1-й КОНСАЛТ ЦЕНТР Вызов консультанта
О КомпанииНаши УслугиОнлайн УслугиПолезная ИнформацияНаши Реквизиты

Обобщение судебной практики по вопросам, связанным с признанием права собственности на самовольную постройку


Обобщение судебной практики по вопросам, связанным с признанием права собственности на самовольную постройку

В соответствии с Планом работы Арбитражного суда
Костромской области на 2-е полугодие 2007 г.

  Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градострои-тельных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении зе-мельного участка (пункт 2 статьи 260).
  Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
  Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 Гражданского кодекса РФ.
  В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самоволь-ной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, ус-тановленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строи-тельных норм и правил.

  Таким образом, можно выделить следующие признаки самовольной постройки:
- создание постройки на земельном участке, не отведенном для строительства в установ-ленном порядке;
- отсутствие необходимых разрешительных документов для строительства;
- создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

  Каждый из указанных признаков является самостоятельным и достаточным для того, чтобы признать постройку самовольной.
  Как следует из определения Конституционного Суда РФ от 3 июля 2007 г. № 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке консти-туционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Феде-рации» самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земель-ного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проекти-рование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не яв-ляется законным владельцем.
  Пункт 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность признания судом права собствен-ности на самовольную постройку за лицом, обладающим правом собственности, правом пожизненного наследуемого владения, правом бессрочного пользования земельным уча-стком, на котором возведена самовольная постройка.
  За 10 месяцев 2007 г. Арбитражным судом Костромской области рассмотрено 31 исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку.
  По результатам рассмотрения вышеуказанных исковых заявлений по 25 делам вынесено решение об удовлетворении иска, по 6 делам в иске отказано.
  За указанный период по данной категории споров судами вышестоящих инстанций от-менено 2 решения суда первой инстанции (дела №№ А31-5321/2006-21, А31-8533/2006-20), кроме того, судом кассационной инстанции отменено постановление апелляционного суда, которым было отменено решение суда первой инстанции (дело № А31-5321/2006-21), дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
  Анализ судебной практики Арбитражного суда Костромской области по вопросам, свя-занным с признанием права на самовольную постройку, показал следующее:

