1-й КОНСАЛТ ЦЕНТР Вызов консультанта
О КомпанииНаши УслугиОнлайн УслугиПолезная ИнформацияНаши Реквизиты

Одобрено на заседании Президиума Второго арбитражного апелляционного суда 24.06.2008


Одобрено на заседании Президиума
Второго арбитражного апелляционного суда
 24.06.2008

ОБЗОР

судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда
по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества
 
Во исполнение пункта 3.4 Плана работы Второго арбитражного апелляционного суда на 1 полугодие 2008 года судебной коллегией по рассмотрению споров, возникаю-щих из гражданских и иных правоотношений, и отделом анализа и обобщения судебной практики, законодательства и статистики Второго арбитражного апелляционного суда обобщена практика разрешения дел, связанных с арендой недвижимого имущества.
 
Споры о недействительности договоров аренды
 
1. Договор аренды, заключенный государственным (муниципальным) унитарным пред-приятием, является ничтожной сделкой, если заключен в отсутствие согласия собственни-ка имущества (муниципального образования) на совершение сделки с недвижимым иму-ществом либо крупной сделки
Муниципальное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании долга по арендной плате, пени за просрочку платежа, признании договора об аренде помещения расторгнутым, о принудительном выселении ответчика из арендуемого помещения.
В обоснование заявленных требований по делу истец ссылался на то, что договор аренды является незаключенным в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Рос-сийской Федерации как договор на срок не менее 1 года и не прошедший государственной регистрации, с чем суд первой инстанции в обжалуемом решении согласился.
Апелляционный суд счел вывод суда первой инстанции необоснованным, однако пришел к выводу, что требования истца о взыскании задолженности по оплате за фактическое пользование спорным помещением и его возврате истцу подлежат удовлетворению на основании статей 1102, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу следующего.
Из материалов дела усматривалось, что истец является муниципальным унитарным предприятием; спорное нежилое помещение закреплено за ним на праве хозяйственного ведения распоряжением Администрации городского поселения.
Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О го-сударственных и муниципальных унитарных предприятиях», муниципальное предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему недвижимое имущество или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества муниципального предприятия.
В материалах дела доказательств наличия такого согласия не имелось; в заседании суда апелляционной инстанции представитель истца пояснял, что согласие собственника на заключение спорного договора аренды не запрашивалось. Таким образом, спорный до-говор был заключен с нарушением требований пункта 2 статьи 18 Закона «О государст-венных и муниципальных унитарных предприятиях», что влечет его недействительность (ничтожность) по основанию, предусмотренному статьей 168 Гражданского кодекса Рос-сийской Федерации. Иных оснований для владения имуществом истца ответчик не пред-ставил.
(по материалам дела №А28-2680/07-38/22, решение от 27.07.2007, постановление апелляционной инстанции от 11.10.2007)
В другом случае апелляционный суд, давая оценку действительности договора аренды, по которому государственное предприятие выступало арендатором, исходя из предусмотренного Законом «О государственных и муниципальных унитарных предпри-ятиях» порядка совершения крупных сделок, пришел к выводу, что применительно к рас-сматриваемой ситуации не имеет значения, производится ли унитарным предприятием оплата за товар или за услуги, или за пользование имуществом, так как результат одина-ковый - уменьшение имущественной массы предприятия, а именно этот процесс ставится под контроль собственника в соответствии со статьей 23 Закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».
По договору аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данная арендная пла-та для арендатора является отчуждением имущества (денежных средств). Статья 23 Закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" о крупных сделках унитарного предприятия не содержит каких-либо исключений для договора аренды.
В силу пункта 3 статьи 23 Закона «О государственных и муниципальных унитар-ных предприятиях» решение о совершении крупной сделки принимается с согласия соб-ственника имущества унитарного предприятия.
При этом в материалах дела отсутствовали доказательства того, что согласие соб-ственника имущества на совершение крупной сделки было получено.
(по материалам дела № А29-3337/06-2э, решение от 09.06.2006, постановление апелляционной инстанции от 25.12.2006)
 
2. Договор аренды, заключенный со стороны арендатора лицом, не обладающим правом на передачу имущества в аренду, является ничтожной сделкой
Общество обратилось в арбитражный суд к предприятию о взыскании задолженно-сти по арендной плате, суммы пени на основании договора аренды нежилого помещения, о расторжении договора аренды и выселении ответчика из помещений. Заявленные требования истец основывал на нормах статей 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично, обязал ответ-чика возвратить истцу нежилое помещение; в остальной части иска отказал, установив, что договор аренды, заключенный между сторонами по делу, является ничтожным в силу статей 608, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. на момент его заклю-чения договор на пользование зданием от 2001г., на основании которого спорное помещение было передано во владение и пользование истцу, прекратил свое действие по основанию, предусмотренному статьей 701 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с ликвидацией юридического лица – ссудополучателя (АООТ).
Суд апелляционной инстанции оснований для отмены решения не нашел, однако признал применение к отношениям сторон положений статьи 701 ГК РФ неправильным в силу следующего.
Из материалов дела следует, что истец собственником спорных нежилых помеще-ний не является и обосновывает свое право на передачу спорных помещений в аренду ответчику на договоре на пользование зданием от 2001г., заключенном с АООТ на срок до окончания срока амортизации здания. В пунктах 2.2.5, 5.2 данного договора содержится условие о праве истца сдавать помещения в здании в аренду.
На момент рассмотрения дела в суде АООТ было ликвидировано.
Доказательств наличия у АООТ права собственности на здание сторонами пред-ставлено не было. Из материалов дела усматривалось, что здание было передано во владе-ние АООТ согласно решению от 04.07.1994г. №274 КУГИ, как имущество, оставшееся после ликвидации государственного предприятия на срок до окончания срока его аморти-зации. Сведений о заключении с АООТ какого-либо договора в отношении указанного выше здания не имелось.
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии у АООТ права на распоряжение спорными нежилыми помещениями, в том числе на передачу их в аренду либо безвозмездное пользование. В то же время, согласно пункту 1 статьи 690 Гражданского кодекса Российской Федерации, право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.
Таким образом, при заключении договора аренды истец не обладал правом не пе-редачу спорного имущества в аренду, в связи с чем данный договор являлся ничтожным в силу статей 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку требование истца о расторжении договора, взыскании задолженности по арендной плате и пени основаны на договоре аренды № 13-а от 01.06.2005, являющемся ничтожной сделкой, оснований для их удовлетворения не имеется.
В то же время, обязав ответчика возвратить во владение истца нежилые помеще-ния, переданные ответчику по договору аренды № 13-а от 01.06.2005, суд обоснованно применил последствия недействительности данной сделки в порядке, предусмотренном абзацем вторым пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
(по материалам дела № А29-8639/2006-2э, решение от 19.02.2007, постановление апелляционного суда от 09.06.2007)
 
