1-й КОНСАЛТ ЦЕНТР Вызов консультанта
О КомпанииНаши УслугиОнлайн УслугиПолезная ИнформацияНаши Реквизиты

Обобщение судебной практики по вопросам, связанным с признанием права собст-венности на самовольную постройку В соответствии с Планом работы Арбитражного суда Астраханской области на 1-е полугодие 2008 г. Изучение проблем, связанных с самовольными постройками, а также судебной практи-ки по данной категории дел позволяет сделать вывод, что в настоящее время


Обобщение
судебной практики по вопросам, связанным с признанием права собст-венности на самовольную постройку
В соответствии с Планом работы Арбитражного суда
Астраханской области на 1-е полугодие 2008 г.

  Изучение проблем, связанных с самовольными постройками, а также судебной практи-ки по данной категории дел позволяет сделать вывод, что в настоящее время отсутствуют четкое правовое регулирование значительного числа вопросов в этой области и, как след-ствие, единообразие в правоприменении.
  Проанализируем законодательство, регулирующее отношения по поводу самовольных построек.
  Статья 222 ГК РФ «Самовольная постройка» помещена в главу 14 Кодекса «Приобре-тение права собственности». Это обусловлено тем, что вследствие самовольного строи-тельства при наличии предусмотренных в законе условий может возникнуть право собст-венности на результат самовольного строительства либо у застройщика, либо у другого лица как право собственности на новую вещь.
  В данном смысле ст. 222 ГК РФ связана с п. 1 ст. 218 Кодекса, предусматривающим, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом при создании вещи с соблюдением закона и иных правовых актов. Статья 222 ГК РФ регламентирует как раз один из тех случаев, когда требования закона и иных правовых актов при создании новой вещи (постройки) не соблюдены.
  Гражданский кодекс РФ определяет самовольную постройку как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
  Таким образом, при решении вопроса о возможности применения ст. 222 ГК РФ суду, прежде всего, необходимо выяснить, является ли объект, служащий предметом спора, не-движимым имуществом. Признаки недвижимости закреплены в ст. 130 ГК РФ. Под действие ст. 222 ГК РФ подпадают только те объекты недвижимости, которые могут быть квалифицированы как постройка, т. е. представляют собой результат деятельности по строительству.
  После констатации факта, что соответствующий объект является недвижимым имуще-ством, суду для решения вопроса о возможности применения положений ст. 222 ГК РФ необходимо установить наличие у данного объекта недвижимости признаков, характери-зующих его как самовольную постройку. Самовольность считается имеющей место, если присутствует хотя бы один из трех признаков:

- постройка создана на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, уста-новленном законом и иными правовыми актами. Иначе говоря, земельный участок должен быть не отведенным, прежде всего для целей строительства;

- постройка создана без необходимых разрешений. Законодатель вообще не упоминает, о каких разрешениях идет речь. Представляется, что к основным из них относятся указан-ные в федеральном законодательстве, например разрешение на строительство, архитек-турно-планировочное задание, утвержденные в установленном порядке архитектурный проект и проектно-сметная документация и т. д. К числу разрешений нужно отнести за-ключения уполномоченных органов о соблюдении санитарных, противопожарных, экологических правил и норм, правил по охране памятников и т. д. Таким образом, этот блок оснований является достаточно неопределенным;

- постройка создана с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

  Каждый из указанных признаков является самостоятельным и достаточным для того, чтобы признать постройку самовольной.
  Как следует из определения Конституционного Суда РФ от 3 июля 2007 г. № 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке консти-туционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Феде-рации» самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земель-ного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проекти-рование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не яв-ляется законным владельцем.
  Анализ практики показывает, что вопрос о том, отвечает ли соответствующий объект признакам самовольной постройки, закрепленным в п. 1 ст. 222 ГК РФ, исследуется су-дом, как правило, должным образом. При этом чаще всего объекты признаются самоволь-ными постройками по причине их создания истцом без получения на это необходимых разрешений, в частности, разрешения на строительство, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, и создания их на земельных участках, не отведенных для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами. При этом спор о возможности сохранения самовольной постройки отсутствует, поскольку надзор-ные органы выдали соответствующие положительные заключения
  Анализ содержания ст. 222 ГК РФ в совокупности с нормами Градостроительного ко-декса РФ, Земельного кодекса РФ, а также с нормами, установленными ФЗ «Об архитек-турной деятельности в Российской Федерации» позволяет сделать вывод о том, что при-знание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является ис-ключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возмож-ности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижи-мости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими от-ношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
  Иски о признании права собственности на самовольную постройку зачастую предъяв-ляются, когда права застройщика никем не оспариваются. Если строительство ведется на отведенном для этих целей земельном участке, но без получения необходимых разреше-ний, застройщик использует судебный порядок признания права собственности на само-вольную постройку, чтобы не соблюдать установленный порядок получения разрешений на строительство.
