1-й КОНСАЛТ ЦЕНТР Вызов консультанта
О КомпанииНаши УслугиОнлайн УслугиПолезная ИнформацияНаши Реквизиты

Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды земельного участка


    
Обзор 
практики разрешения споров, связанных с договором аренды земельного участка

  Обзор практики рассмотрения дел по спорам, связанным с арендой земельного уча-стка, подготовлен в соответствии с Планом работы Арбитражного суда Белгородской об-ласти на первое полугодие 2008 года.
  Актуальность указанной категории споров в настоящее время обусловлена усили-вающимся значением земли как природного объекта, используемого в качестве средства производства в различных видах экономической деятельности, в том числе, как объекта аренды. 
   
  I. Законодательство об аренде.

  В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в статье 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арен-додатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
  По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арен-датору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соот-ветствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать приро-доресурсное, природоохранительное, градостроительное и иное законодательство.
  Принадлежность аренды земельного участка к договорному типу аренды предопре-деляется тем, что она, как и любой договор аренды, направлена на возмездную передачу земельного участка во временное владение и пользование или во временное пользование.
  Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора.
  В статье 607 Гражданского кодекса РФ указано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объ-ектов.
  Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 Гражданского кодекса РФ и в Земельном кодексе РФ.
  В Земельном кодексе РФ вопросы аренды регулируются главой IV.
  Аренде земельных участков посвящена статья 22 Земельного кодекса РФ.
  Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (в ред. от 10.05.2007г.) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (статья 28). 
  Сдача в аренду участков, находящихся в государственной или муниципальной собст-венности, может осуществляться путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
  Отдельные вопросы практики рассмотрения анализируемой категории дел, отражены в Постановлении Пленума ВАС от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
   
  II.Заключение договора.
  1.Объект аренды.
  В действующем Гражданском кодексе РФ при общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности, при определении существенных условий договора аренды требования Кодекса сведены к минимуму: существенным является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607). Вместе с тем, размер арендной платы входит в число существенных условий договора на основании п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ. 
  Объектом договора аренды может быть только такой земельный участок (его часть), в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер. 
  В соответствии с ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект зе-мельных отношений - это часть поверхности земли (в т.ч. почвенный слой), границы ко-торой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно ФЗ от 02.01.2000 "О государственном земельном кадастре" границы земельного участка описываются и удо-стоверяются в соответствии с законодательством по ведению государственного зе-мельного кадастра и использованию его сведений. 
  Таким образом, земельный участок должен иметь границы, описанные и удостове-ренные в установленном порядке. Обязательным приложением к договору является када-стровая карта (план) земельного участка. Для определения границ и координат земельного участка в обязательном порядке должны проводиться землеустроительные работы, порядок осуществления которых определен ФЗ "О землеустройстве". В соответствии со ст. 3 данного Закона межевание производится в обязательном порядке при предоставлении земельных участков и заключении сделок с землей. 
   
  1.1. Земельный участок, не прошедший кадастровый учет, в силу положений ст. 6 Земельного кодекса РФ не мог быть объектом земельных отношений. (Дело N А08-5613/06-10)
  Администрация г. Белгорода в лице Управления муниципальной собственностью обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к НОУ "Современная Гуманитарная Академия" о взыскании с ответчика 261381 руб. 23 коп. неосновательного обогащения за пользование земельным участком и 6776 руб. 19 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
  Решением Арбитражного суда Белгородской области от 15.09.2006 исковые требова-ния администрации г. Белгорода удовлетворены в части взыскания с ответчика неоснова-тельного обогащения в сумме 261381 руб. 23 коп. В остальной части в иске отказано.
  Суд кассационной инстанции отменил решение суда и вынес новое решение об отказе в иске администрации г. Белгорода в части взыскания с НОУ "Современная Гуманитарная Академия" неосновательного обогащения по следующим основаниям.
  Как следует из материалов дела, Распоряжением администрации г. Белгорода от 30.08.2005 N 2892 НОУ "Современная Гуманитарная Академия" из земель г. Белгорода (земли поселений) в аренду сроком на 3 года был предоставлен земельный участок, рас-положенный в жилой зоне, площадью 9380 кв. м для строительства здания учебного кор-пуса по ул. Волчанской.
  Пунктом 2.1 указанного распоряжения ответчику предписывалось в течение 2 меся-цев с даты его принятия заключить с МУ "Городская недвижимость" договор аренды на земельный участок и зарегистрировать его в управлении ФРС по Белгородской области.
  30.08.2005 между муниципальным учреждением "Городская недвижимость" и дирек-тором Белгородского филиала НОУ "Современная Гуманитарная Академия" в качестве приложения к договору аренды земельного участка N 976 от 19.09.2005 был подписан акт приема-передачи земельного участка, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Волчан-ская, площадью 9380 кв. м в аренду сроком на 3 года до 30.08.2008.
  В дальнейшем договор аренды земельного участка сторонами заключен не был.
  Удовлетворяя требования истца в части взыскания неосновательного обогащения, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ, сославшись на факт пользования ответчиком земельным участком без заключения договора аренды.
  Кассационная инстанция не согласилась с выводами суда области в силу следующих обстоятельств.
  В соответствии с ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект зе-мельных отношений - это часть поверхности земли (в т.ч. почвенный слой), границы ко-торой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно ФЗ от 02.01.2000 "О государственном земельном кадастре" границы земельного участка описываются и удо-стоверяются в соответствии с законодательством по ведению государственного земельно-го кадастра и использованию его сведений.
  Между тем из Распоряжения администрации г. Белгорода от 30.08.2005 N 2892 ус-матривается, что в аренду ответчику подлежал передаче земельный участок, не оформ-ленный в установленном порядке. Кадастровый номер земельного участка, выделенного ответчику под строительство здания учебного корпуса, в распоряжении администрации г. Белгорода не указан, доказательств того факта, что границы спорного земельного участка были описаны и удостоверены государственной кадастровой палатой, истцом не пред-ставлено.
  Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у МУ "Городская недвижи-мость" правовых оснований для передачи ответчику по акту от 30.08.2005 земельного участка, который в силу положений ст. 6 Земельного кодекса РФ не мог быть объектом земельных отношений.
  Помимо этого, передача земельного участка произведена МУ "Городская недвижи-мость" при отсутствии заключенного с ответчиком договора аренды, т.е. в нарушение Распоряжения администрации г. Белгорода от 30.08.2005 N 2892, предписывавшего за-ключить данный договор.
  Доказательства использования и освоения ответчиком спорного земельного участка, а также получения неосновательного обогащения в материалах дела отсутствуют, в связи с чем не может быть признан правомерным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для применения к правоотношениям сторон положений ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ.