3. Вступление в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации само по себе не изменяет титул муниципального образования относительно принадлежащей ему вещи, а потому договор аренды не может быть признан недействительной сделкой, а арендатор обязан оплачивать пользование имуществом, полученным по договору аренды
При рассмотрении дела по иску комитета о взыскании долга по арендной плате и пени, ответчик (общество) заявил возражение о том, что спорное помещение в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации передано в общую долевую собственность собственникам квартир, расположенных в жилом доме, в связи с чем комитет не является лицом, управомоченным на распоряжение таким помещением.
Отклоняя доводы ответчика как несостоятельные, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Наличие данного права на момент рассмотрения дела подтверждалось выпиской из реестра муниципальной собственности и Постановлением мэра города «О принятии в муниципальную собственность жилищного фонда ОАО», в том числе жилого дома, в котором расположено спорное помещение.
Право муниципальной собственности заинтересованными лицами оспорено не было.
В приложении № 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 указано, что к муниципальной собственности относится жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет пяти и семипроцентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения. Из пункта 2 упомянутого постановления следует, что объекты государственной собственности, указанные в приложении № 3 к настоящему постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах). Документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности. До момента внесения объектов в соответствующий реестр таким документом является перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.12.1993 № 2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации».
Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защи-той права собственности и других вещных прав» при разрешении споров о праве собст-венности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в ука-занные реестр или перечень, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями № 1, 2 и 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1.
Вступление в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации само по себе не изменяет титул муниципального образования относительно принадлежащей ему вещи.
При данных обстоятельствах, суды пришли к выводу, что комитет как орган мест-ного самоуправления наделен полномочиями по управлению и распоряжению объектами муниципальной собственности, а потому совершенная им сделка по передаче в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, в аренду Предпри-нимателю не может быть признана не соответствующей закону.
 (по материалам дела №А82-628/2007-35, решение от 19.04.2007, постановление апелляционной инстанции от16.07.2006, аналогичную позицию суд занимал в деле №А29-6601/2006-2э (решение от 03.11.2006, постановление апелляционной инстанции от 22.03.2007)
 
4. При противоречии правил проведения торгов на право заключения договора аренды, установленных в нормативно-правовом акте органа местного самоуправления, общим правилам проведения торгов, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Фе-дерации, подлежат применению нормы Кодекса.
Нарушение установленного законодательством срока публикации извещения о проведении торгов может быть признано достаточным основанием для признания торгов и заключенного на торгах договора аренды недействительными
Прокурор обратился в арбитражный суд с заявлением к департаменту, обществу о признании сделки (договора аренды) недействительной как заключенной с нарушением требований статей 447–449 Гражданского кодекса Российской Федерации и применении последствий ее недействительности.
Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, иск удовлетворен в силу следующего.
Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения.
В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведен-ные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недейст-вительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными вле-чет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
При рассмотрении дела было установлено, что извещение о проведении торгов сделано организатором за 17 дней до даты проведения торгов.
В обоснование правомерности торгов и заключенного по их результатам договора ответчики ссылались на соблюдение порядка, установленного действующими на террито-рии муниципального образования актов органов местного самоуправления.
Данные доводы ответчиков были судами отклонены как не основанные на законе ввиду того, что минимальный срок для извещения о проведении торгов установлен в пункте 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации; иной срок в силу дан-ной нормы Кодекса может быть установлен только законом (пункт 2 статьи 3 Кодекса).
(по материалам дела № А82-6847/06-17, решение от 17.10.2006, постановление апелляционной инстанции от 21.03.2007)
 
