитражный суд Республики Башкортостан, Арбитражный суд Оренбургской области, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд.
[3] Изложенной позиции придерживается Арбитражный суд Оренбургской области.
[4] Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М.: Статут, 2005, с.334-335.
[5] Данная позиция поддерживается Арбитражным судом Республики Башкортостан, Семнадцатым арбитражным апелляционным судом.
[6] Ю.Ю. Захаров полагает возможным определение срока выполнения строительных работ указанием на событие, которое должно наступить, например: с момента перечисления заказчиком аванса; со дня, следующего за днем получения в установленном законодательством порядке разрешения на строительство объекта и др. (Захаров Ю.Ю. Арбитражная практика о договоре строительного подряда. М.: ИД Арбитражная практика, 2004, с.19)
[7] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выпол-нении работ и оказании услуг. Гл.I п.6.





 



Опубликовано: 13.07.2009
© ООО «1КЦ» 2002-2017
Контактная информация        Лицензии и сертификаты
Москва Санкт-Петербург Екатеринбург Мурманск
8-911-1180886 8-981-7491808
(812) 412-4989
8-901-3160314 8-901-3155037
Наш индекс цитирования