1-й КОНСАЛТ ЦЕНТР Вызов консультанта
О КомпанииНаши УслугиОнлайн УслугиПолезная ИнформацияНаши Реквизиты

Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением земельного законодательства


Обзор
практики рассмотрения споров, связанных с применением земельного законодательства
I. Общие положения
  Настоящий обзор подготовлен в соответствии с планом работы Арбитражного суда Вла-димирской области на I полугодие 2007 года.
  Предметом исследования настоящего обзора является судебная практика Арбитражного суда Владимирской области по рассмотрению исков, связанных с применением земельно-го законодательства, за 2006 год и первый квартал 2007 года, анализ которой показал, что за 2006 рассмотрено 121 дело данной категории споров, из них было удовлетворено 58 исков. За январь-февраль 2007 года рассмотрено 22 дела и удовлетворены иски по 11 спо-рам.
  В апелляционном порядке обжаловано 16 решений суда, из них: 5 - оставлено без изме-нения, 11 - в стадии рассмотрения.
В кассационном порядке обжаловано 3 решения суда, все решения оставлены в силе.
  Специфика данной категории споров обусловлена тем, что они вытекают из земельных отношений, объектом которых выступает земля как природный объект и природный ре-сурс.
  Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.
  Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образу-ет самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случа-ев, установленных федеральными законами.
  Согласно статье 64 Земельного кодекса Российской Федерации земельные споры рас-сматриваются в судебном порядке.
  При подготовке дела к судебному разбирательству следует учитывать, что гражданское законодательство применяется к земельным правоотношениям при решении имуществен-ных вопросов, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными уча-стками, а также при совершении сделок с ними.
  В силу статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природ-ные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными спосо-бами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В связи с этим нормы гражданского законодательства, регулирующие имущест-венные отношения, не применяются, если соответствующие вопросы решаются по-иному земельным законодательством.
  Для правильного разрешения земельного спора на стадии подготовки дела к судебному разбирательству необходимо установить категорию земель и целевое назначение спорного земельного участка.
  Также необходимо учитывать ограничения оборотоспособности земельных участков, предусмотренные статьёй 27 Земельного Кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с пунктом 2 данной статьи земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
  С целью обеспечения единообразных подходов к решению вопросов, возникающих в судебной практике по землепользованию, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дал разъяснения арбитражным судам своим постановлением от 24 марта 2005 года №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
  Земельные споры возникают по поводу предоставления, изъятия, порядка пользования землей, а также возмещения затрат, возникающих в связи с земельными отношениями.
II. Практика рассмотрения дел данной категории
2.1. В досрочном расторжении договора аренды отказано из-за недоказанности неце-левого использования земельного участка.
1. Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к индиви-дуальному предпринимателю К. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка площадью 407 кв.м. и об освобождении данного земельного участка, ссылаясь на то, что ответчик в нарушение договора аренды осуществляет эксплуатацию земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием (размещение временной пар-ковки автотранспорта), а предоставляет арендуемый земельный участок посторонним ли-цам для осуществления торговли.
  Арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных требований исходя из следую-щего.
  Между Комитетом по управлению имуществом и индивидуальным предпринимателем К. заключен договор аренды земельного участка площадью 407 кв.м. для размещения вре-менной парковки автотранспорта.
  Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Владимирской области произведена государственная регистрация вышеназванного договора аренды земельного участка.
  В соответствии со статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по основаниям, перечисленным в назван-ной статье, а также установленным договором аренды.
  Истец указал, что согласно п.4.4.2 договора аренды земельного участка, ответчик обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
  Пунктом 4.1.1 вышеназванного договора предусмотрено право арендодателя (истца) тре-бовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка по неце-левому назначению. В подтверждение нарушения ответчиком разрешенного использова-ния земельного участка, истец представил письменное объяснение ответчика старшему помощнику прокурора, постановление прокурора о возбуждении производства об адми-нистративном правонарушении, акты комиссии от 16.12.2005 и от 04.05.2006.
  К материалам дела приобщены два решения Арбитражного суда Владимирской области: от 07.06.2005 по делу № А11 -1864/2005-К2-27/117 и от 22.12.2005 по делу № А11-18359/2005-К2-19/781, которыми отменены два постановления о привлечении ответчика к административной ответственности по ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об админи-стративных правонарушениях, предусматривающей ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению.