  2.Арендодатель. 
  Арендодателем по действующему земельному законодательству может быть только собственник земельного участка (п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Вместе с тем, до де-кабря 2006года действовала статья 270 Гражданского Кодекса РФ, которая предусматри-вала право лиц, в постоянном пользовании которых находились земельные участки, передавать их в аренду другим лицам с согласия собственника, что создавало определенные трудности у судов при разрешении такого рода дел. С отменой статьи 270 Гражданского Кодекса РФ противоречие между нормами Земельного кодекса РФ и положениями ст. 270 Гражданского Кодекса РФ устранено.

2.2. После введения в действие Земельного кодекса РФ лица, обладающие зе-мельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе пе-редавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при на-личии на это согласия собственника земельного участка.  
  (Дело N А08-13951/05-1)
  Белгородская таможня обратилась в суд с иском к администрации Белгородского рай-она Белгородской области и ЗАО "КАПО Дьюти Фри" о признании недействительным договора аренды земельного участка N 534 от 28.11.2003, заключенного между администрацией Белгородского района и ЗАО "КАПО Дьюти Фри".
  Решением Арбитражного суда Белгородской области от 14.03.2007, оставленным без изменения Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2007, в удовлетворении исковых требований отказано.
  Кассационная инстанция судебные акты отменила по следующим основаниям.
  Как установлено судом, 23.06.95 между Белгородской таможней ГТК и ДГУП "РОС-ТЭК-Белгород" заключено долгосрочное двухстороннее соглашение по видам и объемам работ, одной из целей которого являлось обустройство таможенной территории Белгород-ской области инфраструктурой околотаможенной сферы.
  Постановлением главы администрации Белгородской области N 524 от 08.10.98 в свя-зи с необходимостью строительства объектов международного автомобильного пункта пропуска "Нехотеевка" на российско-украинской границе был изъят земельный участок Журавлевского сельского округа Белгородского района в размере 33,69 га и предоставлен Белгородской таможне и ДГУП "РОСТЭК-Белгород".
  В связи с Решением тендерной комиссии ГТК России N 6 от 08.05.97 должностным лицам РТУ по КСОТУ, ГУП "РОСТЭК", ЗТУ Государственным таможенным комитетом 29.07.97 за N 01-14/983 было разослано указание о необходимости оказания содействия победителю конкурса ЗАО "КАПО Дьюти Фри" в организации магазинов беспошлинной торговли на существующих пунктах пропуска российско-украинской границы (в том чис-ле МАПП "Нехотеевка").
  Земельный участок площадью 8,22 га для строительства МАПП "Нехотеевка" был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования Белгородской таможне ГТК РФ на основании Постановления администрации Белгородского района N 707 от 31.08.99.
  Позже на основании Постановления главы администрации Белгородского района N 547 от 14.06.2000 "Об отводе земельного участка под строительство магазина беспошлин-ной торговли ЗАО "КАПО Дьюти Фри" и Постановления главы администрации Белгородской области N 367 от 16.06.2000 "О предоставлении земельного участка ЗАО "КАПО Дьюти Фри" у Белгородской таможни было изъято 0,3 га свободных от застройки земель и передано в бессрочное постоянное пользование ЗАО "КАПО Дьюти Фри".
  Данное право на земельный участок площадью 2969 кв. м (кадастровый номер БЕО:02:08:01:02:1050) было зарегистрировано за ответчиком 18.08.2000.
  11.12.2001 ЗАО "КАПО Дьюти Фри" было зарегистрировано право собственности на нежилое здание (лит. А) площадью 338,5 кв. м, расположенное на вышеуказанном земельном участке.
  28.11.2003 между администрацией Белгородского района и ЗАО "КАПО Дьюти Фри" был заключен договор аренды N 543 данного земельного участка сроком действия по 28.11.2013.
  Ссылаясь на то, что договор аренды противоречит действующему законодательству, истец обратился в суд с иском о признании его недействительным.
  Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу, что изъятие земельного участка у Белгородской таможни и передача его в бессрочное пользование ЗАО "КАПО Дьюти Фри" под строительство магазина произведено в соответствии с дей-ствующим в тот период законодательством с согласия таможни и по согласованию с заин-тересованными службами. Кроме того, зарегистрированное за ответчиком право постоян-ного (бессрочного) пользования земельным участком, как и право собственности на зда-ние магазина никем в судебном порядке не оспорено, следовательно, в силу п. 1 ч. 2 ст. 36 ЗК РФ ЗАО "КАПО Дьюти Фри" имеет исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды на него.
  Кассационная коллегия не согласилась с таким выводом суда, поскольку он противо-речит обстоятельствам дела.
  Арендодателем по оспариваемому договору выступает администрация Белгородского района. Суд пришел к выводу, что на момент заключения договора орган местного самоуправления имел на это право в силу п. 10 ч. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
  Кассационная коллегия считает такой вывод ошибочным, поскольку вышеуказанный Закон в данном случае не применяется, так как на момент заключения договора аренды правовой статус земельного участка уже был определен, он являлся федеральной собст-венностью.
  Кроме того, спорный договор аренды был заключен уже в период действия Земельного кодекса РФ, п. 4 ст. 20 которого установлено, что лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу п. 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.
  В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участ-ком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии на это согласия соб-ственника земельного участка.
   