  Поскольку суд не должен заменять органы, на которые возложены обязанности по вы-даче разрешений на строительство и согласованию застройки, признание права собствен-ности на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключитель-ным способом защиты права, обеспечивающим легализацию самовольной постройки.
  Следовательно, при рассмотрении иска о признании права собственности суду необхо-димо исследовать вопрос о наличии у истца возможности получить правоустанавливаю-щие документы на созданную им постройку. При наличии возможности приобретения права собственности на самовольно возведенный объект во внесудебном порядке основа-ния для удовлетворения иска отсутствуют.
  По иску о признании права собственности на самовольную постройку признание от-ветчиком иска судом не может быть принято, поскольку критерии возможности принятия признания иска по данному требованию тождественны критериям, предусмотренным п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Анализ судебной практики Арбитражного суда Астраханской области показал, что судьи не принимают признание ответчиком иска по требованию о признании права собственности на самовольную постройку.
  Из смысла статьи 222 ГК РФ следует, что при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку суду необходимо оценить соответствие само-вольной постройки строительным, санитарным, противопожарным и иным нормам в под-тверждение отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, а также установить, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц. Это требование закона носит самостоятельный характер.
 Наличие согласия местной администрации на сохранение самовольной постройки не ос-вобождает истца от обязанности доказать соблюдение установленных норм и правил, без чего вопрос о праве собственности на самовольное строение не может быть решен поло-жительно.
  Согласно ст. 49 АПК РФ арбитражный суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.
  Таким образом, для рассмотрения вопроса принятия признания иска ответчиком суд, по сути, должен рассмотреть дело по существу.
  Следовательно, по требованию о признании права на самовольную постройку у суда отсутствуют основания принимать признание иска ответчиком, поскольку в данном слу-чае вопрос принятия признания иска поставлен в зависимость от удовлетворения исковых требований при рассмотрении дела по существу, а волеизъявление ответчика не изменяет предмет исследования.
  При наличии факта нарушения самовольной постройкой прав и охраняемых законом интересов других лиц право собственности на такую постройку не может быть признано независимо от решения вопроса о предоставлении истцу земельного участка под возве-денную самовольную постройку.
  Обязанность по доказыванию того, что сохранение самовольной постройки не наруша-ет права и законные интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ возлагается на истца.
  Этот вывод довольно часто применяется в судебной практике. Например, ООО СК «Домстрой-2000» обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственно-сти на самовольно выстроенные им кирпичные гаражи (дело № А06-5503/2006-22). Суд первой инстанции в иске обществу отказал, указав, что в нарушение статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательства соответствия возведенного объекта недвижимости строительным нормам и правилам.
  Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать об-стоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Истцом не доказано, что возведенная им постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие указанных выше нарушений и угрозы должно подтверждаться определенными доказательствами, а именно: разрешениями и заключениями соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, свидетельствующими о соответствии объекта установленным градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным и другим нормам и правилам.
  Истцы, как правило, представляют в материалы дела доказательства соблюдения при строительстве спорных объектов правил пожарной безопасности, санитарных правил, за-ключения о состоянии конструкций возведенного здания, соответствии объекта строи-тельным нормам и правилам, а также о соответствии объекта самовольной постройки ге-неральному плану конкретного поселения.
  Обязательному выяснению при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольную постройку подлежит вопрос о соответствии возведенного объекта экологи-ческим нормам и правилам, поскольку законодательство об охране окружающей среды содержит более чем недвусмысленные требования об обязательном соблюдении экологи-ческих норм и правил при проектировании, строительстве, реконструкции и вводе в экс-плуатацию зданий, строений и сооружений.