  Представленные истцом акты по проверке использования земельного участка составлены в одностороннем порядке без участия индивидуального предпринимателя К.
  Между тем в материалах дела имеется договор от 28.08.2005, заключенный между инди-видуальным предпринимателем К. (исполнителем) и М. (заказчиком), о предоставлении заказчику услуг по парковке автомобилей на территории платной парковки.
  В порядке оказания помощи в устранении обстоятельств, затрудняющих эксплуатацию земельного участка под размещение парковки автотранспорта, в том числе и в связи с тем, что имеют место случаи самозахвата территории стоянки отдельными гражданами, осуществляющими торговую деятельность, ответчик обращался с заявлениями 17.01.2006 к Главе района, к начальнику ОВД района. Согласно ответу начальника ОВД работниками милиции была проведена проверка, по результатам которой составлен административный протокол по факту осуществления торговли в неустановленном месте, проведена профилактическая беседа с виновными.
  В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
  Вместе с тем истцом не представлено надлежащих доказательств использования ответ-чиком спорного земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием.
  Кроме того, согласно акту обследования земельного участка, составленного председате-лем Совета народных депутатов, заведующей отделом жилищно-коммунального хозяйст-ва администрации, представителем индивидуального предпринимателя К., территория парковки огорожена в соответствии с проектом по периметру выделенного земельного участка, стоянка оборудована соответствующими проекту дорожными знаками, на момент осмотра на территории стоянки были припаркованы 4 автомашины, фактов торговли на указанном земельном участке не зафиксировано.
2. Управление муниципальной собственности обратилось с иском к Некоммерческому партнерству о досрочном расторжении договора аренды земельного участка площадью 32 297 кв.м. и погашении регистрации права аренды земельного участка в связи с его нецелевым использованием.
  Ссылаясь на то, что в нарушение договора аренды земельный участок ответчиком не ис-пользуется по целевому назначению (строительство домов не ведется, нарушены сроки окончания строительства), истец обратился с настоящим иском.
  Решением арбитражного суда в удовлетворении исковых требований было отказано по следующим основаниям.
  Как следует из материалов дела, 04.09.2003 между Администрацией города Переславль-Залесский и Некоммерческим партнерством подписан инвестиционный контракт № 92 на строительство группы жилых домов в городе Переславль-Залесский.
  01.12.2003 между Некоммерческим партнерством и Коммандитным товариществом с согласия Администрации города Переславль-Залесский в дополнение к вышеназванному контракту подписан инвестиционный контракт Д-12на строительство комплекса жилых домов в городе Переславль-Залесский.
  На основании постановления мэра города Переславль-Залесский от 29.07.2004 № 1094 между Управлением муниципальной собственности города Переславль-Залесский и Не-коммерческим партнерством 18.08.2004 заключен договор № 782 аренды земельного уча-стка площадью 32 297 кв.м. Согласно п. 1.1 договора земельный участок предоставлен для строительства жилых домов. Срок действия договора определен сторонами по 16.02.2007.
  28.09.2004 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ярославской области произведена государст-венная регистрация вышеназванного договора.
  Согласно договору субаренды от 23.12.2004 № 2, подписанному между Некоммерческим партнерством (арендодатель) и Коммандитным товариществом (арендатор), Коммандит-ное товарищество получило в субаренду земельный участок площадью 32 297 кв.м. для строительства жилых домов на период действия договора аренды от 18.08.2004 № 782.
  В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по основаниям, перечисленным в названной ста-тье, а также установленным договором аренды.
  Истец указал, что согласно п. 1.1 договора аренды земельного участка ответчик обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением - строительство жилых домов.
  Пунктом 4.3 вышеназванного договора предусмотрено право арендодателя (истца) тре-бовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.
  В подтверждение нарушения ответчиком разрешенного использования земельного уча-стка истец представил акты обследования от 12.09.2006, от 03.10.2006, от 08.11.2006.