5. Дополнительное соглашение к договору аренды признано недействительным (ничтож-ным) как заключенное с нарушением порядка заключения договоров аренды, установлен-ного нормативными правовыми актами органов местного самоуправления
Прокурор обратился в арбитражный суд с иском к департаменту, предпринимате-лю с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества
Заявленные требования прокурор обосновывал тем, что дополнительное соглаше-ние, заключенное ответчиками, противоречит нормам действующего законодательства, поскольку заключено с нарушением Федерального закона от 28.08.1995 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», Решений городского совета депутатов, а также оспариваемое соглашение противоречит статье 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установившей обязатель-ность проведения оценки муниципального имущества в случае передачи его в аренду.
Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, исходил из того, что стороны дополни-тельным соглашением заключили новый договор аренды без соблюдения порядка, уста-новленного законом и другими нормативными правовыми актами.
Апелляционный суд пришел к выводу о законности и обоснованности судебного акта по следующим причинам.
Оценив заключенное сторонами дополнительное соглашение с учетом положений пункта 1 статьи 450, статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляци-онный суд пришел к выводу, что данное дополнительное соглашение представляет собой самостоятельную гражданско-правовую сделку (договор аренды), посредством которой возникают и изменяются гражданские права и обязанности.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления» владение, пользование и распоряже-ние имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения отнесены к вопросам местного значения поселения.
В силу действовавших на момент подписания дополнительного соглашения нормативных актов представительного органа местного самоуправления спорное дополнительное соглашение, представляющее собой гражданско-правовую сделку по аренде объекта недвижимости, должно было заключаться в установленном органом местного самоуправления порядке – путем проведения торгов, а также после предварительной оценки объекта аренды независимым оценщиком.
Поскольку указанные требования нормативных актов органа местного самоуправ-ления при заключении дополнительного соглашения соблюдены не были, дополнительное соглашение является ничтожной сделкой на основании пункта 1 статьи 166, статьи 168 ГК РФ.
(по материалам дела № А82-14302/2006-35, решение от 22.01.2007, постановление апелляционной инстанции от 16.04.2007)
 
6. В удовлетворении иска о признании договора аренды недействительной сделкой отка-зано, т.к. не доказано нарушением оспариваемым договором прав и охраняемых интере-сов, за защитой которых истец обратился в арбитражный суд
Общество предъявило иск о признании недействительной сделкой договора купли-продажи здания, заключенного ответчиками (комитет и предприятие) в порядке приватизации.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сдел-ка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных послед-ствий нарушения.
В силу статьи 12 названного Кодекса, требование о признании сделки недействи-тельной является способом защиты нарушенного права. Статья 4 Арбитражного процес-суального кодекса Российской Федерации также связывает право заинтересованного лица на обращение в суд с иском с наличием нарушенного либо оспариваемого права.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федера-ции, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Вопреки изложенному, истец не привел в исковом заявлении, а также в апелляци-онной жалобе достаточных доводов и не представил необходимые доказательства, кото-рые бы свидетельствовали о нарушении оспариваемым договором прав и охраняемых за-коном интересов истца, а также о возможности восстановления таких прав и интересов при условии признания договора недействительным.
(по материалам дела № А82-3412/06-4, решение от 15.12.2006, постановление апелляционной инстанции от 17.04.2007)
В другом случае суд первой инстанции удовлетворил иск прокурора о признании недействительным договора аренды как заключенного с нарушением законодательства о гарантиях прав ребенка.
Апелляционный суд решение отменил, в иске отказал, придя к выводу, что проку-рор не доказал наличие оснований для отнесения спорного нежилого помещения к объек-там социальной инфраструктуры для детей, в том числе не подтвердил закрепление дан-ного помещения за муниципальным образовательным учреждением (средней школой) ли-бо фактическое использование данным либо иным лицом помещения, предоставленного в аренду ответчику, для целей, указанных в абзаце 7 пункта 1 Закона.
Апелляционный суд не усмотрел доказательств ухудшения условий (в том числе, противопожарных, санитарно-эпидемиологических либо связанных с безопасностью до-рожного движения) образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, обучающихся в школе, а также возникновения недостаточности имущества муниципаль-ного образовательного учреждения начального образования для осуществления его устав-ной деятельности вследствие заключения спорного договора.
Из условий договора аренды, технического паспорта здания гаража усматривалось, что целевое назначение помещения при заключении договора не изменялось.
Таким образом, наличие предусмотренных в пункте 4 статьи 13 Закона препятст-вий к заключению договора аренды материалами дела не подтверждается.
С учетом изложенного апелляционный суд признал недоказанным несоответствие оспариваемого договора требованиям пунктов 3–5 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации», а также нарушение указанным договором интересов муниципального образования либо неопределенного круга несовершеннолетних лиц – учащихся средней общеобразовательной школы.
(по материалам дела №А29-3099/2007, решение от 19.07.2007, постановление апел-ляционной инстанции от 28.09.2007)
 
Государственная регистрация договоров аренды
 
7. Отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя в отноше-нии объекта аренды само по себе не влечет недействительность (ничтожность) договора аренды, заключенного после 31.01.1998г. на срок менее 1 года
Комитет обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринима-телю о взыскании основного долга по арендной плате, а также предусмотренной догово-ром пени за просрочку платежа.
Суд первой инстанции в иске отказал, посчитав договор аренды ничтожной сдел-кой в связи с отсутствием его государственной регистрации, применив положения части 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статей 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии у ответчика обяза-тельства по внесению арендной платы.
Апелляционный суд решение отменил, иск удовлетворил в силу следующего.
Право муниципальной собственности в отношении спорного недвижимого имущества документально подтверждено и возникло до момента вступления в силу Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поэтому в силу пункта 1 статьи 6 этого Закона такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации.
В силу изложенного Комитет, являющийся органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение муниципальным имуществом, вправе был заключить спорный договор аренды от имени муниципального образования.
Признавая договор аренды недействительным, суд первой инстанции неправильно применил норму статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также при-менил не подлежащую применению норму пункта 2 статьи 6 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, поскольку в силу данной нормы государственная регистрация возникшего до введе-ния в действие Закона права на объект недвижимого имущества требуется только при го-сударственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества. При этом действующее гражданское законодательство не предусматривает необходимость государственной регистрации договора аренды помещения, заключенного на срок не более 1 года (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
(по материалам дела № А29-4242/2007, решение от 05.09.2007, постановление апелляционной инстанции от 22.11.2007, аналогичную позицию апелляционный суд занимал по делам №А82-13216/2005-7 (решение от 17.08.2006, постановление апелляционного суда от 25.12.2006), №А82-13217/2005-7)
 