  В пункте 6 ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» преду-смотрено, что экологическая экспертиза проводится независимо от источников финанси-рования проекта в порядке, установленном законодательством об охране окружающей среды. Согласно ст. 37 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружаю-щей среды» строительство и реконструкция зданий, строений, сооружений и иных объек-тов должны осуществляться по утвержденным проектам, имеющим положительные за-ключения государственной экологической экспертизы, с соблюдением требований в об-ласти охраны окружающей среды, а также санитарных и строительных требований, норм и правил. При осуществлении строительства и реконструкции зданий, строений, сооружений и иных объектов принимаются меры по охране окружающей среды, восстановлению природной среды, рекультивации земель, благоустройству территорий в соответствии с законодательством РФ.
Строгие требования в области охраны окружающей среды содержатся в законодательстве применительно к размещению, проектированию, строительству, реконструкции, вводу в эксплуатацию зданий, строений, сооружений и иных объектов.
  Указанные положения позволяют сделать вывод, что соблюдение требований в области охраны окружающей среды должно обязательно проверяться судом при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольные постройки. Это приобретает особую важность в случаях, когда объектами самовольной постройки являются объекты производственного назначения (гаражи, производственные цеха, склады, авто- и газозаправочные станции и др.), эксплуатация которых может причинить значительный ущерб окружающей среде.
  При исследовании обстоятельств дела нельзя забывать о том, что самовольная по-стройка, на которую истец просит признать право собственности, должна соответствовать генеральному плану застройки конкретного поселения и находиться в пределах установленных красных линий.
  В соответствии с ранее действовавшим и новым градостроительными кодексами гене-ральный план поселений является основным градостроительным документом о градо-строительном планировании развития территорий поселений, осуществляемом, прежде всего, в целях обеспечения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности. Утверждается генеральный план представительным органом местного самоуправления поселения.
  Возводимые объекты капитального строительства должны соответствовать градо-строительной документации, в том числе и генеральному плану поселения. В противном случае может иметь место нарушение прав и законных интересов, как в целом населения соответствующего населенного пункта, так и отдельных граждан.
  При рассмотрении дела о признании права собственности на самовольную постройку суду следует оценивать генеральный план конкретного поселения с изменениями, а также соответствие данного плана градостроительным нормам и правилам. На это обстоятельст-во обращается внимание и в судебной практике.
  Так, индивидуальный предприниматель Буренко М.И. обратилась в арбитражный суд к Комитету имущественных отношений г. Астрахани с иском о признании на основании статьи 222 ГК РФ права собственности на нежилое строение - автомойку (дело № А06-5882/2006-22). Решением суда в удовлетворении иска отказано. При этом суд указал, что в нарушение статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательства соответствия возве-денного объекта недвижимости экологическим нормам и правилам. Кроме того, из письма Комитета по архитектуре и градостроительству г. Астрахани исх. № 4696 от 28.09.2006 г. усматривается, что спорный объект возведен без увязки с перспективой застройки Кировского района г. Астрахани, где в соответствии с Генеральным планом развития города формируется комплекс жилых домов по ул. Яблочкова-Минусинская. Из указанного документа также следует, что автомойка, являющаяся предметом рассмотрения по настоящему делу, построена на телефонном кабеле, под высоковольтной линией электропередач, в охранной зоне магистрального коллектора канализации, что нарушает требования, предусмотренные СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», введенные в действие Постановлением Министерства здравоохранения Российской Федерации № 38 от 10.04.2003 г.
  Поскольку признание права собственности на самовольную постройку исходя из норм ст. 222 ГК РФ поставлено в зависимость от отсутствия нарушений прав и охраняемых за-коном интересов других лиц, наличие сведений о зарегистрированных правах и обременениях на земельный участок и на расположенные на нем объекты недвижимости обеспечит возможность защиты прав и интересов других лиц, которые, при установлении таковых, подлежат привлечению к участию в деле.
  До вступления в силу Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изме-нений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее - Закон № 93-ФЗ) право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено и фактическому застройщику, и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка.
  Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые за-конодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном по-рядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» внесены изменения в диспозицию пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В результате редакционного изменения названной общегражданской нормы с 01.09.2006 право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях и в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере определенном судом.
  Таким образом, законодатель с 01.09.2006 исключил возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которое к моменту обращения в су-дебные органы не является законным владельцем земельного участка, обладающим на не-го вещным правом (статья 216 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме то-го, положениями исследуемой нормы определены режимы землепользования, которыми должно обладать лицо, обращающееся в суд с требованием о признании права собствен-ности на самовольную постройку.