  Как следует из вышеуказанных актов, на арендуемом земельном участке находится ну-левой цикл одного дома (фундамент, цоколь, плиты перекрытий), проложены дорожные плиты в количестве 20 штук, в северной части участка складированы железобетонные плиты перекрытий (около 20 штук), установлены железобетонные опоры с лампами улич-ного освещения, электрощит. Таким образом, состояние земельного участка, описанное в актах от 12.09.2006, от 03.10.2006, от 08.11.2006, не свидетельствует о нецелевом исполь-зовании земельного участка.
  Доводы истца о нарушении ответчиком сроков окончания строительства, установленных инвестиционным контрактом, заключенным между администрацией города и Некоммерческим партнерством не могут быть приняты во внимание, поскольку данное обстоятельство не может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя (истца). Договор аренды земельного участка не содержит условий о сроках строительства домов. Согласно п. 6.2 указанного договора срок его действия - по 16.02.2007.
2.2. При покупке недвижимости покупатель приобретает право пользования соот-ветствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недви-жимости.
  Закрытое акционерное общество обратилось с иском к Администрации города об обяза-нии заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 4 421кв.м.
  Арбитражный суд пришел к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению исходя из следующего.
  03.12.2001 глава администрации города принял распоряжение о предоставлении общест-ву с ограниченной ответственностью на условиях аренды земельного участка площадью 4 421 кв.м. для содержания стационарной заправочной станции. На основании этого распо-ряжения между администрацией города и обществом с ограниченной ответственностью был заключен договор аренды земельного участка, который в установленном порядке за-регистрирован.
  Закрытое акционерное общество приобрело у общества с ограниченной ответственно-стью объект недвижимости - автозаправочную станцию, и обратилось в Управление зе-мельными ресурсами администрации города с просьбой о приобретении в собственность спорного земельного участка.
  Управление земельными ресурсами администрации города правомерно отказало закры-тому акционерному обществу в передаче в собственность испрашиваемый земельный участок.
  В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа не-движимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не проти-воречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответст-вующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
  Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их ис-пользования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
  Таким образом, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
  Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключи-тельное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 ста-тьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
  Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
2.3. Договор аренды земельного участка считается заключенным, если между сторо-нами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем су-щественным условиям договора.
  Индивидуальный предприниматель М. обратилась в арбитражный суд с иском к администрации района о признании недействительным договора аренды земельного участка площадью 4 907 квадратных метра, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и обществом с ограниченной ответственностью, с требованием применить последствия недействительности сделки: восстановить истца в правах арендатора в части земельного участка площадью 53,6 квадратных метра и обязать ответчиков заключить с истцом договор аренды земельного участка площадью 53, 6 квадратных метра.
  Арбитражный суд отказал в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
  Между администрацией поселка и индивидуальным предпринимателем М. был подписан договор аренды земельного участка от 01.05.2000 для осуществления предпринимательской деятельности (торговли) сроком с 01.01.2000 по 01.01.2001, продлённый до 31.12.2002. Кроме того, между сторонами пописаны дополнительные соглашения на 2003 и 2004 годы.
  21.05.2004 Комитетом по управлению имуществом района издан приказ о предоставле-нии в аренду обществу с ограниченной ответственностью земельного участка площадью 4 907 квадратных метра и заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка, который зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  Истец полагает, что договором аренды от 21.05.2004 нарушены его права и законные интересы, как добросовестного арендатора части спорного земельного участка, площадью 53,6 квадратных метра.
  Арбитражный суд пришел к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению исходя из следующего.
  В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
  Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
  В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, под-лежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистра-ции, если иное не установлено законом.
  Между администрацией поселка и индивидуальным предпринимателем М. был подписан договор аренды земельного участка, условия которого не позволяют определенно идентифицировать земельный участок (месторасположение участка не указано). Пункт 1.1 договора предусматривает, что границы земельного участка указываются в плане, который является приложением к договору. Однако план земельного участка сторонами в суд не представлен.
  Кроме того, договор от 01.05.2000 (сроком действия до 31.12.2001) подлежал государст-венной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным соглас-но пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, договор от 01.05.2000 считается незаключенным.
  Дополнительные соглашения к незаключенному договору не имеют юридической силы и не влекут правовых последствий.