8. Дополнительное соглашение, которым установлен срок действия договора аренды, заключенного до принятия Федерального закона «О государственной реги-страции прав на недвижимое имущество», не менее 1 года, подлежит государственной регистрации вместе с договором аренды; в отсутствие такой регистрации допол-нительное соглашение является незаключенным, а договор аренды по истечении срока, на который он был заключен – возобновленным на неопределенный срок.
При наличии между сторонами спора относительно срока действия договора такой спор может быть разрешен судом по иску заинтересованной стороны
Общество обратилось с иском к департаменту о признании незаключенным допол-нительного соглашения к договору аренды нежилого помещения в связи с тем, что оно заключено на срок один год и не проходило государственную регистрацию, а также о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок.
Суд иск удовлетворил. Решение суда первой инстанции оставлено апелляционным судом без изменения в силу следующего.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не ис-ключена возможность защиты гражданских прав способом, избранным истцом.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации дого-вор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит госу-дарственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В данном случае, подписав дополнительное соглашение к договору, в котором срок аренды установлен один год, сторо-ны должны были в установленном законом порядке зарегистрировать его.
Дополнительное соглашение к договору аренды в установленном законом порядке зарегистрировано не было, т.е. в силу пункта 1 статьи 651 Гражданского кодекса Россий-ской Федерации является незаключенным.
(по материалам дела № А82-2184/2005-1, решение от 25.10.2006, постановление апелляционной инстанции от 21.03.2007)
При рассмотрении другого дела апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, который пришел к выводу о том, что договор аренды между сторонами в связи с подписанием к нему дополнительного соглашения заключен на срок до 31.12.2007.
Апелляционный суд принял во внимание, что дополнительное соглашение было подписано сторонами 28.11.2006 и продляло срок действия договора до 31.12.2007, т.е. на срок более одного года, в силу чего спорный договор в редакции данного дополнительно-го соглашения подлежал государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). В отсутствие такой регистрации дополнительное согла-шение от 28.11.2006г. в части его условия о сроке действия договора аренды является не-заключенным и не влекущим юридических последствий для договорных отношений сто-рон.
Поскольку по истечении первоначально установленного сторонами в договоре аренды срока действия ответчик в отсутствие возражений истца продолжал пользоваться арендованными помещениями, апелляционный суд счел, что спорный договор был возоб-новлен на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
(по материалам дела №А82-4168/2007-35, решение от 10.09.2007, постановление апелляционной инстанции от 30.10.2007)
 
9. При отсутствии государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее 1 года, такой договор является незаклю-ченным независимо от того, на кого из сторон в договоре возложена обязанность со-вершить действия по его регистрации. Однако заинтересованная сторона не лишена права предъявить иск (либо встречный иск) о государственной регистрации договора аренды, если другая сторона от государственной регистрации сделки уклонилась
Комитет обратился в арбитражный суд с иском к обществу о выселении последнего из помещения, переданного по договору аренды недвижимого имущества, в связи с допущенным обществом неисполнением обязательств по договору и на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд иск удовлетворил на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, придя к выводу, что договор аренды считается незаключенным в силу пункта 2 статьи 651 того же Кодекса.
Ответчик обжаловал решение, сославшись на то, что обязанность по государствен-ной регистрации договора аренды на ответчика не возлагалась, в связи с чем суд необос-нованно посчитал владение спорными помещениями незаконным.
Апелляционный суд счел доводы заявителя несостоятельными, т.к. спорный дого-вор заключен на срок более 1 года, в связи с чем подлежал государственной регистрации на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и мог считаться заключенным только при условии такой регистрации.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе требовать возврата его имущества из чужого незаконного владения.
Поскольку сведений о наличии иных правовых оснований для занятия спорных помещений ответчиком не было представлено, решение суда об удовлетворении иска признано правомерным.
(по материалам дела №А82-3727/2006-45, решение от 12.09.2006, постановление апелляционной инстанции от 15.01.2007)
В другом случае апелляционный суд, оставляя в силе решение суда первой инстан-ции, которым в иске о признании договора незаключенным было отказано, а встречный иск о государственной регистрации договора удовлетворен, исходил из следующего.
В силу требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой сво-их нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Обратившись в арбитражный суд с избранным способом защиты, истец по перво-начальному иску о признании договора незаключенным должен, в силу требований дей-ствующего законодательства, представить неопровержимые доказательства, подтвер-ждающие отсутствие государственной регистрации спорного договора и отсутствие факта уклонения самого истца от проведения государственной регистрации договора.
Однако истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил всех необходимых доказательств в под-тверждение указанных обстоятельств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федера-ции договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заклю-чения.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях фор-ме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооруже-ние.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Гражданско-го кодекса Российской Федерации).
Применительно к спорному договору его сторонами в надлежащей форме были со-гласованы все существенные условия договора аренды недвижимости (предмет договора, его цена и срок).
В силу требований пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федера-ции договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подле-жит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистра-ции.
Представленными в материалы дела доказательствами подтверждалось, что дого-вор аренды от 30.03.2005 не прошел государственную регистрацию. Однако ответчик принял все зависящие от него меры в целях государственной регистрации договора арен-ды, в том числе неоднократно запрашивал у истца (арендодателя) технические паспорта на объект аренды. Арендодатель же со своей стороны не предоставил арендатору техни-ческий паспорт, обязательность представления которого для государственной регистрации следует из статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ответ на повторное требование о предоставлении технического паспорта обратился с настоящим иском в суд, кроме того, в исковом заявлении истец просил применить меру по обеспечению иска в виде запрета государственной регистрации договора аренды. В судебном заседании суда обеих инстанций истец (арендодатель) подтвердил свой отказ предоставить ответчику документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды.
В силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но од-на из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Требование пункта 3 статьи 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтере-сованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации, и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.
С учетом изложенных обстоятельств суд установил, что истец уклонялся от госу-дарственной регистрации договора аренды, а именно: не совершил никаких зависящих от него действий для осуществления государственной регистрации данного договора. Также истец не доказал, что действия арендатора сделали невозможным осуществление данных действий. При этом условиями договора обязанность по проведению государственной регистрации договора не была возложена именно на арендатора.
Срок действия договора аренды на момент рассмотрения дела не истек, необходи-мость осуществления его государственной регистрации не отпала.
(по материалам дела № А17-414/2-2006, решение от 26.06.2006, постановление апелляционной инстанции от 24.10.2006)
 