  Пункт 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность признания судом права собст-венности на самовольную постройку за лицом, обладающим правом собственности, пра-вом пожизненного наследуемого владения, правом бессрочного пользования земельным участком, на котором возведена самовольная постройка.
  Анализ практики Арбитражного суда Астраханской области показывает, что судьи при рассмотрении исков о признании права собственности за лицом, осуществившим самовольную постройку на земельном участке, предоставленном ему на праве аренды, отказывают в удовлетворении таких исков.
  Так, суд отказал предпринимателю Буренко М.И. (дело № А06-5882/2006-22), обра-тившемуся в арбитражный суд с исковым заселением к Комитету имущественных отно-шений г. Астрахани о признании права собственности на самовольно возведенное нежи-лое строение - автомойку, литер А, общей площадью 123,5 кв.м., расположенное по адре-су: г. Астрахань, ул. Минусинская, 7 «а». При этом одним из оснований для отказа послу-жило отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о том, что земель-ный участок, на котором расположена самовольная постройка, является его собственно-стью либо предоставлен истцу в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование.
  Решением по делу № А06-8013/2006-9 суд отказал в иске ООО ПКФ «Титан-Сервис», обратившемуся с требованием о признании за ним права собственности на самовольно построенные на арендуемом по договору аренды участков лесного фонда Селитренского лесничества земельном участке нежилые и подсобные помещения базы отдыха «Генерал».
  В соответствии с договором аренды от 24.09.2002 г. участок лесного фонда предостав-лен истцу для культурно-оздоровительных целей сроком до 24.09.2007 г.
  Указанным договором не предусмотрено строительство капитальных сооружений.
  Истец, несмотря на то, что участок лесного фонда под строительство капитальных со-оружений не отводился, осуществил самовольно постройку капитальных сооружений.
  Условия договора аренды от 24.09.2002 г. предполагают освобождение арендатором арендованного участка по окончании аренды и исключают возможность закрепления за арендатором права собственности на возведенные объекты, независимо от их физических характеристик и наличия каких бы то не было разрешений на строительство.
  В соответствии со ст.12 Лесного кодекса РФ оборот лесного фонда не допускается. Сделки с правами пользования участками лесного фонда осуществляются в порядке, уста-новленном лесным законодательством, а в части, не урегулированной им, граждански за-конодательством.
  В соответствии со статьями 19, 22 Лесного кодекса лесной фонд находится в федераль-ной собственности. Участки лесного фонда предоставляются гражданам и юридическим лицам в пользование на условиях и в порядке, которые установлены настоящим Кодексом, на следующих правах пользования: аренды, безвозмездного пользования, концессии и краткосрочного пользования.
  По смыслу названных норм лесной фонд в целом как объект гражданских прав исклю-чен из гражданского оборота, а отдельные участки лесного фонда ограничены в обороте, поскольку могут предоставляться лишь во временное пользование и не подлежат отчуж-дению ни в собственность, ни в бессрочное пользование. Сделки, предполагающие созда-ние на участках лесного фонда объектов недвижимости и возникновение на них права собственности физических и юридических лиц, влекут отчуждение участков лесного фонда под этими объектами, в связи с чем, такие сделки являются ничтожными с момента их совершения.
  Таким образом, договор аренды участков лесного фонда не может являться основанием для возведения истцом объектов недвижимости с целью приобретения им прав собствен-ности на данный объект.
  Пользование участками лесного фонда для культурно-оздоровительных целей является одним из видов лесопользования, предусмотренных ст. 80 Лесного кодекса РФ.
  Кроме того, использование участков лесного фонда, предоставленных в культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целях, не по целевому назначению, в ча-стности, для возведения объектов капитального строительства запрещено Порядком поль-зования участками лесного фонда для культурно-оздоровительных, туристических и спор-тивных целей, утвержденным Приказом Министерства природных ресурсов РФ от 31.08.2005г. № 240.
  Таким образом, строительство капитальных сооружение на участках лесного фонда, предоставленных для культурно-оздоровительных целей, прямо запрещено законом, а по-тому право собственности на такие постройки не может быть признано судом.
  С вступлением в силу ФЗ от 30.06.2006г. № 93-ФЗ в Арбитражном суде Астраханской области в отношении самовольных построек, возведенных до 01.09.2006г., существовала практика, по которой иски о признании права собственности на такие постройки подлежали удовлетворению с учетом применения к правоотношениям сторон ст. 222 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2006г.