  2.3.В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадле-жит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные за-коном или собственником сдавать имущество в аренду.
  В связи с тем, что муниципальное образование не доказало свое право на распо-ряжение земельными участками сельскохозяйственного назначения, суд обоснованно пришел к выводу, что оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям Закона.
 (Дело N А08-9710/06-22)
  Прокурор Белгородской области обратился в суд с иском к администрации муници-пального образования Прохоровский район и ООО "БелгоГен" о признании недействи-тельным в силу ничтожности договора N 107 от 01.04.2004 аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.
  Решением Арбитражного суда Белгородской области от 27.02.2007 иск удовлетворен.
  Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2007 указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.
  Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение от 27.02.2007 по следующим основаниям.
  Как усматривается из материалов дела, 01.04.2004 между муниципальным образова-нием Прохоровский район в лице главы Прохоровского района (арендодатель) и ООО "БелгоГен" (арендатор) был заключен договор N 107 аренды земельных участков общей площадью 164800 кв. м (120000 кв. м, два участка по 900 кв. м, 25000 кв. м и 18000 кв. м) из земель сельскохозяйственного назначения, непригодных для ведения сельскохозяйст-венного производства, фонда перераспределения, для строительства свинокомплекса и других вспомогательных объектов.
  Договор заключен на основании Постановления главы Прохоровского района N 50 от 26.01.2004 "О предварительном согласовании места размещения комплекса на территории Радьковского сельского округа Прохоровского района".
  Ссылаясь на то, что договор аренды заключен от имени арендодателя лицом, не яв-ляющимся собственником земельных участков, или лицом, управомоченным сдавать дан-ное имущество в аренду, прокурор Белгородской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
  Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался поло-жениями ст. ст. 168, 608 ГК РФ и исходил из того, что в материалах дела отсутствуют правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности муниципаль-ного образования на земельные участки, являющиеся предметом договора аренды, либо иные документы, свидетельствующие о принадлежности данных участков к землям, нахо-дящимся в государственной собственности, которыми муниципальное образование имеет право распоряжаться в силу ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
  Отменяя решение суда области и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции сослался на положения п. 1 ч. 2 ст. 80, ст. 78 Земельного кодекса РФ и пришел к выводу о том, что спорные земельные участки были включены в фонд перераспределения земель, в связи с чем администрация муниципального образования имеет право на распоряжение ими.
  Кассационная инстанция не согласилась с данным выводом суда апелляционной ин-станции по следующим мотивам.
  В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
  Как усматривается из материалов дела, Постановлением главы администрации Прохо-ровского района от 27.07.92 N 359 на основании Постановления Правительства РСФСР от 29.12.91 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" был утвержден проект перераспределения земель колхоза имени Ленина. Согласно п. 2 данного постановления колхозу предоставлено бесплатно в коллективно-долевую и коллективно-совместную собственность 4430 га земель, из них с распределением на земельные доли между членами колхоза - 4047 га, без распределения на доли - 383 га.
  Постановлением главы Прохоровского района от 27.09.96 N 501 утвержден список собственников земельных долей в количестве 1157 человек с размером доли каждого - 4 га сельскохозяйственных угодий.
  При этом доказательства того, что какие-либо земли сельскохозяйственного назначе-ния, находящиеся в пользовании колхоза, остались в государственной собственности, в материалах дела отсутствуют.
  Более того, согласно письму главного специалиста-эксперта Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Белгородской области на имя прокурора Прохоровского района от 15.11.2006 земельные участки, предоставленные ООО "БелгоГен" под строительство свинокомплекса на территории бывшего колхоза имени Ленина, в соответствии с проектом перераспределения земель СПК "Радьковский", одобренным общим собранием собственников земельных долей 02.02.2003, относятся к невостребованным земельным долям.
  В материалах дела имеется Постановление главы Прохоровского района от 2003 г. "Об утверждении проекта перераспределения земель СПК "Радьковский", протокол собрания собственников земельных долей СПК "Радьковский" от 02.02.2003 за подписью председателя СПК "Радьковский" Маматова И.В., на котором принято решение об одобрении проекта перераспределения земель, а также список лиц, чьи земельные доли остались невостребованными.
  При таких обстоятельствах, а также учитывая, что в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что переданные по договору аренды N 107 от 01.04.2004 земельные участки были в установленном законом порядке изъяты из собст-венности колхоза им. Ленина и переданы в фонд перераспределения земель, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что муниципальное образование Про-хоровский район не доказало свое право на распоряжение земельными участками, а сле-довательно, оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям ст. 608 ГК РФ, в связи с чем является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ.
  При этом, указание суда апелляционной инстанции на то, что спорные земельные участки относятся к землям, не распределенным на доли, не имеет значения, поскольку даже в этом случае данные земельные участки являются собственностью колхоза им. Ленина согласно Постановлению главы администрации Прохоровского района от 27.07.92 N 359.
   