  В связи с чем оспариваемым договором права индивидуального предпринимателя М. не нарушены.
  Постановлениями апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой ин-станции оставлено в силе.
2.4. Если здание, находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит не-скольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множе-ственностью лиц на стороне арендатора. Земельные участки, занятые объектами ар-хеологического наследия, ограничены в обороте и не предоставляются в частную собственность.
  Три общества с ограниченной ответственностью, владеющие одним зданием на праве собственности, обратились в арбитражный суд с иском к администрации города и Управ-лению муниципальным имуществом города о признании незаконным отказа администра-ции в предоставлении в собственность земельного участка и об обязании принятия реше-ния о предоставлении в собственность спорного участка земли.
  До вынесения решения суда второй и третий истцы отказались от исковых требований.
  Спор рассмотрен по существу по требованиям первого общества с ограниченной ответ-ственностью.
  Арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных требований по следующим причинам.
  Истец является собственником части нежилого помещения (площадью 77, 12 кв.м, 115,75 кв.м и 174, 95 кв.м), приобретенного по договорам купли-продажи от 21.11.2001 у Управления муниципальным имуществом города Владимира.
  Остальные части помещения площадью 207,3 кв.м и 327, 08 кв.м принадлежат на праве собственности соответственно второму и третьему истцам.
  Управлением регистрации Центра государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним на территории Владимирской области за истцом зарегистрирова-но право собственности на нежилое помещение, о чем выдано свидетельство о государст-венной регистрации права.
  Поскольку администрацией города было отказано обществу в предоставлении в собст-венность вышеуказанного земельного участка, истец обратился в арбитражный суд.
  Два других собственника здания заключили с администрацией города договор аренды земельного участка от 31.05.2006 площадью 791 кв.м.
  Статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
  Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
  Пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной вла-сти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
  Поскольку спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принад-лежит трём собственникам, то все эти лица имеют право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
  Вместе с тем второе и третье общество отказались от заявленных требований и от пере-дачи им в собственность спорного земельного участка.
  Кроме того, решением исполнительного комитета Владимирского областного Совета народных депутатов от 08.12.1979 № 1226/22 "Об утверждении проекта охранных зон па-мятников истории и культуры и зон регулирования застройки города Владимира, охраны прилегающего ландшафта и зон культурного слоя", принадлежащее истцам здание нахо-дится в границах культурного слоя Древнего Владимира и является выявленным объектом археологического наследия.
  Описание культурного слоя средневекового Владимира содержится в паспорте памятни-ка истории и культуры Союза Советских Социалистических Республик.
  Согласно статье 3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурно-го наследия" объектами археологического наследия являются частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки.
  В соответствии со статьей 99 Земельного кодекса Российской Федерации земли объектов археологического наследия относятся к землям историко-культурного назначения, которые, в свою очередь, в силу статьи 94 того же Кодекса входят в состав земель особо охраняемых территорий. Порядок использования таких земель согласно названной норме закона определяется Правительством Российской Федерации, органами власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления.
  В силу статей 63 и 64 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах куль-турного наследия" до утверждения Правительством Российской Федерации положения о едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и принятия федерального закона, разграничи-вающего объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муни-ципальную собственность, памятники истории и культуры, принятые на государственную охрану в соответствии с законодательством Российской Советской Федеративной Социалистической Республики, отнесены к объектам культурного наследия федерального значения и их приватизация приостановлена. К тому же согласно пункту 2 и подпункту 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, занятые объектами археологического наследия, ограничены в обороте и не предоставляются в частную собственность.
  Постановлением Федерального Арбитражного суда Волго-Вятского округа решение суда первой инстанции оставлено в силе.
2.5. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно ус-тановить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Земельный участок как объект гражданских прав представляет собой идентифици-рованный земельный участок с описанием его границ, составлением карты (плана), определением качества земли (категории), указанием площади, разрешенного ис-пользования, кадастрового номера.
  Комитет по управлению имуществом обратился к индивидуальному предпринимателю Б. с иском об изъятии земельного участка площадью 489 кв.м., находящегося в незаконном владении ответчика.
Арбитражный суд удовлетворил исковые требования.