  По результатам рассмотрения дела № А06-4886/2007-9 по иску предпринимателя Лап-шина И.Н. к МО «Икрянинский сельсовет», МО «Икрянинский район» о признании права собственности на объект недвижимости - юридическую консультацию суд решением от 10.12.2007г. удовлетворил требования истца, указав, что поскольку строительство консультации было осуществлено истцом в период до введения в действие вышеуказанного закона, то к данному спору применимы нормы гражданского кодекса в прежней редакции.
  При этом суд сослался на положения ч. 1 ст. 54 Конституции РФ, согласно которым закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной сил не имеет. А также на пункт 1 ст.4 ГК РФ, согласно которому, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникающие до введения его в действие, только в случаях прямо предусмотренных законом.
  Аналогично рассмотрены дела № А06-511/2008-9, А06-2343/2007-9.
  Однако суды кассационной инстанции различных округов пришли к единодушному мнению о том, что сам по себе факт возведения самовольной постройки не порождает право собственности на нее.
  Так ФАС Уральского округа в постановлении от 28.01.2008г. по делу № А76-9177/2007 Арбитражного суда Челябинской области указал, что юридически значимым действием, порождающим правоотношение по признанию права собственности на самовольную по-стройку, является обращение в суд с соответствующим иском, поэтому моменты начала и окончания строительства самовольной постройки не имеют юридического значения для признания права собственности в силу ст. 222 ГК РФ.
  ФАС Поволжского округа в постановлении от 05.02.2008г. по делу № А55-2948/2007 Арбитражного суда Самарской области указал: «Ошибочен вывод суда о том, что в дан-ном случае следует руководствоваться прежней редакцией части 3 статьи 222 Граждан-ского кодекса Российской Федерации, которая допускала признание права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что он будет ему предоставлен в установленном по-рядке под возведенную постройку. Применяя данную редакцию части 3 статьи 222 Граж-данского кодекса Российской Федерации, суд ошибочно исходил из того, что рассматри-ваемые правоотношения сторон в связи с возведением самовольной постройки возникли до вступления в силу Федерального закона от 30.06.2006г. № 93-ФЗ.
  Поскольку признание права собственности на самовольную постройку осуществляется судом, то время возведения самовольной постройки не имеет в данном случае какого-либо правового значения. Правоотношения, связанные с признанием права собственности на самовольную постройку, возникают в момент обращения с соответствующим иском в суд и применению подлежит в соответствии с частью 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации норма, действующая на этот момент».
  Обоснованность требований о легализации строения должна проверяться с учетом норм, действующих на момент констатации права собственности судебными органами.
  Признание права собственности на самовольно возведенное строение за пользователем земельного участка, расположенного под строением на праве аренды через применение пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации приведет к лишению собственника возможности использовать соответствующую часть участка, который дол-жен быть возвращен по истечении срока аренды в соответствии со статьей 622 Граждан-ского кодекса Российской Федерации.
  Согласно позиции Федерального арбитражного суда Поволжского округа, изложенной в рекомендациях научно-консультативного совета при ФАС ПО, с учетом действующей редакции пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют основания для признания права собственности на самовольное строение за лицом, возведшим это строение на арендуемом земельном участке.
  Приняв во внимание точку зрения вышестоящих инстанций относительно момента возникновения правоотношений по признанию права собственности на самовольную по-стройку судьи арбитражного суда Астраханской области не принимают доводы истцов о том, что поскольку самовольные постройки осуществлены в период до 01.09.2006г., то в данной ситуации подлежит применению ст. 222 Гражданского кодекса Российской Феде-рации в редакции до введения в действие Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ.
  К примеру, совместное предприятие ЗАО «Поли-Сэт» обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету имущественных отношений г. Астрахани с исковыми требованиями о признании права собственности на самовольно реконструированные и возведенные нежилые помещения (дело № А06-439/2008-9). Отказывая в иске, суд указал на то, что необходимым условием для признания права собственности на самовольную постройку является нахождение земельного участка у лица, осуществившего самовольную постройку в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании.
  В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно дока-зать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и воз-ражений.
  Истцом не доказан факт владения земельным участком, на котором расположен спор-ный объект недвижимости, на каком-либо праве, предусмотренном ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (собственность, пожизненное наследуемое владение, по-стоянное (бессрочное) пользование), а право собственности на самовольную постройку, как следует из смысла указанной статьи, не может быть признано за арендатором земель-ного участка.
