1-й КОНСАЛТ ЦЕНТР Вызов консультанта
О КомпанииНаши УслугиОнлайн УслугиПолезная ИнформацияНаши Реквизиты

Проект Обзор судебной практики по делам, связанным с применением Арбитражным судом Омской об-ласти статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (самовольная постройка)


Проект
Обзор судебной практики
по делам, связанным с применением Арбитражным судом Омской об-ласти
статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации
(самовольная постройка)


В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижи-мое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, уста-новленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходи-мых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кро-ме случаев, предусмотренных пунктом 3 ст. 222 ГК РФ.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Данные положения ГК РФ действуют в редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», согласно которому новая редакция статьи 222 ГК РФ вступила в силу с 01.09.2006 года.
 
В период с 01.09.2006 по настоящее время Арбитражным судом Омской области было рассмотрено 45 дел о самовольных постройках. Из них:
 - о признании права собственности на самовольную постройку - 38 дел (по 25 делам в удовлетворении требований судом отказано, по 12 делам требования удовлетворены, по одному делу требования удовлетворены частично);
 - о сносе самовольной постройки - 5 дел (требования удовлетворены по трем делам, по двум делам судом в удовлетворении требований отказано);
 - о признании недействительным договора купли-продажи и государственной регистрацию права собственности на самовольную постройку - одно дело;
 - о возврате помещений, являющихся самовольной постройкой - одно дело.  

К числу сложных вопросов, рассмотренных при применении норм гражданского права о самовольной постройке, могут быть отнесены следующие правовые ситуации.
 
1. Право аренды земельного участка, на котором создан объект самовольного строительства, не является основанием для возникновения права собственности на возве-денный объект недвижимости. В связи с чем право собственности на возведенную на таком земельном участке самовольную постройку по договору о долевом части в строительстве не может быть признано.

Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском о признании права собст-венности на часть нежилого строения – торгово-остановочного комплекса. Заявленное требова-ние истец основывал на договоре о долевом участии в строительстве, заключенным с обществом с ограниченной ответственностью. Последнему земельный участок, где была возведена построй-ка, был предоставлен на праве аренды.
Как следовало из материалов дела, между департаментом недвижимости (арендодате-лем) и обществом с ограниченной ответственностью (арендатором) был заключен договор арен-ды земельного участка, согласно которому земля передается в аренду под размещение остано-вочного комплекса (временного сооружения).
Между арендатором и истцом был заключен договор о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым истец участвует и финансируют строительство торгового комплекса, а также в последующем становится собственником доли объекта. Считая, что право собственности на вновь возведенный объект возникло по договору о долевом участии в строительстве, истец обратился в суд.
Не согласившись с доводами истца, суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Обязательным условием для возникновения права собственности в силу ст. ст. 218, 219 ГК РФ является соблюдение при создании вещи закона и иных правовых актов
Согласно научно-техническому заключению и техническому паспорту нежилого строе-ния торгово-остановочный комплекс представляет собой объекты недвижимости. Между тем, земельный участок был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) для размещения на нем временного объекта. Из содержания договора аренды следовало, что арендатор обязан по истечении срока действия договора освободить участок от имущества и со-оружений и привести его в состояние, пригодное для дальнейшей эксплуатации.

По другому делу суд указал, что торгово-остановочный комплекс построен на земель-ном участке, не предоставленном для возведения объекта недвижимого имущества. Между тем, срок действия договора аренды земельного участка истек, договор расторгнут. Департамент не-движимости выразил намерение не продлевать арендные отношения. В соответствии с п. 3. ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за ли-цом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную по-стройку. При указанных обстоятельствах оснований для признания за истцом права собственно-сти на недвижимое имущество в силу ст. 218 ГК РФ отсутствуют.


2. Изменения, внесенные в п. 3 ст. 222 ГК РФ Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ, должны применяться судом с момента вступления в силу указанного федерально-го закона.  
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на нежилое строение.
Решением арбитражного суда в удовлетворении иска отказано, поскольку истец не представил доказательств того, что земельный участок, на котором расположено нежилое строение, находится в его собственности или постоянном (бессрочном) пользовании.
В апелляционной жалобе истец просил отменить судебный акт и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить. В обоснование своей позиции он сослался на необоснованность применения судом первой инстанции нормы ст. 222 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ, вступившего в силу с 01.09.2006 г.
Суд апелляционной инстанции посчитал жалобу необоснованной и неподлежащей удовлетворению, указав следующее.
Истец приобрел у общества с ограниченной ответственностью по договору купли-продажи от 17.03.2005 г. объект – нежилое строение общей площадью 130 кв. м. Согласно со-глашению к договору аренды земельного участка от 30.06.2004 г. департамент недвижимости (арендодатель) подтвердил согласие арендатору (продавцу) на передачу последним своих прав и обязанностей, возникших из договора аренды истцу. Истец осуществил реконструкцию нежило-го строения. Документы на реконструкцию объекта в установленном порядке получены не были. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку в порядке ст. 222 ГК РФ.
В силу ст. 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь за лицом, в собст-венности, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором нахо-дится нежилое строение, находится у истца на праве аренды.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы о том, что суд, мотивируя принятое реше-ние, необоснованно применил норму ст. 222 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ, вступившей в действие с 01.09.2006 г., неподлежащую применению, судом апелляционной инстанции не приняты во внимание в связи со следующим.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» внесены изменения п. 3 ст. 222 ГК РФ, в частности абзац первый признан утратившим силу.
Основанием возникновения права собственности на самовольно возведенное строение является соответствующее решение суда. Решение должно быть принято арбитражным судом в соответствии с действующим на момент его принятия законодательством. Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ вступил в силу с 01.09.2006, решение же было принято судом 25.09.2006. Учитывая данное обстоятельство, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку.