  При рассмотрении материалов дела было установлено, что между Комитетом по управ-лению имуществом и индивидуальным предпринимателем Б. 05.02.2004 был подписан договор аренды земельного участка площадью 489 кв.м. Срок аренды определен сторонами с 05.02.2004 по 05.01.2005.
  Как следует из письма Управления Федерального агентства объектов недвижимости по Владимирской области от 20.09.2006, спорный земельный участок кадастровый учёт не прошел.
  Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданного филиалом учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Владимирской области от 10.02.2003, здание столовой, расположенное на спорном земельном участке, зарегистрировано на праве собственности за ответчиком.
  Вместе с тем указанное право собственности на здание столовой было ликвидировано 10.08.2006 в связи с тем, что здание было уничтожено пожаром (письмо отдела Управле-ния Федеральной регистрационной службы по Владимирской области, справка отдела государственного пожарного надзора по району).
  Комитет по управлению имуществом, посчитав, что ответчик незаконно пользуется спорным земельным участком, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
  В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подле-жащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
  В соответствии с частью 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 №28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" земельный участок как объект гражданских прав представляет собой идентифицированный земельный участок с описанием его границ, составлением карты (плана), определением качества земли (категории), указанием площади, разрешенного использования, кадастрового номера. Следовательно, земельный участок, не прошедший государственного кадастрового учета, не может считаться объектом имущественных отношений.
  Объектом договора аренды от 05.02.2004 является земельный участок, не прошедший государственного кадастрового учета.
В связи с вышеизложенным договор от 05.02.2004 не может считаться заключенным.
2.6. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключен-ным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
  Администрация округа обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю К. с требованием освободить земельный участок путём демонтажа временных конструкций автостоянки.
  Арбитражный суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению исходя из следующего.
  24.12.2001 глава города принял постановление № 2000 о предоставлении ответчику в аренду сроком на три года земельного участка площадью 2083,00 кв.м. для размещения временной платной автостоянки, на основании чего был заключен договора аренды и произведена его государственная регистрация.
  Постановлением главы округа от 10.06.2002 отменено постановление главы города от 24.12.2001 о предоставлении в аренду земельного участка предпринимателю К.
  Определением арбитражного суда от 24.03.2005 было прекращено производство по делу по заявлению индивидуального предпринимателя К. о признании недействительным по-становления главы округа от 10.06.2002.
  Как следует из вышеназванного определения, копия постановления главы округа от 10.06.2002 вручена 02.07.2002 представителю ответчика в судебном заседании городского суда при рассмотрении другого дела.
  Кроме того, в адрес ответчика направлялось соглашение о расторжении договора аренды спорного земельного участка (как усматривается из представленной истцом копии искового заявления о признании недействительным постановления главы округа).
  Администрацией округа письмом от 11.10.2004 ответчику предлагалось по истечении срока действия договора аренды в срок до 25.12.2004 освободить земельный участок (в качестве доказательства получения письма в материалы дела представлены извещение № 229 и уведомление).
  Письмом главы округа от 22.11.2005 ответчику было предложено освободить земельный участок по истечении трех месяцев с момента получения данного письма. Земельный уча-сток освобожден не был.
  Согласно пунктам 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом слу-чае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Зако-ном или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
  В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении дого-вора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в кото-ром он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном дого-вором.
  Из материалов дела следует, что ответчик знал о наличии возражений администрации округа по пользованию спорным земельным участком.
  Доводы ответчика о неполучении письма администрации округа от 11.10.2004 об осво-бождении земельного участка не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, так как опровергаются имеющимися в деле письменными доказа-тельствами, свидетельствующими о получении ответчиком требований об освобождении спорного земельного участка.
  Постановлениями апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой ин-станции оставлено в силе.
2.7. Изменение договора возможно по соглашению сторон. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
  Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с трёх индивидуальных предпринимателей задолженности по договору аренды земельного участка и пени за просрочку платежа. Арбитражный суд пришел к выводу, что основания для удовлетворения требований истца отсутствуют.
  При рассмотрении материалов дела было установлено, что на основании постановления главы города между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и индивидуальными предпринимателями 08.04.2002 был заключен договор аренды земельного участка, общей площадью 2 154 кв.м. Согласно п. 1.1 договора земельный участок предоставлен в равных долях для обслуживания и использования комплекса зданий гостевого дома. Срок аренды определен сторонами с 08.04.2002 до 31.12.2011.