  Доводы истца о том, что поскольку самовольные постройки и реконструкция осущест-влены в период до 01.09.2006г., то в данной ситуации подлежит применению ст. 222 Гра-жданского кодекса Российской Федерации в редакции до введения в действие Федераль-ного закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ, согласно которой право собственности на самоволь-ную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, при условии, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд посчитал необоснован-ными.
  Сам факт возведения самовольной постройки не порождает право собственности на нее. Юридически значимым действием, порождающим правоотношение по признанию права собственности на самовольную постройку, является обращение в суд с соответст-вующим иском, поэтому моменты начала и окончания строительства самовольной по-стройки не имеют юридического значения для признания права собственности в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  Значительное число исков о признании права собственности на самовольную построй-ку связано с объектами недвижимости, в отношении которых истцами произведена реконструкция.
  На законодательном уровне не решен вопрос о том, при каких условиях и в каком по-рядке положения ст. 222 ГК РФ могут применяться к самовольно реконструированным объектам недвижимости.
  По данному вопросу можно выделить несколько подходов.
  Согласно первому из них признать право собственности на самовольно реконструиро-ванные объект по правилам ст. 222 ГК РФ возможно лишь при условии, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от объекта до начала реконструкции. В таком случае можно сделать вывод, что этот объект соответствует тре-бованиям ст. 222, т. е. является постройкой, созданной вновь на базе того объекта, кото-рой был до реконструкции.
  По мнению сторонников второго подхода, признание судом права собственности на самовольно реконструированные объекты по правилам п. 3 ст. 222 ГК РФ возможно неза-висимо от характера реконструкции. При этом речь может идти о применении указанных правил только по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ), поскольку, исходя из буквального смысла п. 1 ст. 222, понятие самовольной постройке по своему содержанию не охватывает самовольно реконструированные объекты. В содержании судебного решения о признании права собственности должно быть чётко отражено, что судом признается право собственности не на самовольную постройку (как вновь созданный объект), а на самовольно реконструированный объект недвижимости.
  Анализ судебной практики показывает, что зачастую самовольно реконструированные объекты в судебных актах фактически отождествляются с самовольными постройками.
  Судьями Арбитражного суда Астраханской области исковые требования о признании права собственности на самовольную постройку, в которых речь идет не о вновь создан-ном объекте недвижимости, а об объектах, находящихся в собственности заявителя, но подвергшимся реконструкции без получения разрешения и разработки проектно-сметной документации, удовлетворяются при условии, что реконструкция здания не затронула внешних границ здания, реконструкция осуществлена в пределах площади земельного участка, на котором находится здание.
  Например, по делу № А06-869/2008-9 Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Хозторг» обратилось в арбитражный суд Астра-ханской области с иском к Комитету имущественных отношений г. Астрахани и Комитету по архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани о признании права собственности на нежилое строение - автомойку с встроенным залом игровых автоматов.
  Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.02.1993г. № 57 за истцом 13 ноября 2002 г. за № 30-01/01-64/2002-0027 зарегистрировано право собственности на гараж, по адресу: г.Астрахань, Ленинский рай-он, ул. Ботвина, 6 «а», литер строения Е, площадью 150,90 кв.м.
  На основании постановления администрации г. Астрахани № 1482 от 02.06.2003г. Об-ществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Хоз-торг» по договору о предоставлении земельных участков в пользование на условиях арен-ды № 1253 предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 151,00 кв.м, расположенный по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Ботвина, 6 «а» для проектирования и реконструкции здания гаража в мойку автотранспортных средств. Срок аренды земельного участка определен сторонами с 24.03.2003г. по 23.03.2004г.
  Истец в период действия договора аренды произвел реконструкцию приобретенного по договору купли-продажи гаража, изменив его наименование на автомойку с встроенным залом игровых автоматов. Данная реконструкция была осуществлена без разработки проектно-сметной документации.
  Одним из требований, предъявляемых к реконструкции объектов капитального строи-тельства, согласно ст. 52 Градостроительного кодекса РФ является изготовление проект-ной документации.
  В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом иными правовыми акта-ми, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
  В силу вышеприведенной нормы права суд признал спорный объект недвижимости самовольной постройкой.
  Удовлетворяя исковые требования истца по настоящему делу, суд отметил, что из смысла статьи 222 ГК РФ следует, что указанная норма права регулирует отношения, свя-занные с самовольной постройкой жилого дома, строения, сооружения, то есть со строи-тельством указанных объектов.