Заключение, расторжение договора аренды, изменение условий договора
 
10. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие опреде-ленно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор не счи-тается заключенным
В арбитражный суд обратилось предприятие с иском к обществу о взыскании за-долженности по арендной плате.
Решением суда первой инстанции в иске отказано.
Повторно рассматривая дело по апелляционной жалобе истца, апелляционный суд пришел к выводу о незаключенности спорного договора аренды по следующим причинам.
Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотре-но, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно уста-новить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Такое условие является для договора аренды существенным (пункт 1 статьи 432 Кодекса). При отсутствии достаточных данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключен-ным.
В спорном договоре аренды, актах приема-передачи к нему содержалось следую-щее описание подлежащего передаче в аренду недвижимого имущества: нежилое поме-щение истца, расположенное на 2-ом этаже по адресу ул.Советская, 120, площадью 79,4 кв. м.
Как следовало из материалов дела, названное помещение является частью здания. Однако при подписании указанного договора сторонами не было определено, какая именно часть здания передается истцом ответчику в аренду (не указаны конкретные номера передаваемых в аренду комнат; к договору не приложены копия поэтажного плана, экспликация или иной документ, позволяющий определить комнаты, подлежащие передаче в аренду). Истцом не было представлено доказательств достижения соглашения между сторонами договора при его подписании по этому условию. Из имевшейся в деле светокопии поэтажного плана второго этажа здания, часть которого, со слов истца, передана в аренду, не усматривалось, что такой план являлся приложением к договору аренды; он не подписан сторонами и не подшит к договору.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд счел, что стороны при под-писании указанного договора аренды не указали достаточных данных, позволяющих оп-ределенно установить (идентифицировать) имущество, подлежащее передаче в аренду, в связи с чем данный договор считается незаключенным, не порождающим взаимных прав и обязанностей.
(по материалам дел № А31-1210/2007-21 (решение от 19.07.2007, постановление апелляционной инстанции от 18.10.2007), №А28-21787/05-489/7 (решение от 15.03.2006, постановление апелляционной инстанции от 14.06.2006)
В другом случае апелляционный суд применительно к положениям пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального содержания условий договора субаренды и акта приёма-передачи к нему, пришел к выводу, что арендатор и субарендатор указали все данные, необходимые для того, чтобы определенно установить нежилые помещения, подлежащие передаче субарендатору в качестве объекта субаренды (номера комнат, их площадь, месторасположение, описание, характеристика, состояние). Отсутствие плана (выкопировки) помещений в рассматриваемом случае не признано безусловным основание для признания договора субаренды незаключенным.
(по материалам дела № А29-5760/2007, решение от 19.10.2007, постановление апелляционной инстанции от 29.12.2007)
 
11. Если размер арендной платы установлен сторонами в договоре в твердой сумме и отсутствует условие о праве арендодателя на изменение такого условия до-говора в одностороннем порядке либо не доказано наличие предусмотренных дого-вором оснований для одностороннего изменения арендодателем арендной платы, ее размер в период действия договора может быть изменен только соглашением сторон либо при его отсутствии – в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации
Комитет обратился с иском к предпринимателю с требованиями о внесении изме-нений в договор аренды в части условий о размере арендной платы (рассчитанной в дого-воре в размере амортизационных отчислений), изложив соответствующие пункты догово-ра в редакции согласно дополнительному соглашению, от подписания которого предпри-ниматель (арендатор) в добровольном порядке отказался.
Исковые требования комитет основывал на статьях 450, 451, 452 Гражданского ко-декса Российской Федерации и мотивировал тем, что постановлениями мэра города «О базовой ставке годовой арендной платы за сдаваемое в аренду муниципальное имущест-во» арендная плата в размере амортизационных отчислений установлена только для дви-жимого имущества.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Апелляционный суд реше-ние суда оставил без изменения по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федера-ции изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглаше-нию сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и рас-торжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено на-стоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотре-но, что основанием для изменения договора является существенное изменение обстоя-тельств, из которых стороны исходили при его заключении.
В данном случае договором (в редакции последующих дополнительных к нему со-глашений) размер арендной платы был установлен в твердой сумме. Направленные в свя-зи с принятием постановлений мэра города «О базовой ставке годовой арендной платы за сдаваемое в аренду муниципальное имущество» дополнительные соглашения от 2005 и 2006 года об изменении договора в части размера арендной платы арендатор не подписал.
Договором аренды предусмотрено право арендодателя на изменение размера и ус-ловий внесения арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с Указом Пре-зидента Российской Федерации, Постановлениями Правительства Российской Федерации о переоценке основных фондов, а налоги в соответствии с законодательными актами Рос-сийской Федерации. Наличие таких оснований истцом не доказано.
Принятие постановлений мэра города «О базовой ставке годовой арендной платы за сдаваемое в аренду муниципальное имущество» не признано судами обстоятельством, в связи с которым сторона в договоре может требовать его изменения в порядке статьи 451 ГК РФ.
(по материалам дела №А82-15082/2006-45, решение от 02.02.2007, постановление апелляционной инстанции от 02.05.2007)
В другом случае, апелляционный суд признал незаключенным дополнительное со-глашение к договору аренды, которым изменялся предусмотренный договором размер арендной платы, исходя из следующего.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обя-зан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут предусмотреть порядок изменения договора в момент его заключения. Данное правило корреспондирует как статье 1 Кодекса, закрепляющей принцип равенства участников гражданских правоотношений, так и статье 614 (пункт 3) Кодекса, предусматривающей, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.
Спорное соглашение изменяло размер арендной платы, указанный в договоре аренды. Данный договор аренды зарегистрирован в надлежащем порядке. Следовательно, соглашение также подлежало обязательной государственной регистрации, в отсутствие которой является незаключенным и не может быть признано недействительным на осно-вании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
(по материалам дела №А29-6892/2006, решение от 06.03.2007, постановление апел-ляционной инстанции от 21.06.2007)
 