  Из письма Управления Роснедвижимости по Владимирской области от 27.09.2006 усмат-ривается, что земельный участок прошел государственный кадастровый учет 22.04.2002.
  Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Владимирской области 26.02.2003 произведена государственная регистрация вышеназванного договора аренды земельного участка.
  В соответствии с п. 2.1 договора арендная плата за пользование земельным участком ус-танавливается в размере 31 017 руб. 60 коп. и вносится арендаторами (ответчиками) в сро-ки уплаты земельного налога равными долями: не позднее 15 сентября и 15 ноября. Пунк-том 2.4 вышеназванного договора предусмотрено, что размер арендной платы и порядок ее внесения подлежат изменению в связи с решениями городского Совета народных депу-татов, а также в соответствии с изменениями ставок земельного налога или базовых раз-меров арендной платы.
  Согласно п. 8.1 договора все поправки, изменения, дополнения к условиям настоящего договора действительны только в случаях, если они сделаны в письменной форме и под-писаны уполномоченными представителями сторон.
  В связи с тем, что ответчики пользовались земельным участком в период с 15.03.2004 по 18.09.2006 и оплатили стоимость пользования земельным участком, по мнению истца, в меньшем размере, чем предусмотрено договором и законом, истец обратился в арбитраж-ный суд.
  При этом истец ссылается на Федеральный закон от 07.07.2003 № 117-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации", решение Совета народ-ных депутатов от 19.05.2003 № 15/87 "Об утверждении "Методики расчета и взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в ведении органов местного само-управления", решение Совета народных депутатов от 23.12.2004 № 45/273 "Об утвержде-нии "Методики расчета и взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в ведении органов местного самоуправления", Федеральный закон от 14.12.2001 № 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога".
  В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обя-зан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
  В силу части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, передан-ные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
  По правилам статей 450 (пункта 1), 452 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не преду-смотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изме-нении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных право-вых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
  Договор аренды от 08.04.2002 не содержит условий, позволяющих арендодателю в одно-стороннем порядке изменять размер арендной платы за земельный участок.
  Соглашений об изменении размера арендной платы сторонами не заключалось. В согла-сованном сторонами размере арендная плата ответчиками уплачена полностью.
  Доводы истца об изменении размера арендной платы в связи с решениями городского Совета народных депутатов, а также в соответствии с изменениями ставок земельного налога или базовых размеров арендной платы не могут быть приняты во внимание, так как соответствующие изменения в договор сторонами не внесены.
  Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда решение суда оставлено без изменения.
2.8. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими до-говора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
  Администрация города обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предприни-мателю В. с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в сумме 87 544 руб. 25 коп. за период с 22.05.2003 по 31.03.2005 и неустойку в сумме 34 779 руб. 86 коп. за период с 01.07.2005 по 30.06.2006.
  Арбитражный суд удовлетворил исковые требования частично.
  При рассмотрении материалов дела было установлено, что между администрацией (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем В. (арендатором) 22.03.2005 был заключен договор аренды земельного участка площадью 378 кв.м. для содержания кафе, склада, офиса и магазина. Срок аренды определен договором с 22.05.2003 по 01.10.2010. Договор аренды носит возмездный характер.
Данный договор зарегистрирован в установленном порядке.
  В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
  Пунктом 3.1 договора аренды от 22.03.2005 предусмотрено, что арендная плата устанав-ливается арендатору (ответчику) с 22.05.2003 в размере 13 163 руб. 85 коп. в квартал. Арендная плата вносится арендатором (ответчиком) ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала.
  Из пункта 15 приложения № 2 к договору следует, что плата за аренду земельного участ-ка за 2005 год составляет 127 035 руб. 80 коп., при этом во втором квартале ответчик дол-жен оплатить 100 708 руб. 10 коп. за период с 22.05.2003 (начало пользования земельным участком) по 30.06.2005 (второй квартал 2005 года). Таким образом, с учетом вышеприве-денных условий договора аренды сумма арендной платы за период с 22.05.2003 по 31.03.2005 должна быть оплачена не позднее 25.06.2005.