1. При рассмотрении иска о признании права собственности суду необходимо иссле-довать вопрос о наличии у истца возможности получить правоустанавливающие до-кументы на созданную им постройку во внесудебном порядке.
Рассмотренные судом дела данной категории можно подразделить на два вида:
а) дела, по которым имеет место спор о возможности сохранения самовольной постройки (№№ А31-204/2007-10, А31-7507/2007-10, А31-3546/2006-10, А31-283/2007-12, А31-2251/2007-18, А31-1471/2007-21, А31-5321/2006-21, А31-8533/2006-20, А31-902/2007-20);
б) дела, по которым спор о признании права на самовольную постройку отсутствует, а обращение истца с иском вызвано необходимостью обеспечения регистрации прав на объект недвижимости в условиях, когда такая регистрация в ином порядке невозможна ввиду наличия у объекта недвижимости одного или нескольких признаков самовольной постройки (№№ А31-8910/2006-10, А31-6567/2006-10, А31-6058/2006-10, А31-1521/2007-12, А31-1520/2007-12, А31-1401/2007-12, А31-4308/2006-17, А31-8908/2006-17, А31-2011/2007-17, А31-2252/2007-17, А31-2265/2007-17, А31-3669/2007-17, А31-6655/2006-18, А31-2002/2007-18, А31-4302/2007-18, А31-4770/2005-21, А31-8906/2006-21, А31-442/2007-21, А31-1032/2007-21, А31-1112/2007-21, А31-1315/2007-21, А31-2929/2007-21).
  Как следует из материалов дел, подвергнутых анализу, в большинстве случаев обраще-ние в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку вызвано отсутствием у истца разрешения на строительство и/или акта ввода в эксплуатацию, при этом спор о возможности сохранения самовольной постройки отсутствует, поскольку надзорные органы выдали соответствующие положительные заключения.
  Исходя из процессуальных норм, отсутствие предмета спора должно служить основани-ем для прекращения судом производства по делу.
  При этом согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
  Сложившаяся в Арбитражном суде Костромской области практика исходит из того, что иск о признании права на самовольную постройку подлежит рассмотрению в суде независимо от наличия или отсутствия спора, поскольку возможность обращения в суд с данным иском предусмотрена статьей 222 ГК РФ.
  Данная позиция не является бесспорной и не отвечает рекомендациям, выработанным Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2005 года, согласно которым при отсутствии спора о праве, подведомственном суду, лицо, осуществившее самовольную постройку на отведенном ему в установленном законом порядке земельном участке, в случае отказа в оформлении самовольного строения вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих государственных или муниципальных органов по правилам, предусмотренным главой 25 ГПК РФ.
  Анализ содержания ст. 222 ГК РФ в совокупности с нормами Градостроительного кодек-са РФ, Земельного кодекса РФ, а также с нормами, установленными ФЗ «Об архитектур-ной деятельности в Российской Федерации» позволяет сделать вывод о том, что призна-ние права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исклю-чительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, об-ратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможно-сти получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимо-сти в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отно-шения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по по использованию земель.
  Иски о признании права собственности на самовольную постройку зачастую предъявля-ются, когда права застройщика никем не оспариваются. Если строительство ведется на отведенном для этих целей земельном участке, но без получения необходимых разреше-ний, застройщик использует судебный порядок признания права собственности на само-вольную постройку, чтобы не соблюдать установленный порядок получения разрешений на строительство.
  Поскольку суд не должен заменять органы, на которые возложены обязанности по выда-че разрешений на строительство и согласованию застройки, признание права собственно-сти на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права.
  Следовательно, при рассмотрении иска о признании права собственности суду необхо-димо исследовать вопрос о наличии у истца возможности получить правоустанавливаю-щие документы на созданную им постройку. При наличии возможности приобретения права собственности на самовольно возведенный объект во внесудебном порядке основа-ния для удовлетворения иска отсутствуют.
2. По иску о признании права собственности на самовольную постройку признание ответчиком иска судом не может быть принято, поскольку критерии возможности принятия признания иска по данному требованию тождественны критериям, преду-смотренным п. 3 ст. 222 ГК РФ.
  Анализ судебной практики Арбитражного суда Костромской области показал, что судьи не принимают признание ответчиком иска по требованию о признании права собственности на самовольную постройку.
  По делу № А31-3669-2007-17 по иску ОАО «Славнефть-Ярославнефтепродукт» к Адми-нистрации Вохомского муниципального района о признании права собственности на са-мовольно возведенное строение ответчик признал требования истца.
Суд признание ответчиком иска не принял и рассмотрел дело по существу.
  Из смысла статьи 222 ГК РФ следует, что при рассмотрении иска о признании права соб-ственности на самовольную постройку суду необходимо оценить соответствие самоволь-ной постройки строительным, санитарным, противопожарным и иным нормам в подтвер-ждение отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, а также установить, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц.
  Наличие согласия местной администрации на сохранение самовольной постройки не освобождает истца от обязанности доказать соблюдение установленных норм и правил, без чего вопрос о праве собственности на самовольное строение не может быть решен положительно.
  Согласно ст. 49 АПК РФ арбитражный суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.
  Таким образом, для рассмотрения вопроса принятия признания иска ответчиком суд, по сути, должен рассмотреть дело по существу.
  Следовательно, по требованию о признании права на самовольную постройку у суда от-сутствуют основания принимать признание иска ответчиком, поскольку в данном случае вопрос принятия признания иска поставлен в зависимость от удовлетворения исковых требований при рассмотрении дела по существу, а волеизъявление ответчика не изменяет предмет исследования.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано только на завершенный строительством объект.
  На рассмотрении Арбитражного суда Костромской области в 2006г. находились дела №№ А31-2728/2006-17, А31-2729/2006-17, А31-2731/2006-21, А31-2732/2006-21, А31-2735/2006-20, А31-2737/2006-12, А31-2738/2006-12, А31-2739/2006-10, А31-2740/2006-10, А31-2748/2006-18 по иску ЗАО «ТермоДомМонолитСтрой» к Администрации г. Костро-мы о признании права собственности на незавершенное строительство жилых домов.
  При рассмотрении указанных дел судьи истребовали у истца сведения о завершении строительства объектов и доказательства, подтверждающие соответствие объектов уста-новленным требованиям.
  Истец неоднократно заявлял ходатайства об отложении слушания дела для обеспечения завершения строительства и представления истребуемых судом доказательств, после не-однократных отложений слушания дела отказался от иска, отказ истца от иска по всем вышеуказанным делам был принят, производство прекращено.
  Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отве-денном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным на-рушением градостроительных и строительных норм и правил.
  Термин «постройка, созданная на земельном участке», предполагает завершение строи-тельства объекта, следовательно, правила ст. 222 ГК РФ распространяются только на та-кие объекты, которые могут быть квалифицированы как постройка, т.е. представляют со-бой результат строительной деятельности.
  Таким образом, право собственности на самовольную постройку может быть признано только на завершенный строительством объект.
  Тем не менее, изучение судебной практики различных округов показало, что в ряде слу-чаев суды рассматривают незавершенный строительством объект как самовольную по-стройку.