12. Иск об изменении условий договора не может быть удовлетворен, если такие измене-ния относятся к прошлому времени либо действие договора на момент рассмотрения спо-ра было прекращено
Оставляя без изменения решение суда по спору об изменении условий договора, которым в иске было отказано, апелляционный суд принял во внимание следующие об-стоятельства.
Истец по делу, обратившийся с иском 16 октября 2006 года, требо-вал внести изменения по арендной плате за истекший период времени (с 01 февраля 2005 года).
Такое изменение в договор, в силу положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, возмож-но только с согласия другой стороны. Ответчик эти условия не принял.
В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора в судебном порядке, обязательст-ва считаются изменёнными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении условий договора.
Удовлетворив требования истца о внесении изменений в договор, начи-ная с 1 февраля 2005 г. суд тем самым бы нарушил положения Гражданского кодекса Российской Федерации, а пункт договора (в измененной редакции) всту-пил бы в противоречие с положениями статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
(по материалам дела №А82-15082/2006-45, решение от 02.02.2007, постановление апелляционной инстанции от 02.05.2007)
Во втором случае апелляционный суд рассматривал апелляционную жалобу пред-принимателя на определение арбитражного суда, которым было прекращено производство по делу по его иску к комитету с требованиями об обязании привес-ти условие об оплате по договору аренды в соответствие с решением Совета муниципаль-ного образования. Заявленные исковые требования основывались истцом на статьях 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд не нашел оснований для удовлетворения жалобы и отмены состоявшегося по делу судебного акта в силу следующего.
Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор на аренду нежилого помещения сроком действия с 30 июня 2003 г. по 28 июня 2004 г., по истечении которого действие договора было возобновлено на неопределенный срок в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Письмом от 25.04.06г. ответчик предупредил истца об отказе от договора аренды, воспользовавшись правом, предоставленным ему частью 2 статьи 610 Гражданского ко-декса Российской Федерации; данное письмо предприниматель получил 27 апреля 2006г.
Таким образом, на момент предъявления иска по делу действие договора аренды прекратилось; между сторонами отсутствовали договорные отношения.  
Истец обратился с иском в арбитражный суд с требованием об обязании ответчи-ка привести условие договора об оплате в соответствие с решением Совета МО.
В соответствии со статьями 450, 451, 452 Гражданского кодекса Россий-ской Федерации внесение изменений в договор возможно толь-ко в отношении действующего договора.
Поскольку договорные отношения между сторонами отсутствуют, отсутству-ет и предмет спора.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, ес-ли установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде. Указан-ное правило охватывает не только случаи, ко-гда спор неподведомственен арбитражному суду, но и другие, когда де-ло не может быть рассмотрено в арбитражном суде. В данном случае дело не может быть рассмотрено, в связи с отсутствием предмета спора (договора).
(по материалам дела № А29-5664/2006-2э, решение от 03.11.2006, постановление апелляционной инстанции от 13.03.2007)
В третьем случае, отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы на решение, которым иск признании ответчика арендодателем по конкретному договору аренды был оставлен без удовлетворения, апелляционный суд принял во внимание, что истцом не представлено доказательств наличия законных оснований для признания ответчика арендодателем по спорному договору, а также подтверждающих действительность данного договора.
В силу требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой сво-их нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Однако, заявляя требование о признании ответчика арендодателем по договору аренды, при отсутствии доказательств того, что данный договор действует в настоящее время, истец не доказал свою заинтересованность в исходе дела.
Принимая во внимание принцип свободы гражданско-правового договора, а также возражения ответчика против перевода на него прав и обязанностей арендодателя по до-говору, отсутствие предусмотренных законом оснований для такого перевода, с учетом избранного истцом способа защиты, требование истца удовлетворению не подлежит.
(по материалам дела № А82-5127/06-38, решение от 20.07.2006, постановление апелляционной инстанции от 22.11.2006)
 