  2.4. Вывод суда о том, что на момент заключения договора аренды земельного участка расположенное на нем недвижимое имущество было продано третьим ли-цам, вследствие чего истец не мог распоряжаться данным земельным участком, яв-ляется неправильным, так как государственная регистрация прав покупателей на недвижимое имущество произошла после того, как был заключен оспариваемый до-говор аренды. (Дело № А08-4356/06-10)
  ОАО «Промо» обратилось в арбитражный суд с иском к МУ «Городская недвижи-мость», Администрации города Белгорода в лице Управления муниципальной собствен-ностью о признании недействительным договора аренды земельного участка от 19.09.2002г, № 672 и применении последствий недействительной сделки в виде возврата ОАО «Промо» земельного участка под зданиями в постоянное (бессрочное) пользование.
  Требования истца мотивированы тем, что договор аренды заключен в нарушение статей 45, 53 Земельного кодекса РФ, требующих до заключения договора аренды пре-кращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а так же тем, что на момент заключения договора аренды недвижимое имущество, расположенное на земельном участке было продано третьим лицам, вследствие чего истец не мог распо-ряжаться данным земельным участком.
  Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.06.2007г. требования ОАО «Промо» удовлетворены частично, суд первой инстанции признал недействитель-ным договор аренды земельного участка. В остальной части иска отказано. 
  Апелляционная инстанция решение Арбитражного суда Белгородской области от 28.06.2007г. отменила в части признания недействительным договора аренды земельного участка и постановила новое решение об отказе истцу в иске, исходя из следующего.
  На основании свидетельства от 09.12.1992г. ОАО «Промо», как правопреемник предприятия по производству монтажных заготовок с базой МТС, имело в постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок размером 4,7 га, расположенный в городе Белгороде, по улице Константина Заслонова, 88, а также являлось собственником недвижимости на данном земельном участке.
  19.09,2002г. истец переоформил право постоянного (бессрочного) пользования зе-мельным участком на право аренды, заключив с Комитетом по управлению и распоряже-нию муниципальной собственностью администрации города Белгорода договор аренды № 672, получив земельный участок по акту приёма-передачи.
  До заключения договора аренды земельного участка в отношении части недвижимо-го имущества были подписаны договоры купли-продажи с третьими лицами.
  Удовлетворяя в части требования ОАО «Промо» суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с момента подписания названных выше договоров купли-продажи, к покупателям (третьим лицам) перешло право собственности на недвижимое имущество и права на земельные участки под ними, в связи с чем, оспариваемый договор аренды зе-мельного участка является ничтожной сделкой, так как заключен лицом, у которого от-сутствовало право постоянного (бессрочного) пользования на часть земельного участка в соответствии с п.1 ст.552 ГК РФ.
  Апелляционная инстанция посчитала вывод суда противоречащим действующему законодательству по следующим основаниям.
  В соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
  Государственная регистрация является единственным доказательством существова-ния зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
  Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Фе-дерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на не-движимое имущество и сделок с ним - п. 2 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним».
  Датой государственной регистрации прав является день внесения записи в ЕГРП - ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
  Согласно ст.223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя ве-щи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной реги-страции, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
  Переход права собственности на недвижимое имущество в силу п.1 ст.551 ГК РФ подлежит государственной регистрации.
  Таким образом, право собственности на недвижимое имущество у приобретателя возникает с момента государственной регистрации, а не с момента подписания договора.
  Как следует из материалов дела государственная регистрация прав в отношении третьих лиц на недвижимое имущество, расположенное на арендуемом истцом земельном участке, произошла после того, как был заключен оспариваемый договор аренды.
  Учитывая, что в момент заключения оспариваемого договора, право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок и права на недвижимое имущество, рас-положенное на нем, было зарегистрировано за ОАО «Промо», а права третьих лиц заре-гистрированы не были, вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды земель-ного участка от 19.09.2002г. № 672, заключенный между ОАО «Промо» и Комитетом по управлению и распоряжению муниципальной собственностью администрации города Белгорода, является ничтожной сделкой, основан на неправильном применении норм материального права.
  Довод ОАО «Промо» о том, что договор аренды заключен в нарушение статей 45, 53 Земельного кодекса РФ, требующих до заключения договора аренды прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, также признан несостоя-тельным.
  Статьей 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрена свобода граждан и юридиче-ских лиц в заключении договора. 
  Заключение договора аренды земельного участка для эксплуатации зданий и соору-жений, расположенных на этом участке, не противоречит действовавшему на тот момент законодательству.
  Согласно п.2 Федерального закона от 25.10.2001г. Ш37-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридическим лицам, за исключением госу-дарственных, муниципальных и казенных предприятий устанавливалась обязанность пе-реоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на пра-во аренды земельных участков или приобрести их в собственность но своему желанию до 01.01.2004г. в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федера-ции.
  Таким образом, переоформляя 19.09.2002г. право постоянного (бес-срочного) пользования земельным участком на договор аренды, истец действовал в соот-ветствии с действовавшим на тот момент законодательством. 
   
  III. Государственная регистрация договора.
  До принятия нового Земельного кодекса ни Гражданский кодекс, ни другие законы не содержали специальных норм о государственной регистрации договоров аренды земель-ных участков. Теперь такие нормы установлены в пункте 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ, который исключает необходимость государственной регистрации договоров аренды земельного участка, его субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным уча-стком, заключенных только на срок менее одного года.