  В соответствии с п. 3.4 договора размер арендной платы не является постоянным и изме-няется в соответствии с индексацией (изменением) ставок земельного налога или базовых размеров арендной платы.
  Поскольку арендная плата за период с 22.05.2003 по 31.03.2005 не была оплачена ответ-чиком своевременно в полной сумме, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
  В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обя-зан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
  Часть 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
  Ответчик не предъявил в суд доказательств полной оплаты стоимости аренды земельного участка за период с 22.05.2003 по 31.03.2005., в связи с чем с него было взыскано в пользу истца 87 544 руб. 25 коп. задолженности.
  Пункт 5.1 договора аренды от 22.03.2005 № 8742 предусматривает ответственность арен-датора (ответчика) за нарушение срока внесения арендной платы по договору в виде уплаты пеней в размере 0,1 процента от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
  Так как просрочка в оплате долга имела место, истец обоснованно предъявил требование о взыскании пеней.
  Однако в данном случае, в связи ходатайством ответчика и в соответствии со статьёй 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд снизил подлежащие взысканию пени до 15 000 руб. При этом суд учёл компенсационный характер пеней, их повышенный размер применительно к учетной ставке банковского процента, длительность периода просрочки.
В остальной части (19 779 руб. 86 коп.) иск судом был отклонён.
  Доводы ответчика о том, что основания для начисления арендной платы за земельный участок до 22.03.2005 и неустойки за соответствующий период отсутствуют в связи с тем, что акт приема-передачи земельного участка подписан 22.03.2005, несостоятельны, по-скольку обязанность по уплате арендной платы за период до подписания договора уста-новлена договором аренды, что не противоречит нормам пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда решение суда оставлено в силе.
2.9. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сдел-кой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
  Администрация города обратилась с иском к открытому акционерному обществу о взы-скании неосновательного обогащения в размере 107 250 руб. 72 коп. за период с 01.01.2003 по 14.09.2003, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 35 431 руб. 47 коп. за период с 01.07.2003 по 30.09.2005, а всего - 142 682 руб. 19 коп.
  Арбитражный суд частично удовлетворил заявленные исковые требования исходя из следующего.
  В соответствии с распоряжением главы города от 28.02.2003 между истцом и ответчиком был подписан договор аренды земельного участка площадью 12 934 кв.м.
  Срок договора аренды установлен с 28.02.2003 по 01.01.2013 г. Арендная плата за право использования земельного участка установлена с 11.11.2002.
При этом регистрация договора сторонами не произведена.
  Поскольку ответчик пользовался земельным участком в период с 01.01.2003 по 14.09.2003 и не оплатил стоимость пользования своевременно и в полной сумме, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
  Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
  Доказательств регистрации договора аренды земельного участка от 14.04.2003 сторонами не представлено, следовательно, данный договор нельзя считать заключенным.
  В соответствии со статьёй 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, ко-торое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имуще-ство (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
  Пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберег-ло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
  Неоплаченная стоимость пользования земельным участком является для ответчика его неосновательным денежным обогащением, подлежащим взысканию на основании норм главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  Факт использования ответчиком спорного земельного участка в период с 01.01.2003 по 14.09.2003 подтверждается материалами дела, в том числе актом обследования от 19.12.2005, ответчиком не опровергнут.
Ответчик не представил в суд доказательств оплаты долга.
  В связи с этим арбитражный суд взыскал с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в сумме 107 250 руб. 72 коп.
  В силу пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму не-основательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 настоящего кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбере-жения денежных средств.
  Так как просрочка оплаты стоимости пользования имела место, истец обоснованно предъявил требование о взыскании процентов.
  Однако в данном случае суд использовал право, предоставленное суду статьёй 333 Граж-данского кодека Российской Федерации, и снизил размер подлежащих взысканию процентов до суммы 20 000 руб.
В остальной части требований иск судом был отклонён.
2.10. Суд правомерно отказал во взыскании неосновательного обогащения и процен-тов за пользование чужими денежными средствами, поскольку истцом не были представлены доказательства, подтверждающие использование ответчиком в спор-ный период земельного участка.
  Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 276 012 руб. 54 коп. за период с 2001 г. по 01.08.2006, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 166 165 руб. 44 коп. по состоянию на 01.08.2006 за пользование земельным участком, на котором расположена не завершенная строительством двухцепная линия элетропередачи и высокого напряжения ВЛ-10 кв.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении исковых требований по следующим причи-нам.
  Постановлением главы администрации района от 02.11.1992 Товариществу с ограничен-ной ответственностью под расширение площади кирпичного завода, строительства двух артезианских скважин и линии электропередачи предоставлен земельный участок общей площадью 10,35 га. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на не-движимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной регистрационной службы по Владимирской области, 09.06.2001 было зарегистрировано право собственности Това-рищества с ограниченной ответственностью на незавершенную строительством двухцеп-ную линию электропередачи высокого напряжения ВЛ-10 кв.
  07.03.2001 между государственным специализированным учреждением Владимирской области "Фонд государственного имущества Владимирской области" (продавец) и обще-ством с ограниченной ответственностью (покупатель, ответчик по настоящему делу) был подписан договор купли-продажи не завершенной строительством двухцепной ЛЭП на земельном участке общей площадью 7 га и не завершенного строительством газопровода - отвода, расположенного на земельном участке общей площадью 9,93 гектара.
  Согласно п. 1.1 договора от 07.03.2001 продавец осуществлял продажу вышеназванного имущества, подвергнутого аресту у должника - Товарищества с ограниченной ответствен-ностью, в соответствии с заявкой Подразделения судебных приставов от 18.01.2001 на его реализацию.
  Документов, подтверждающих государственную регистрацию вышеуказанного договора, в суд не представлено.
  Из сообщения Управления Федеральной регистрационной службы по Владимирской об-ласти от 09.11.2006 следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав общества с ограниченной ответст-венностью на объекты указанного недвижимого имущества отсутствуют.
  Из письма Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России № 4 по Владимирской области от 13.12.2006 следует, что 01.11.2006 Товарищество с ограничен-ной ответственностью исключено из Единого государственного реестра по решению регистрирующего органа.
  Общество с ограниченной ответственностью письмом от 24.07.2006 обратилось к главе района с просьбой о предоставлении в аренду земельного участка под не завершенной строительством ЛЭП. Однако договор аренды земельного участка заключен не был.
  Истец полагает, что ответчик пользовался спорным земельным участком в период с 2001 г. по 01.08.2006 и не оплатил стоимость пользования своевременно в полной сумме. Дан-ные обстоятельства послужили основанием истцу для обращения в суд с настоящим ис-ком.
  В соответствии со статьёй 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, ко-торое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имуще-ство (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
  Пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберег-ло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
  В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
  Истцом не представлены доказательства, подтверждающие использование ответчиком в спорный период земельного участка. Документов, подтверждающих регистрацию права собственности ответчика на не завершенную строительством ЛЭП, расположенную на вышеназванном земельном участке, суду не предъявлено.
  Кроме того, как следует из материалов дела, в спорный период незавершенная строи-тельством ЛЭП высокого напряжения ВЛ-10 Кв принадлежала на праве собственности Товариществу с ограниченной ответственностью, которое 01.11.2006 исключено из Еди-ного государственного реестра юридических лиц по решению регистрирующего органа.
III. Выводы по результатам обобщения
  На сегодняшний день довольно сложной остаётся процедура оформления земельных участков в собственность, до конца не разработан порядок реализации прав граждан и хозяйствующих субъектов на приобретение земли. В связи с тем, что до сих пор не завершена процедура разграничения права государственной собственности на землю, решение многих спорных вопросов зачастую перекладывается на органы местного самоуправления, которые не наделены соответствующими полномочиями и не обладают достаточными финансовыми средствами. Указанные обстоятельства и приводят к возникновению различного рода конфликтных ситуаций.


 



Опубликовано: 13.07.2009
© ООО «1КЦ» 2002-2017
Контактная информация        Лицензии и сертификаты
Москва Санкт-Петербург Екатеринбург Мурманск
8-911-1180886 8-981-7491808
(812) 412-4989
8-901-3160314 8-901-3155037
Наш индекс цитирования