13. Установление в договоре аренды муниципального имущества срока его действия «до момента приватизации» признано несоответствующим требованиям статей 610, 190 Гражданского кодекса Российской Федерации
При рассмотрении иска арендодателя к арендатору об освобождении нежилого по-мещения, переданного ответчику (арендатору) на основании договора аренды, заключен-ного на срок с 01.01.2006г. по 31.12.2006г. или до момента приватизации, суд пришел к следующим выводам.
Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что дого-вор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может опре-деляться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, т.е. не зависит от воли и действий сторон.
Таким образом, включенное в договор аренды условие о действии до приватизации не соответствует действующему законодательству, и указанную часть пункта договора аренды следует признать ничтожной в силу статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. приватизация имущества не может быть признана событием, которое должно неизбежно наступить; осуществление возмездного отчуждения имущества в порядке приватизации полностью зависит от воли и действий сторон.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции, установив переход права собствен-ности на объект аренды к истцу в порядке приватизации применительно к положениям статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о сохранении действия договора аренды.
Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился.
(по материалам дела № А17-97/14-2007, решение от 21.03.2007, постановление апелляционной инстанции от 29.06.2007)
 
14. Апелляционный суд признал неправомерным применение арендодателем при изменении в одностороннем порядке арендной платы нормативных правовых актов органа местного самоуправления, не опубликованных в установленном по-рядке
Агентство обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задол-женности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества, неустойки в виде пени за просрочку платежа, а также о расторжении договора аренды недвижимого имущества и выселении ответчика из занимаемых по договору помещений.
Заявленные требования истец основывал на нормах статей 309, 314, 330, 450, 614, 619, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал условиями заклю-ченного между сторонами договора аренды с учетом дополнительного соглашения и имевшими место изменениями размера арендной платы с 01.01.2005 и 01.01.2006.
Решением суда первой инстанции требование истца о взыскании процентов было удовлетворены частично. В остальной части иска отказано.
Оставляя решение суда без изменения, апелляционный суд исходил из следующего.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обя-зательства должны исполняться надлежащим образом
Согласно пунктам 1, 3 статьи 614 названного Кодекса, арендатор обязан своевре-менно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); если иное не преду-смотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Условие о праве арендодателя на одностороннее изменение размера арендной пла-ты, а также основания и порядок реализации такого права были предусмотрены договором аренды в редакции дополнительного соглашения.
В 2004-2006гг. истец уведомлял ответчика об изменении размера арендной платы по договору в связи с принятием нормативных актов уполномоченного органа исполни-тельной власти субъекта Российской Федерации. Ответчик сообщал истцу о несогласии с односторонним изменением размера арендной платы. Соглашение об изменении размера арендной платы достигнуто не было.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Фе-дерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В данном случае заявитель не обосновал документально соответствие уведомлений об изменении размера арендной платы условиям договора аренды (в редакции дополни-тельного соглашения), а также требованиям законодательства, т.к. в направленном в адрес арендатора расчете арендной платы от 12.09.2004 применен повышающий коэффициент, установленный постановлением главы администрации муниципального образования, од-нако данное постановление в нарушение Устава муниципального образования не было опубликовано, в связи с чем решением арбитражного суда по другому делу признано не-действующим.
Надлежащих доказательств опубликования в установленном порядке постановле-ния главы муниципального образования, которым был установлен аналогичный коэффи-циент, примененный истцом в расчете арендной платы с 01.01.2006г., заявитель также не представил. Обязательность опубликования данного постановления предусмотрена Уста-вом муниципального образования, а также следует из положений части 3 статьи 15 Кон-ституции Российской Федерации.
Применив в уведомлениях об изменении размера арендной платы коэффициент ка-чества строительных материалов в значении 1,2, истец превысил установленное в поста-новлении уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федера-ции максимальное значение данного коэффициента, что также не может быть признано надлежащим исполнением договора.
В то же время, согласно буквальному смыслу условий договора аренды (в редакции дополнительного соглашения), направление арендатору уведомления об изменении размера арендной платы является необходимым условием изменения договора.
При изложенных выше обстоятельствах апелляционный суд признал обоснован-ным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в заявленном истцом размере.
(по материалам дела № А29-9531/2006-2э (решение от 29.03.2007, постановление апелляционной инстанции от 04.07.2007), дела №А82-2926/2007-35 (решение от 31.08.2007, постановление апелляционной инстанции от 30.11.2007)
 
15. Договорное условие о размере арендной платы может считаться изменен-ным только при условии, что арендодатель, которому право на одностороннее изме-нение такого условия предоставлено договором аренды, направил в адрес арендатора соответствующее извещение в форме, порядке и сроки, установленные договором
Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Суд в удовлетворении исковых требований отказал, признав, что истец не является стороной договора аренды, в силу чего не вправе требовать от ответчика исполнения воз-никающих на основании данного договора обязательств.
Апелляционный суд, рассмотрев дело по апелляционной жалобе истца, вывод суда о том, что администрация не является стороной по договору, признал необоснованным, иск удовлетворил в части, исходя из следующего.
В Расчете недоимки и пени истец исходил из размера арендной платы в период с января 2003 года по октябрь 2003 года в сумме 1641 рубль в квартал, в период с января 2004 года по январь 2006 года – 3551 рубль в квартал.
В подтверждение факта изменения размера арендной платы истцом представлены дополнения к договору на аренду помещений. Дополнения подписаны со стороны арендодателя, подпись арендатора на указанных документах отсутствует. Данных о получении ответчиком либо направлении в его адрес дополнений истец суду первой инстанции не представил.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды; если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменять-ся по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Для договора аренды помещения условие об арендной плате является существенным (пункт 1 статьи 654 Кодекса).
Определением апелляционного суда от 19.10.2006 года по данному делу заявителю жало-бы (истцу) было предложено представить доказательства согласования с ответчиком из-менения арендной платы либо обоснование права одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем. Такие доказательства от заявителя не поступили.
Таким образом, истец не доказал соблюдение установленного договором порядка измене-ния размера арендной платы.
Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к выводу, что при разрешении данного спора следует исходить из установленного в договоре при его заключении размера арендной платы.
(по материалам дела №А29-3666/06-2э, решение от 23.06.2006, постановление апелляци-онной инстанции от 10.11.2006)
 