3. Невозможность признания права собственности во внесудебном порядке вызвана произошедшим в период возведения самовольной постройки изменением вещного права истца на земельный участок, на котором она создана. Иных оснований к отказу в признании права собственности на самовольную постройку не имеется.  

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на нежилые встроено-пристроенные помещения к жилому дому. В обосно-вание заявленных требований истец указал, что им была произведена реконструкция приобре-тенных ранее по договору купли-продажи нежилых помещений с увеличением площади без по-лучения в установленном порядке разрешения на строительство компетентного органа.
Судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на возможность оформления права собственности на помещение во внесудебном порядке, в соответствии со ст. 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, на отсутствие у истца права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, и соответственно невозможность оформления объекта в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ, на отсутствие доказательств, свидетельствующих о создании постройки без нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, без создания угрозы жизни и здоровью граждан.
Суд апелляционной инстанции своим постановлением отменил принятое решение суда первой инстанции, и постановил удовлетворить требования индивидуального предпринимателя, сославшись на следующее. Вывод суда первой инстанции о возможности оформления реконст-руированного объекта во внесудебном порядке, является ошибочным. В связи с изменениями, произошедшими в законодательстве в период строительства спорного объекта (вступление в силу ЗК РФ и ЖК РФ), заявитель лишен возможности предоставить правоустанавливающие документы на сформированный земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, несмотря на то, что на начало реконструкции земельный участок находился у истца на праве постоянного (бессрочного) пользования. Изменение же его доли в праве общей собственности на земельный участок возможно только после государственной регистрации права собственности на реконструированный объект. Доказательств, свидетельствующих о том, что реконструированный объект создан с существенным нарушением градостроительных, строитель-ных норм и правил, с нарушением законных прав и охраняемых законом интересов других лиц в материалах дела не имеется. Заявителем представлены документы, свидетельствующие о соблюдении градостроительного, экологического, санитарного законодательства при строительстве и эксплуатации объекта.


4. Отказ в признании права собственности на самовольную постройку имеет пре-юдициальное значение при вынесении судом решения о сносе объекта недвижимости.

Департамент имущественных отношений обратился в арбитражный суд с иском к инди-видуальному предпринимателю о сносе объекта самовольной постройки, и приведение земельного участка в пригодное для использования состояние.
Суд удовлетворил требование истца, отметив, что решением арбитражного суда по дру-гому делу в признании права собственности на самовольную постройку ответчику отказано, в связи с отсутствием документов, подтверждающих право собственности, право пожизненного наследуемого владения, либо право постоянного (бессрочного) пользования земельным участ-ком, на котором возведён объект. В соответствии с ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установ-ленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотрен-ному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в кото-ром участвуют те же лица.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования состояние.


5. Существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при создании объекта недвижимости всегда нарушает права и законные третьих лиц, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем самовольная постройка под-лежит сносу. Право собственности на нее не может быть признано.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к ответчику о признании самовольным строительства – здания магазина непродовольственных то-варов и сносе самовольной постройки. Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что в отношении земельного участка, на котором находится спорное строение, получено распоряжение о предоставлении данного земельного участка в собственность и подписан договор купли-продажи.
Согласно материалам дела на предоставленном ответчику земельном участке им осуще-ствлено строительство нежилого строения - здания магазина непродовольственных товаров. В результате данного строительства произошло обрушение забора, разграничивающего территорию истца и ответчика, на территории истца образовался завал бетонных плит, произошел обрыв телефонных и электрических сетей. Между тем у ответчика отсутствует разрешительная документация на строительство спорного объекта недвижимости.
Из получившего оценку суда экспертного заключения по делу следует, что спорный объект недвижимости не отвечает нормативным значениям по расстоянию от границ с земель-ным участком истца и находящимися на нем постройками, что является нарушением обязатель-ных требований строительных норм и правил.
Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствовался следующим.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если она соз-дана с существенным нарушением строительных и градостроительных норм и правил. По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации создание объекта с существенным нарушением строительных и градостроительных норм и правил всегда нарушает права и законные интересы третьих лиц, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Учитывая, что объект самовольной постройки расположен в непосредственной близости (расстояние 0,25 м.) от земельного участка истца, используемого под рынок, самовольная постройка не соответствует противопожарным нормам и правилам, а потому создает угрозу жизни и здоровью покупателей и других граждан, находящихся на территории заявителя.