  В статье 1 Градостроительного кодекса РФ даются понятия строительства и реконст-рукции.
  Так, в п. 13 Кодекса указано, что строительство - создание зданий, строений, сооруже-ний (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
  Согласно п. 14 реконструкция - изменение параметров объектов капитального строи-тельства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
  Порядок признания права собственности на самовольно реконструированные объекты недвижимости гражданским законодательством не установлен.
  Поскольку разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию не может быть выдано в виду проведения реконструкции с нарушением требований градостроительного кодекса, то узаконить самовольно реконструированный объект недвижимости возможно только в судебном порядке, исходя из того, что признание права является одним из способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ).
  Аналогично рассмотрены дела №№ А06-698/2008-9, А06-6922/2007-22, А06-5617/2007-9.
  По делу № А06-3102/2007-9 Арбитражный суд Астраханской области отказал в иске ООО «Культурно-развлекательный комплекс «Бильярдный клуб «Классик», обративше-муся с иском к Комитету имущественных отношений о признании права собственности на нежилое строение - культурно-развлекательный центр, литер Г, общей площадью 1 502,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Астрахань, ул. Космонавтов, 18, в целом.
  Как следует из материалов дела, истцом по договору купли-продажи от 30.05.2005г. был приобретен объект недвижимого имущества - административный корпус, двухэтаж-ное, литер «Г», общей площадью 1 061,8 кв. м, расположенный по адресу: 414057, г. Аст-рахань, ул. Космонавтов, 18.
  На основании постановления администрации г. Астрахани № 1899 от 26.09.2006г. ист-цу был предоставлен в аренду с 20.08.2005г. сроком на 25 лет земельный участок площа-дью 846 кв. м по ул. Космонавтов, 18 в Советском районе из состава земель поселений для эксплуатации административного здания, расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Свердлова, 99-101/ул. Кр. Набережная, 100-102, для эксплуатации магазина.
  В последствии истцом самовольно реконструирован принадлежащий ему объект не-движимости - административный корпус, путем оборудования помещений в сквозной арке здания и возведения двухэтажного пристроя к фасадной стороне существующего здания, в результате чего площадь литера Г увеличилась на 764,0 кв.м.
  Мотивируя свой отказ в удовлетворении заявленных требований, суд привел доводы о том, что земельный участок, на котором расположена реконструированная часть спорного объекта недвижимого имущества, истцу не предоставлялся ни под строительство, ни под реконструкцию здания административного корпуса, пристрой к административному зда-нию вышел за пределы предоставленного земельного участка.
  Таким образом, изменения, внесенные в пункт 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ Фе-деральным законом от 30 июля 2006г. № 93-ФЗ, обусловливают проблемы толкования по-ложений данной статьи, которые привели к не единообразному применению этих положений.
  За 4 месяца 2008г. Арбитражным судом Астраханской области рассмотрено 126 иско-вых заявлений о признании права собственности на самовольную постройку.
  По результатам рассмотрения вышеуказанных исковых заявлений по 70 делам вынесе-но решение об удовлетворении иска, по 56 делам в иске отказано. В процентном соотно-шении число удовлетворенных исков от общего количества рассмотренных заявления по данной категории спора составляет 55,5%, число исков, в удовлетворении которых отка-зано - 44,5% .
  За аналогичный период в 2007г. Арбитражным судом Астраханской области по данной категории споров рассмотрено 178 исковых заявлений. 147 исков удовлетворено (82,5%), в удовлетворении 31 искового заявления судом отказано (17,5%).
  Таким образом, в связи с изменением редакции статьи 222 ГК РФ наметилась тенден-ция к увеличению числа отказов в признании права собственности на самовольную по-стройку.
  Количество обращений с данным видом иска в 2007г. и 2008г. позволяет сделать вывод о том, что проблема легализации самовольной постройки является актуальной не только для арендаторов земельных участков, утративших в связи с изменением статьи 222 ГК РФ возможность претендовать на судебное признание их права собственности на такой объект, данная проблема актуальна для собственников земельных участков и владельцев земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования.

 



Опубликовано: 13.07.2009
© ООО «1КЦ» 2002-2017
Контактная информация        Лицензии и сертификаты
Москва Санкт-Петербург Екатеринбург Мурманск
8-911-1180886 8-981-7491808
(812) 412-4989
8-901-3160314 8-901-3155037
Наш индекс цитирования