  1. Договор аренды земельного участка на срок более одного года является не-заключенным в связи с отсутствием государственной регистрации. (Дело № А08-12857/05-22)  
  Администрация Шебекинского района и г.Шебекино обратилась в Арбитражный суд Белгородской области суд с иском к ООО «Титовский кирпичный завод» о взыска-нии 328611 руб. 50 коп. арендной платы и 702612 руб. неустойки по договору аренды земельного участка.
  Решением суда в пользу истца взыскано неосновательное обогащение, рассчитан-ное по ставкам арендной платы, утвержденным органом местного самоуправления, в час-ти взыскания неустойки – отказано, по следующим основаниям. 
  Судом установлено, что по договору от 13.03.2002г. администрация Шебекин-ского района и г.Шебекино (арендодатель) передала в аренду ООО «Титовский кирпич-ный завод» (арендатор) земельный участок, общей площадью 11,677 га, расположенный по адресу: Шебекинский район, с.Титовка, сроком на 25 лет. 
  Доказательств, свидетельствующих о государственной регистрации указанного до-говора аренды, в материалах дела не имеется.
  При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ, статьями 130, 131 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу, что договор аренды земельного участка является незаключенным, следовательно, договорные обяза-тельства между сторонами не возникли, а ответчик пользуется земельным участком без законных оснований. 
  В соответствии со ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, ко-торое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. 
  В соответствии со ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, либо чужими услугами, должно воз-местить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, су-ществовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происхо-дило.
  Согласно представленному истцом расчету стоимость аренды муниципальных по-мещений рассчитана по ставкам арендной платы, утвержденным органом местного само-управления, поэтому суд при определении размера неосновательного обогащения исхо-дил из данного расчета.

  IV. Арендная плата.
  1.Размер арендной платы.
  Договор аренды земельного участка возмездный, основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Размер арендной платы оп-ределяется договором аренды и входит в число существенных условий договора (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором. Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муни-ципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, ус-ловия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством РФ, органами госу-дарственной власти или органами местного самоуправления соответственно.
  При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственно-сти, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.
  Статьей 2 Федерального закона от 9 августа 1994 г. N 22-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О плате за землю" Правительству РФ поручалось индекси-ровать ежегодно, начиная с 1995 г., установленные этим Законом ставки земельного нало-га.
  Как следует из п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвер-жденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66, при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
   
1.1. Определенный в договоре размер арендной платы не может быть пере-смотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае использования земельного участка не по целевому назначению (не для огородничества, а с целью организации досуга) (Дело N А08-12902/05-15)
  Администрация г. Белгорода обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуаль-ному предпринимателю Цунаеву Р.А. о взыскании 443701 руб. 17 коп. неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 57681 руб. 15 коп.
  Решением суда, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кас-сационной инстанций, в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.
  Из материалов дела усматривается, что между администрацией г. Белгорода (арендо-датель) и Титенко М.Н. (арендатор) был заключен договор аренды N 1764 от 04.12.2001 земельного участка, общей площадью 3713,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Белго-род, ул. Речная, 4. По договору перенайма N 120 от 19.07.2004 Титенко М.Н. (арендатор) передала, а Цунаев Р.А. (наниматель) принял права и обязанности по договору аренды N 1764 от 04.12.2001.
  Договор перенайма N 120 от 19.07.2004 зарегистрирован 02.08.2004 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Белгородской области.
  Согласно пунктам 1.1, 2.1 договора N 120 от 19.07.2004 арендатор обязан передать на-нимателю права и обязанности по договору аренды земельного участка и земельный уча-сток, предназначенный для огородничества.
  Ссылаясь на то, что арендованный земельный участок используется предпринимате-лем Цунаевым Р.А. не по целевому назначению (не для огородничества, а с целью организации досуга - сооружена волейбольная площадка), арендная плата производится ответчиком как за пользование земельным участком с целью огородничества, а не с целью организации досуга, плата за которую значительно выше, истец обратился с вышеуказанным иском в суд.
  Согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоя-щим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государст-венной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
  В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее раз-мер может быть определен в договоре, как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.
  Материалами дела установлено, что в п. 2.2 договора аренды N 1764 от 04.12.2001 размер арендной платы установлен согласно приложению N 3 и составляет 459 руб. 84 коп. Размер арендной платы может индексироваться в соответствии с законодательством РФ и постановлениями администрации города (п. 2.7 договора).
  Указанные условия были приняты ответчиком, на основании чего был заключен дого-вор перенайма аренды земельного участка N 120 от 19.07.2004.
  Предприниматель Цунаев Р.А. пользовался земельным участком в силу вышеуказан-ных договоров аренды и перенайма. Изменения по арендной плате в договоры не вноси-лись.
  В силу ст. 1102 ГК РФ неосновательное обогащение взыскивается в том случае, когда лицо без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований при-обрело или сберегло имущество за счет другого лица. Ответчик же приобрел земельный участок в пользование в силу договора. В таком случае требования ст. 1102 ГК РФ в дан-ной ситуации не применимы. 

