1-й КОНСАЛТ ЦЕНТР Вызов консультанта
О КомпанииНаши УслугиОнлайн УслугиПолезная ИнформацияНаши Реквизиты

Данные рекомендации выработаны Научно-консультативным советом при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа по итогам заседания Совета от 8 июня 2007 года в городе Саранске.


Данные рекомендации выработаны Научно-консультативным советом при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа по итогам заседания Совета от 8 июня 2007 года в городе Саранске.


О практике применения законодательства


Вопрос 14. Подлежит ли признанию в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности коммерческой организации на самовольную постройку, находящуюся на земельном участке, который принадлежит данной организации на праве бессрочного пользования, если данное право, согласно нормам Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит переоформлению на право аренды либо земельный участок подлежит выкупу?
 
Рекомендации Научно-консультативного совета:
В соответствии со статьей 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» коммерческая организация обязана переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести его в собственность по своему желанию.
Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в новой редакции предоставляет право легализовать постройку через суд (как способ приобретения права собственности) собственнику земельного участка либо обладателю ограниченного вещного права на него.
Эта норма не связывает возможность признания права собственности ни с моментом возникновения прав на земельный участок, ни с моментом их возможного прекращения.
Следовательно, коммерческая организация, обладающая вещным правом на земельный участок, вправе обратиться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, который может быть удовлетворен при соблюдении требований последнего абзаца пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
Вопрос 15. Возможно ли признание права собственности за лицом, осуществившим самовольную постройку, при наличии у него договора аренды на земельный участок?
 
 
 
Рекомендации Научно-консультативного совета:
Арендатор земельного участка, осуществивший самовольное строительство объекта недвижимости (отступивший от определенных градостроительных и строительных норм и правил), после внесения изменений в статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации полностью утратил право претендовать на судебное признание за собой права собственности на такой объект.
 
Вопрос 16. При наличии иска о признании права собственности на самовольную постройку после вступления в силу Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ, которым внесены изменения в статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует ли распространять действие новой редакции указанной нормы на самовольную постройку, осуществленную до вступления в силу названного закона?
 
Рекомендации Научно-консультативного совета:
Согласно статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Статья 222 Кодекса включена в главу 14 «Приобретение права собственности» и регулирует основания и порядок возникновения права собственности на самовольную постройку. Следовательно, отношения, регулируемые данной нормой, возникают в момент обращения заинтересованного лица в компетентный орган с требованием о признании за ним права собственности на самовольную постройку, потому новая редакция упомянутой статьи Кодекса применяется ко всем объектам вне зависимости от времени их постройки.
 
Вопрос 17. Какими доказательствами (применительно к нормам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) возможно подтверждение соответствия объектов самовольной постройки нормам пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологического благополучия населения, имея в виду, что в силу положений статей 6 и 21 Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 01.01.2007 не требуется заключения органов Государственного пожарного надзора и Роспотребнадзора?
 
Рекомендации Научно-консультативного совета:
Статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает процессуальную обязанность истца по предоставлению доказательств отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки.
В полномочия суда, согласно части 2 статьи 66 названного Кодекса, входит лишь право предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта.
Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, арбитражный суд по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле, назначает экспертизу.
Исходя из этих норм права представляется, что суд вправе испросить согласие истца на проведение экспертизы (ее оплату), однако, если получен отказ последнего, суд принимает решение по имеющимся в деле документам.
 
Вопрос 18. Распространяются ли требования статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации на самовольную перепланировку нежилых помещений? Возможно ли в данном случае предъявление иска о сохранении нежилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании части 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации по аналогии?
 
Рекомендации Научно-консультативного совета:
Если при строительных работах произошло уничтожение существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он является самовольной постройкой. Если же объект претерпел только архитектурно-строительные изменения, право собственности на него не прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него, а потому правила статьи 222 Кодекса к таким правоотношениям неприменимы.
Предъявление иска о сохранении нежилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии гражданским законодательством не предусмотрено, а нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям по поводу нежилых помещений не применяются.
 
Вопрос 19. Является ли ничтожным направленный на распоряжение недвижимым имуществом договор в случае отсутствия у лица, распоряжающегося объектом недвижимости, государственной регистрации права собственности на этот объект?
 
Рекомендации Научно-консультативного совета:
По правилам части 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на объект недвижимого имущества, возникших до введения в действие настоящего закона, требуется при государственной регистрации возникшего после введения в действие настоящего закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершения после введения в действие настоящего закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Следовательно договор, направленный на распоряжение недвижимым имуществом, в случае отсутствия государственной регистрации права собственности лица, распоряжающегося объектом недвижимости, является ничтожным.
 
Вопрос 20. Каким образом разрешается иск о признании сделки недействительной, если договор может быть одновременно признан незаключенным и ничтожным? Например, долгосрочный договор аренды здания не имеет государственной регистрации и является незаключенным, а собственник предъявил иск о признании договора ничтожным.
 
Рекомендации Научно-консультативного совета:
При рассмотрении споров данной категории следует иметь в виду, что вопрос о заключенности либо незаключенности сделки может обсуждаться лишь после установления ее действительности (соответствия требованиям закона), поэтому иск о признании сделки недействительной должен быть разрешен судом по существу заявленного требования, даже при условии наличия признаков незаключенности сделки.
 
Вопрос 21. Каким образом разрешается иск о признании договора незаключенным в том случае, когда имеются достаточные основания для признания его ничтожным?
 
Рекомендации Научно-консультативного совета:
При предъявлении иска о признании сделки незаключенной суд вправе дать оценку ее ничтожности независимо от того, предъявлялось такое требование или нет (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
Вопрос 22. Применяются ли правила о трехлетнем сроке исковой давности к исковому требованию покупателя о государственной регистрации перехода права собственности?
 