По другому делу суд указал, что исходя из смысла ст. 222 ГК РФ право собственности может быть признано судом в том случае, если лицо имеет право на земельный участок и им со-блюдено целевое назначение этого земельного участка, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также, если лицом соблюдены установленные градостроительные, строительные, эко-логические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы, и это подтверждено соответствующими разрешениями органов санитарного надзора, пожарной охра-ны, архитектурного и строительного контроля.
Представленных истцом документов недостаточно для признания права собственности на реконструированные объекты недвижимости, поскольку они не подтверждают соблюдение градостроительных норм и правил. Утвержденная проектная документация и разрешение на ре-конструкцию у истца отсутствуют. Не проведена государственная экспертиза проектной доку-ментации. Не предоставлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, документов, подтвер-ждающих соответствие реконструкции градостроительному плану земельного участка, что сви-детельствует о нарушении истцом при реконструкции строительных норм и правил. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения экологических требований к объекту.
Учитывая, что истцом не представлено доказательств наличия предусмотренных ст. 222 ГК РФ обстоятельств, необходимых для признания права собственности на самовольные по-стройки, суд отказал в удовлетворении иска о признании права собственности.  


6. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты гражданских прав.

Открытое акционерное общество обратилось в суд с иском о признании права собствен-ности на нежилое строение. В обоснование заявленных требований истец указал, что на занимаемом по договору аренды земельном участке самовольно произведено строительство автомобильной газозаправочной станции контейнерного типа с нежилым помещением.
 Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении требований. Указал следующее.
Доказательства, которые бы свидетельствовали о предоставлении истцу земельного уча-стка для строительства объектов недвижимости или под уже возведенные постройки, в материа-лах дела отсутствуют, как отсутствуют и доказательства нахождения земельного участка, на ко-тором возведены самовольные постройки, в его собственности, постоянном (бессрочном) пользовании. Анализ содержания ст. 222 ГК РФ позволяет сделать вывод, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо, не зависящей от него причине, было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими правоотношения, вытекающие из градостроительной деятельности, и отношения по использованию земель.
Из материалов дела следует, что истец не лишен возможности получить правоустанав-ливающий документ на земельный участок под самовольной постройкой, а в дальнейшем и на возведенный им объект недвижимости при доказанности, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

7. Улучшение переданного в аренду имущества и реконструкция объекта недви-жимости не является основанием для признания права собственности на данное имущество.

Департамент имущественных отношений обратился в арбитражный суд с иском к инди-видуальному предпринимателю о возврате нежилого помещения путем выселения из него ответ-чика.
Индивидуальный предприниматель иск не признал, и в свою очередь предъявил встреч-ный иск о признании за ним права собственности на 415 кв. м. нежилой площади с назначением «Кафетерий», расположенных под стилобатом (высоким крыльцом) жилого дома. В обоснование требований по встречному иску индивидуальный предприниматель сослался на то, что своими силами и за свой счет под пристройкой к дому и под стилобатом путем выемки грунта и строи-тельных работ создал благоустроенные помещения: кухня, кондитерский цех, пельменный цех, моечная, комната отдыха для персонала кафе, два зала кафе, две бильярдные, банкетный зал, вес-тибюль, склад. Нежилое помещение ответчик получил согласно акту в счет взаиморасчетов от Омского отделения Западно-Сибирской железной дороги.
Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, ар-битражный суд исходил из следующего.
Арбитражным судом было установлено, что данное имущество надлежало передать в муниципальную собственность, и права собственности на данные помещения Омское отделение Западно-Сибирской железной дороги не имела.
Суд установил, что материалы дела однозначно свидетельствуют, что спорный объект является самовольной постройкой. Земельный участок, на котором расположен объект, не явля-ется собственностью ответчика и не находится у него на праве постоянного (бессрочного) поль-зования. То, что ответчик за счет своих средств благоустроил спорные нежилые помещения само по себе не означает, что у нее возникло право собственности на эти помещения.


8. На незавершенный строительством объект право собственности по правилам ст. 222 ГК РФ не может быть признано.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на недвижимое имущество, а именно: проходную, ангар, неза-вершенное строение, представляющее собой гостинично-реабилитационный центр. В обоснова-ние заявленных требований истец указал, что на земельном участке, принадлежащем ему на пра-ве собственности, истцом своими силами и за свой счет были возведены указанные объекты не-движимости. Учитывая, что техническая документация на данные объекты отсутствует, ввести их в эксплуатацию в установленном порядке не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд.
Суд, согласившись с доводами истца в отношении проходной и ангара, иск удовлетво-рил частично, поскольку на данные объекты получены положительные согласования надзорных служб.  
В отношении требования о признании права собственности на незавершенное строение - гостинично-реабилитационный центр арбитражный суд отказал в удовлетворении иска, по-скольку данный объект не завершен строительством, то есть еще не создан.

23.06.2008

 



Опубликовано: 13.07.2009
© ООО «1КЦ» 2002-2017
Контактная информация        Лицензии и сертификаты
Москва Санкт-Петербург Екатеринбург Мурманск
8-911-1180886 8-981-7491808
(812) 412-4989
8-901-3160314 8-901-3155037
Наш индекс цитирования