  1.2. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в односто-роннем порядке в случаях изменения централизованно устанавливаемых базовых ставок арендной платы по решению органов государственной власти или органов местного самоуправления. (Дело N А08-7855/05-1)
  Администрация г. Белгорода в лице Управления муниципальной собственностью обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания "Иликон" о взыскании 1098008 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате и 212743,42 руб. пеней, а всего 1310751,58 руб.
  Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания с ответчика 1098008,16 руб. задолженности и 1681,89 руб. пеней, суды первой и апелляционной инстанций руково-дствовались следующим.
  Из приложения N 2 к договору N 665 от 14.03.2005 усматривается, что размер аренд-ной платы с 01.06.2004 был установлен сторонами в сумме 780146,08 руб. в год.
  Пунктом 2.6 названного договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения центра-лизованно устанавливаемых базовых ставок арендной платы по решению органов госу-дарственной власти или органов местного самоуправления.
  В соответствии с Решением Белгородского городского Совета депутатов от 21.12.2004 N 105 "О бюджете города Белгорода на 2005 г." уплата земельного налога организациями за земли городских поселений, а также за земли промышленности энергетики, транспорта, связи, радиовещания, информатики и земель специального назначения производится с коэффициентом 1.1. В расчет арендной платы входит ставка налога на землю.
  ООО "ПСК "Иликон" свои обязанности по внесению арендной платы по договору N 665 от 14.03.2005 исполняло ненадлежащим образом, в результате чего за период с 01.06.2004 по 30.09.2005 образовалась задолженность (с учетом вышеназванного коэффи-циента с 01.01.2005) в размере 1098008,16 руб.
  Кассационная инстанция оставила принятые по делу судебные акты без изменения.

  V.Переход прав по договору аренды.  
  1. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участ-ке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования зе-мельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установлен-ном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником зе-мельного участка.
 (Дело N А08-8242/06-10)
  Администрация муниципального района "Волоконовский район" обратилась в арбит-ражный суд с иском о понуждении индивидуального предпринимателя Тутовой В. М. оформить право на находящийся в муниципальной собственности земельный участок и взыскании с нее 277078,86 руб. неосновательного обогащения.
  В процессе рассмотрения дела истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил заявленные требования, увеличив сумму иска до 353997,58 руб., от требования обязать предпринимателя Тутову В.М. оформить право на земельный участок отказался. Отказ был принят судом.
  Решением Арбитражного суда Белгородской области от 29.01.2007 иск удовлетворен полностью.
  Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2007 указанное решение оставлено без изменения.
  Касинстанция согласилась с принятыми по делу судебными актами по следующим основаниям.
  Как видно из материалов дела, постановлением главы Волоконовского района Белго-родской области N 755 от 18.12.2003 было предписано предоставить Колбасину В.П. в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 8835 кв. м, расположенный по адресу: Белгородская область, п. Волоконовка, ул. 60 Лет Октября, для производственных целей в связи с приобретением им в собственность расположенных на участке объектов недвижимости.
  Во исполнение указанного постановления между администрацией Волоконовского района Белгородской области (арендодатель) и предпринимателем Колбасиным В.П. (арендатор) был подписан договор аренды N 2 от 15.01.2004, имеющий силу передаточно-го акта.
  04.07.2005 право собственности на находящиеся на арендованном земельном участке объекты: здание конторы рынка, основное модульное здание рынка, рыбный павильон, было зарегистрировано за Тутовой В.М. с внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих регистрационных запи-сей N N 31-31-03/002/2005-583, 31-31-03/002/2005-576, 31-31-03/002/2005-581.
  17.11.2006 указанное недвижимое имущество было зарегистрировано на праве собст-венности за Жигаловым Ю.Н.
  Ссылаясь на то, что в период с 04.07.2005 по 16.11.2006 ответчица пользовалась зе-мельным участком площадью 8835 кв. м, расположенным под принадлежащими ей объек-тами недвижимости, но плату за пользование не вносила, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
  Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
  В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Аналогичная правовая норма содержится в п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ.
  Из материалов дела усматривается, что прежний собственник недвижимого имущест-ва - Колбасин В.П. пользовался спорным земельным участком на условиях аренды, следо-вательно, после приобретения в собственность указанного имущества данное право пере-шло к Тутовой В.М.
  Факт пользования Тутовой В.М. спорным земельным участком судом установлен и подтверждается материалами дела, однако, доказательств оплаты такого пользования от-ветчицей не представлено.
  При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленных истцом требований.

  1.1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находя-щиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на ис-пользование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строени-ем, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (Дело N А08-13260/05-15)
  Комитет по управлению имуществом города Курчатова обратился в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о взыскании с ООО "Провиант" неосновательно-го обогащения в виде неуплаченной арендной платы за землю в сумме 935703 руб. 68 коп.
  Решением Арбитражного суда Белгородской области от 18.05.2006, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, Комитету по управлению имуществом г. Курчатова в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.
  В соответствии с ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
  Пунктом 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не при надлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
  При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соот-ветствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимо-сти.
  Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в дей-ствие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже зданий, строений, соору-жений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользо-вания земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков, или земельные участки должны быть приобретены в собственность в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, по выбору покупателя зда-ний, строений, сооружений.
  Судом установлено, что земельный участок, на котором расположен объект недви-жимости, принадлежал ОАО "Курчатовский хлебокомбинат" на праве постоянного (бес-срочного) пользования, что истцом не оспаривается.
  В материалах дела имеется заявление ООО "Провиант-3" от 04.03.2005 N 1551 о при-обретении земельного участка под объектом недвижимости в собственность.
  Однако доказательства, свидетельствующие о передаче ответчику спорного земель-ного участка на условиях договора аренды либо изъявление им желания заключить такой договор, в материалах дела отсутствуют.
  При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том, что до момента переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в установленном законом порядке ООО "Провиант-3" осуществляет пользование спорным земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, находящейся на этом участке, и является плательщиком земельного налога.
  Согласно ст. 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю" использование зем-ли в Российской Федерации является платным. Ежегодным земельным налогом облагают-ся как собственники земли, так и землепользователи, кроме арендаторов.
  Согласно ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
  Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
  Из материалов дела видно, что, являясь собственником нежилого помещения, нахо-дящегося на названном земельном участке, ООО "Провиант-3" земельный налог уплачи-вало и налоговую декларацию по этому налогу в налоговую инспекцию за налоговые пе-риоды 2004 г. и 2005 г. представляло.
  Таким образом, Комитетом по управлению имуществом города Курчатова не пред-ставлены доказательства неосновательного обогащения ответчика.
   