Рекомендации Научно-консультативного совета:
Требование о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности является одним из способов защиты гражданских прав (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск о государственной регистрации перехода права собственности не отнесен законом к числу требований, на которые исковая давность не распространяется, поэтому срок исковой давности по такому требованию соответствует общему сроку исковой давности в три года, предусмотренному в статье 196 Кодекса.
 
Вопрос 23. Является ли допустимым способом защиты права собственности исковое требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимость? Распространяется ли на такое требование правило об общем сроке исковой давности?
 
Рекомендации Научно-консультативного совета:
Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Тем самым закон допускает использование в качестве способа защиты права собственности предъявление иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимость.
Срок исковой давности по такому требованию определен в статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации и составляет три года.
 
Вопрос 24. Допускается ли государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества на основании договора продажи недвижимости, если вещь не передана по акту покупателю (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации)?
 
Рекомендации Научно-консультативного совета:
Исходя из толкования пунктов 1 и 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации передача вещи по договору требуется всегда, вне зависимости от вида вещи. Иное (в том числе государственная регистрация права) может быть предусмотрено законом либо договором.
Согласно статье 551 Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору подлежит государственной регистрации, следовательно, государственная регистрация без акта приема-передачи не допускается.
 
Вопрос 25. С какого момента возникает право собственности юридического лица на объекты недвижимости, внесенные в его уставный капитал?
 
Рекомендации Научно-консультативного совета:
В соответствии со статьями 131, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Право собственности юридического лица на объекты недвижимости, внесенные в его уставный капитал, возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.
 
Вопрос 26. Для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество за добросовестным приобретателем обязательно ли решение суда о признании его таковым в рамках рассмотрения виндикационного иска к нему или иного решения суда либо государственная регистрация может быть произведена и без судебного решения, признающего лицо добросовестным приобретателем?
 
Рекомендации Научно-консультативного совета:
Наличие судебного акта является обязательным, поскольку добросовестность - вопрос факта, который подлежит судебной оценке.
 
Вопрос 27. Имеет ли право добросовестный приобретатель недвижимости, признанный таковым решением суда об отказе к нему в виндикационном иске, на защиту своего владения против третьих лиц путем предъявления негаторного иска, в том числе и против собственника имущества?
 
Рекомендации Научно-консультативного совета:
Да, на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
Вопрос 28. Решением арбитражного суда признан недействительным договор продажи недвижимости, на основании которого осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на вещь к покупателю. Относится ли к последствиям недействительности такой сделки недействительность государственной регистрации права собственности на имя покупателя? Подлежит ли рассмотрению арбитражным судом по существу последующий иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности на покупателя?
 
Рекомендации Научно-консультативного совета:
Согласно пункту 1 статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.
Следовательно, регистрационная запись о праве собственности, основанная на сделке, признанной судом недействительной, не может быть сохранена.
Вместе с тем в соответствии со статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Из смысла указанной правовой нормы следует, что для аннулирования регистрационной записи о праве собственности заинтересованное лицо должно предъявить в арбитражный суд иск о применении последствий недействительности сделки, который по своей сути является иском о признании недействительным зарегистрированного права, после удовлетворения которого регистрирующий орган обязан исключить из реестра запись о государственной регистрации права собственности ответчика.
 
Вопрос 29. С какого момента при принятии арбитражным судом решения о признании зарегистрированного права собственности недействительным прекращается право собственности покупателя и возникает право собственности продавца на спорный объект недвижимости - с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой или с даты внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности покупателя?
 
Рекомендации Научно-консультативного совета:
Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, поэтому право собственности покупателя на объект недвижимости по признанному недействительным в судебном порядке договору купли-продажи прекращается с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности.
 
Вопрос 30. Подлежит ли применению статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, если заявлен иск об освобождении земельного участка, который ответчик занимает без законных или договорных оснований, но при этом участок передавался ответчику собственником по акту приема-передачи? Можно ли данные отношения квалифицировать как кондикционные и обязать ответчика освободить участок на основании статей 1102 и 1104 Кодекса?
 
Рекомендации Научно-консультативного совета:
В указанных ситуациях применению подлежат статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 60 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
Вопрос 31. Может ли быть рассмотрено требование о взыскании морального вреда в пользу юридических лиц при удовлетворении иска о защите деловой репутации?
 
Рекомендации Научно-консультативного совета:
Деловая репутация относится к нематериальным правам, возникает у юридического лица в силу его создания и является одним из условий его успешной деятельности. При умалении деловой репутации юридическое лицо не лишено права на защиту нарушенного нематериального блага в виде предъявления требования возмещения нематериального вреда путем выплаты причинителем вреда денежной компенсации, которая по своей природе является аналогом компенсации морального вреда, причиненного гражданину.
 
Вопрос 32. Отвечает ли свидетельство о государственной регистрации права собственности признакам ненормативного правового акта, недействительность которого может быть оспорена в целях защиты права собственности по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации?
 
Рекомендации Научно-консультативного совета:
Нет, поскольку свидетельство о государственной регистрации права собственности имеет доказательственный и правоподтверждающий характер, не содержит признаков ненормативного акта властно-распорядительного содержания, не нуждается в исполнении и, следовательно, не может быть оспорено по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


 



Опубликовано: 13.07.2009
© ООО «1КЦ» 2002-2017
Контактная информация        Лицензии и сертификаты
Москва Санкт-Петербург Екатеринбург Мурманск
8-911-1180886 8-981-7491808
(812) 412-4989
8-901-3160314 8-901-3155037
Наш индекс цитирования