4. При рассмотрении исков о признании права на самовольную постройку является целесообразным привлечение к участию в деле в качестве третьего лица, не заяв-ляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управления Федеральной регистрационной службы.
  При анализе судебной практики Арбитражного суда Костромской области по искам о признании права на самовольную постройку за 11 месяцев 2007 г. не выявлено каких-либо проблем, связанных с наличием зарегистрированных прав на объекты, ранее размещенные на земельном участке, либо с наличием зарегистрированных обременений.
  Однако, изучение судебной практики других судов по рассматриваемому вопросу пока-зало, что суды, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную по-стройку, привлекают к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего само-стоятельных требований на предмет спора, Управление Федеральной регистрационной службы.
  Принимая во внимание предмет исковых требований, учитывая, что при удовлетворении требований на основании решения суда подлежат регистрации права на объект недвижимости, привлечение регистрирующего органа к участию в деле следует признать обоснованным и целесообразным, несмотря на отсутствие у регистрирующего органа притязаний относительно объекта.
  Независимо от разрешения вопроса о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица регистрирующего органа, представляется необходимым получение сведений о нали-чии зарегистрированных прав и обременений как на земельный участок, так и на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке.
  Поскольку признание права собственности на самовольную постройку исходя из норм ст. 222 ГК РФ поставлено в зависимость от отсутствия нарушений прав и охраняемых за-коном интересов других лиц, наличие сведений о зарегистрированных правах и обременениях на земельный участок и на расположенные на нем объекты недвижимости обеспечит возможность защиты прав и интересов других лиц, которые, при установлении таковых, подлежат привлечению к участию в деле.
* * *
  Признание судом права собственности на самовольную постройку является исключи-тельным способом защиты права, обеспечивающим легализацию самовольной постройки.
  Судебный порядок признания права собственности не должен заменять действующий административный порядок получения правоустанавливающих документов на созданный объект строительства.
  Количество обращений с данным видом иска в 2007 г. позволяет сделать вывод о том, что проблема легализации самовольной постройки является актуальной не только для арендаторов земельных участков, утративших в связи с изменением статьи 222 ГК РФ возможность претендовать на судебное признание их права собственности на такой объ-ект, данная проблема актуальна для собственников земельных участков и владельцев зе-мельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования.
  Учитывая актуальность проблемы, полагаю, что установление регламентированного ад-министративного порядка оформления правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, включая самовольные постройки, может исключить рост судебных дел данной категории.
  Принимая во внимание, что задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав, полагаю, что иски о признании права на самовольную постройку, связанные фактически со статуированием права, в отсутствие спора о возможности сохранения самовольной постройки не могут быть отнесены к подведомственности арбитражного суда.
Председатель судебного состава:
Разгуляева Г.М.


 



Опубликовано: 13.07.2009
© ООО «1КЦ» 2002-2017
Контактная информация        Лицензии и сертификаты
Москва Санкт-Петербург Екатеринбург Мурманск
8-911-1180886 8-981-7491808
(812) 412-4989
8-901-3160314 8-901-3155037
Наш индекс цитирования