  VI. Неосновательное пользование земельным участком.
  1.Для возникновения правоотношений из неосновательного обогащения собст-венник земельного участка обязан доказать факт использования лицом данного имущества.  
(Дело № А08-2323/06-22)  
  Администрация г. Белгорода обратилась в суд с иском к ООО «Мастер» о взыска-нии 14550 руб. неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими де-нежными средствами за фактическое пользование земельным участком. 
  Суд отклонил иск по следующим основаниям.  
  Из материалов дела усматривается, что распоряжением администрации г.Белгорода № 3584 от 2.11.2005г. постановлено предоставить ответчику в аренду сроком на три года земельный участок, расположенный в коммунально-складской зоне, площадью 2208 кв.м. для строительства автомобильной стоянки по пр.Б.Хмельницкого, в районе завода «Ритм».
  Указанным распоряжением на ответчика возложена обязанность в течение двух ме-сяцев заключить договор аренды земельного участка.
  Договор аренды не заключен.
  Согласно акту обследования земельного участка отделом земельных отношений и муниципального контроля управления муниципальной собственностью департамента экономики и финансов администрации г.Белгорода от 14.08.2006г. указанный земельный участок не используется. Участок не огорожен. Объектов недвижимого имущества на нем не расположено. Строительных или иных работ не проводилось и не ведется.
  Для возникновения правоотношений из неосновательного обогащения, собственник имущества обязан доказать факт использования лицом данного имущества. 
  Доказательств, подтверждающих факт использования ответчиком земельного уча-стка, в материалах дела не имеется. Из представленного истцом акта обследования зе-мельного участка усматривается, что участок не используется.
  Из землеустроительного дела также усматривается, что земельный участок должен быть реализован с торгов. Доказательств, свидетельствующих о проведении торгов и ли-це, победившем на них, суду не представлено.
  При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требование истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения не имелось.  
   
  1.1. Вопрос о фактически используемой ответчиком площади земельного участка имеет существенное значение для правильного разрешения спора (N А08-138/07-19)
  Администрация г. Белгорода обратилась в арбитражный суд с иском к Рублевскому А.Б. о взыскании 537957,5 руб. неосновательного обогащения и 61865,11 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
  В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относитель-но предмета спора, к участию в деле было привлечено закрытое акционерное общество "Белгородский шиноремонтный завод" (далее - ЗАО "БШЗ"), г. Белгород.
  Решением Арбитражного суда Белгородской области от 03.05.2007 иск удовлетворен полностью.
  Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2007 указанное решение оставлено без изменения.
  Кассационной инстанцией решение и постановление отменены по следующим ос-нованиям.
  Из материалов дела усматривается, что постановлением главы администрации г. Белгорода N 1664 от 28.09.1993 было предписано предоставить малому предприятию "Стройавтотранс" в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 0,3 га для размещения открытой автостоянки по ул. Фрунзе.
  Как установлено судом, предприятие к освоению земельного участка не приступило и в дальнейшем прекратило свою деятельность, а его бывший директор Рублевский А.Б. начал на данном участке самовольное строительство складских помещений для хранения негорючих материалов.
  Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что земельный участок, расположенный по ул. Фрунзе, 234а, был самовольно захвачен ответчиком.
  Вместе с тем, взыскивая с Рублевского А.Б. неосновательное обогащение, суды обеих инстанций исходили из того, что площадь незаконно используемого ответчиком участка составляет 2961,5 кв. м (за вычетом из 3000 кв. м земли, самовольно захваченной ответчиком, площади не используемого им участка, занятого объектом недвижимости, принадлежащим третьему лицу - ЗАО "БШЗ").
  Однако, приняв во внимание данный факт, суд, тем не менее, не выяснил вопрос о том, используется ли Рублевским А.Б. та часть участка, которая необходима для эксплуа-тации и обслуживания недвижимого имущества ЗАО "БШЗ".
  Как считает само общество, площадь такого участка составляет 1832 кв. м, и именно с заявкой на его приватизацию ЗАО "БШЗ" обращалось в администрацию г. Белгорода, а после получения отказа в предоставлении в собственность земельного участка - в арбит-ражный суд с иском о признании такого отказа незаконным и о понуждении администра-ции г. Белгорода продать ему этот участок.
  Учитывая, что вопрос о фактически используемой ответчиком площади земельного участка имеет существенное значение для правильного разрешения спора по существу, и он судом не исследован, кассационная коллегия направила дело на новое рассмотрение.  