16. Несогласие арендатора с отказом арендодателя от продления срока действия договора само по себе не может свидетельствовать о незаконности такого отказа
Предприниматель предъявил иск к комитету о признании незаконным отказа от продления срока действия договора муниципального имущества и обязании ответчика продлить договор аренды.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска было отказано. Проверяя правильность решения по делу, апелляционный суд пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы, в частности, земельные участки и другие обособленные природные объекты.
Согласно статьями 610, 622 ГК РФ договор аренды заключается на срок, опреде-ленный договором. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендо-дателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального из-носа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу заключенного между сторонами договора аренды арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о намерении не заключать договор аренды на новый срок не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока действия договора.  
Учитывая, что истечение срока аренды и надлежащее исполнение ответчиком по-рядка уведомления о намерении не заключать договор на новый срок подтверждаются материалами дела, вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований признан соответствующим обстоятельствам дела, условиям заключённого между сторонами договора и действующему законодательству.
(по материалам дела № А82-9146/06-35, решение от 24.01.2007, постановление апелляционной инстанции от 24.05.2007)
 
17. В зависимости от избранного заинтересованным лицом способа правовой защиты дело об оспаривании распоряжения органа местного самоуправления о прекращении договора аренды земельного участка по иску арендатора может быть рассмотрено по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействи-тельным распоряжения комитета «О прекращении договора аренды земель».
Рассмотрев дело по правилам главы 24 АПК РФ, применив статьи 198, 65 АПК РФ, апелляционный суд посчитал, что комитет доказал суду соответствие оспариваемого распоряжения действующему законодательству, в том числе статье 610 ГК РФ, а также условиям договора.
Апелляционный суд, рассматривая апелляционную жалобу ООО с применением положений главы 24 АПК РФ, выводы суда первой инстанции о том, что Гражданский кодекс РФ, законодательство, регулирующее земельные отношения и отношения приватизации, не ограничивают право сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке отказаться от его действия вне зависимости от мотивов прекращения договорных отношений, признал правильными.
(по материалам дела №А17-3044/5-2006, решение от 13.11.2006, постановление апелляционной инстанции от 19.02.2007)
При рассмотрении другого дела по иску предпринимателя к администрации города, комитету о признании недействительным постановления главы города и признании незаконным расторжения договора аренды земельного участка, заключенного между предпринимателем и администрацией города, суд в удовлетворении иска отказал.
Суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участ-ка заключен на неопределенный срок. Действие договора аренды прекращено по инициа-тиве арендодателя в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ, и ответчиками соблюдена проце-дура расторжения договора, предусмотренная законодательством. Оспариваемое поста-новление принято главой города в пределах полномочий, предоставленных главе города Уставом города, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ»
Указанная позиция судом апелляционной инстанции признана обоснованной.
 (по материалам дела №А17-73/5-2007, решение от 14.03.2007, постановление апелляционной инстанции от 13.06.2007)
 
18. При рассмотрении дела по заявлению общества (арендатора) о признании незаконным распоряжения администрации о расторжении договора аренды, заклю-ченного между обществом и администрацией, апелляционный суд применил срок обращения в суд, установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ, а не общий срок ис-ковой давности, установленный гражданским законодательством.
Рассмотрение дела по существу по заявлению, предъявленному с пропуском установленного частью 4 статьи 198 АПК срока, расценено апелляционным судом как восстановление процессуального срока
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке ста-тьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации о признании недействительным распоряжения «О заключении договора аренды земельно-го участка с обществом» и восстановлении положения, существовавшего до нарушения права.
Решением суда требования заявителя удовлетворены.
Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что администрация, яв-ляющаяся арендодателем, в силу положений пункта 3 статьи 450, статьи 619 ГК РФ и пункта 6.2 договора аренды от 25.12.2002 № 73 не вправе отказаться от исполнения дого-вора аренды земельного участка в одностороннем порядке.
Администрация с данной позицией суда согласилась, оспорив решение суда лишь в части непринятия ее доводов о пропуске заявителем срока на обжалование, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Указанный довод администрации судом первой инстанции был отклонен по тому основанию, что предметом рассматриваемого дела является спор о праве гражданском, следовательно, подлежат применению нормы об исковой давности, предусмотренные для защиты субъективного гражданского права, которые на момент обращения с заявлением в арбитражный суд не истекли.
С данной позицией арбитражный суд апелляционной инстанции не согласился, приняв во внимание, что предметом рассматриваемого спора является распоряжение ад-министрации, содержащее обязательное для исполнения предписание, то есть ненорма-тивный правовой акт органа местного самоуправления, обладающего властными полно-мочиями. Таким образом, спор возник из административных правоотношений, основан-ных на властном подчинении одной стороны другой, и подлежал рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Однако ошибочная позиция суда первой инстанции в указанной части не привела к принятию неправильного решения, так как спор фактически рассмотрен по существу, что следует воспринимать как восстановление срока на обжалование, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
(по материалам дела № А28-6763/2006-141/12, решение от 17.10.2006, постановле-ние апелляционной инстанции от 02.

Опубликовано: 13.07.2009

© ООО «1КЦ» 2002-2017
Контактная информация        Лицензии и сертификаты
Москва Санкт-Петербург Екатеринбург Мурманск
8-911-1180886 8-981-7491808
(812) 412-4989
8-901-3160314 8-901-3155037
Наш индекс цитирования