   
  VIII. Прекращение договора.
  1. Суд правомерно отказал в иске о понуждении ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка, так как договор краткосрочной аренды земель-ного участка прекратил свое действие в связи с истечением срока, а обязанность, в данном случае, органа местного самоуправления заключать в обязательном порядке договоры аренды земельных участков с физическими и юридическими лицами дей-ствующим законодательством не предусмотрена. (А08-3 674/05-18-12)

  Индивидуальный предприниматель Ивашкин И.В. обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском о возложении на комитет по управлению муниципальным имуществом г. Старый Оскол и Старооскольского района обязанности не препятство-вать его предпринимательской деятельности и заключить с ним договор аренды земельно-го участка под торговый киоск.
  Решением суда от 08.09.2006г. в удовлетворении заявленных требований истца отка-зано.
  Кассационная инстанция согласилась с решением суда по следующим основаниям.
  Материалы дела свидетельствуют о том, что 02.06.2004 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Старый Оскол и Старооскольского района и индивидуальным предпринимателем Ивашкиным И.В. был заключен договор краткосрочной аренды земельного участка площадью 12 кв.м, расположенного в районе жилого дома № 51 в микрорайоне Жукова города Старый Оскол.
  В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Договором аренды № 121 определен срок его действия с 04.11.2003г. по 04.10.2004г.
  Срок действия договора аренды земельного участка истек, и договор прекратил свое действие, стороны о его продлении не заявили.
  На обращение предпринимателя Ивашкина И.В. о предоставлении ему в аренду зе-мельного участка под киоск, комитет по управлению муниципальным имуществом отка-зал, сославшись на решение территориального Совета депутатов г. Старый Оскол и Ста-рооскольского района от 24.11.2005г.
  В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, Законом или добровольно принятым обязательством.
  Поскольку договор краткосрочной аренды земельного участка № 121 от 02.06.2004 года прекратил свое действие в связи с истечением срока, учитывая, что истец, основывая исковые требования, не ссылался на указанный договор, а также то, что в данном случае обязанность органа местного самоуправления заключать в обязательном порядке догово-ры аренды земельных участков с физическими и юридическими лицами действующим законодательством не предусмотрена, арбитражным судом правомерно сделаны выводы об отказе в иске о понуждении ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка.

  1.2. Суд отказал в удовлетворении иска о взыскании убытков, составляющих расходы арендодателя по демонтажу временного сооружения, так как истец не дока-зал неисполнение ответчиком обязательства по возврату арендованного земельного участка в том виде, в котором он его получил. 
  (Дело № А08-8297/07-30)
 МУ «Городская недвижимость» обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Марковичу Ю.П. о взыскании убытков, составляющих расходы по демонтажу временного сооружения, расположенного на арендуемом земельном участке.
  Иск мотивирован статьей 622 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
  В обоснование исковых требований суду представлена только копия сметы расходов на бла-гоустройства земельного участка после демонтажа временного сооружения. Доказательств, под-тверждающих то, что ответчик не исполнил обязательства по возврату арендованного земельного участка в том виде, в котором он его получил, а также выполнение истцом работ по приведению земельного участка в надлежащее состояние после демонтажа временного сооружения, суду не представлено.
  Данное обстоятельство явилось основанием для отказа истцу в удовлетворении заявленного требования. 
   
  1.3. Право владения и пользования арендованным земельным участком собст-венником объекта недвижимости, перенесшего пожар, не прекращено, поскольку связь объекта с землей не утрачена. 
  (Дело № А08-1210/06-22)  
  Администрация города Белгорода обратилась в суд с иском к предпринимателю Долженковой Т.В. о сносе самовольной постройки - сооружения павильонного типа, воз-водимого в каркасе из металлоконструкций, начатого строительством на месте бывшего кафе «Сказка», расположенного в г.Белгороде, ул. Костюкова, 36а. 
  Суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
  Судом установлено, что по договору № 1090 от 4.10.2000г. Долженковой Т.В. пре-доставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок, расположенный в г.Белгороде, ул.Костюкова, 36а, площадью 1026 кв.м, для эксплуатации нежилого здания, находяще-гося у нее в собственности.
  Государственная регистрация сделки произведена 23.10.2000г.
  Пунктом 4.2. договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать земель-ный участок в соответствии с целевым назначением.
  В декабре 2001 года в указанном здании произошел пожар.
  Долженкова Т.В. начала работы по реконструкции поврежденного пожаром здания без соответствующего разрешения. 
  При обращении в суд с иском о сносе восстанавливаемого ответчиком объекта не-движимости, истец руководствовался статьей 222 ГК РФ. 
  Суд пришел к выводу, что спорные правоотношения упомянутой нормой закона не регулируются, так как они возникли не в связи с созданием нового объекта недвижимо-сти, а в связи с восстановлением поврежденного в результате пожара объекта недвижи-мости, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком в установленном законом порядке. 
  Следовательно, при рассмотрении настоящего дела суд посчитал необходимым ус-тановить, прекращено ли зарегистрированное право собственности на объект недвижи-мости в результате пожара, и руководствовался при этом статьей 235 ГК РФ, в силу ко-торой право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества.
  Суд установил, что объект недвижимости не уничтожен в результате пожара, сле-довательно, право собственности ответчика не прекращено.
  Ссылку администрации г.Белгорода на то, что генеральным планом застройки города предусмотрено строительство культурно-досугового центра в месте расположения реконструируемого объекта недвижимости, суд посчитал несостоятельной.
  Порядок предоставления земельных участков для строительства новых объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регу-лирование застройки территории городских и сельских поселений регламентируются Зе-мельным кодексом Российской Федерации и Градостроительным кодексом Российской Федерации.
  Согласно пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципаль-ной собственности, осуществляется с проведением работ

Опубликовано: 13.07.2009

© ООО «1КЦ» 2002-2017
Контактная информация        Лицензии и сертификаты
Москва Санкт-Петербург Екатеринбург Мурманск
8-911-1180886 8-981-7491808
(812) 412-4989
8-901-3160314 8-901-3155037
Наш индекс цитирования