1-й КОНСАЛТ ЦЕНТР Вызов консультанта
О КомпанииНаши УслугиОнлайн УслугиПолезная ИнформацияНаши Реквизиты

Обобщение практики применения земельного законодательства при рассмотрении споров о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления


Обобщение практики применения земельного законодательства при рассмотрении споров о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления

1. Основания предоставления земельного участка для строительства, в том числе жилищного, без проведения аукциона отсутствуют, если органом муниципального образования не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта до 1 октября 2005 года

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа городской администрации в предварительном согласовании места размещения объекта жилищного строительства и об обязании органа муниципального образования устранить нарушения прав заявителя путем принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.
Основанием для отказа обществу в согласовании места размещения объекта послужило то, что с 01.10.2005 вступили в силу изменения в земельном законодательстве, заключающиеся в том, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются только через проведение аукциона.
В обоснование заявленных требований общество ссылается на то, что правоотношения между ним и администрацией по предоставлению земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта возникли до изменения порядка предоставления земельных участков для строительства, соответственно к их правоотношениям следует применять законодательство, действовавшее до 01.10.2005.
Решением суда первой инстанции , оставленном без изменений судами вышестоящих инстанций , в удовлетворении требований общества отказано на основании следующего.
Общество 26.09.2005 обратилось в орган муниципального образования с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для жилищного строительства.
Заявителю 30.09.2005 городской администрацией выдано разрешительное письмо на сбор технических условий подключения объекта капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения.
Позже администрация приняла решение об отказе заявителю в согласовании места размещения жилого микрорайона в связи с тем, что предоставление земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства возможно только через проведение аукциона.
Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации дополнен ст. 30.1, согласно которой продажа земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Данная норма вступила в силу с 01.10.2005.
Согласно п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.
Разрешительное письмо от 30.09.2005 не является решением о предварительном согласовании места размещения объекта, поскольку из его содержания следует, что общество получило лишь разрешение на сбор технических условий подключения объекта капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения.
Поскольку администрацией до 01.10.2005 решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято не было, соответственно основания для предоставления земельного участка обществу без проведения аукциона отсутствовали.
При таких обстоятельствах отказ администрации в согласовании места размещения объекта строительства не противоречит нормам земельного законодательства.

2. Собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, имеет право на выкуп земельного участка (соответствующей его части), необходимого для использования объекта недвижимости, вне зависимости от факта наличия на нем самовольно возведенных строений

Общество и индивидуальный предприниматель обратились в арбитражный суд с заявлением к городской администрации о признании незаконными действий ее должностных лиц, выразившихся в отказе предоставить заявителям земельный участок в общую долевую собственность, и об обязании администрации направить в адрес заявителей проект договора купли-продажи земельного участка.
Суд первой инстанции , отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что оснований для предоставления земельного участка в собственность заявителей у администрации не имелось, поскольку на спорном земельном участке кроме строений, принадлежащих на праве собственности заявителям, имеются иные строения, являющиеся самовольно построенными, права на которые за заявителями не зарегистрированы.
Данный вывод суда первой инстанции признан необоснованным судами вышестоящих инстанций на основании следующего.
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.
Согласно п. 5, 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в названной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления готовит проект договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Два строения, принадлежащие обществу на праве собственности, и здание, которое находится в собственности индивидуального предпринимателя, расположены на испрашиваемом у администрации земельном участке. Являясь арендаторами данного земельного участка, индивидуальный предприниматель и общество путем подачи совместного заявления обратились в городскую администрацию с просьбой предоставить арендуемый ими земельный участок в общую долевую собственность.
В соответствии с п. 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые согласно названному Кодексу, федеральным законам не могут находиться в частной собственности.
Данный земельный участок не относится к категории земель, ограниченным в обороте, изъятым из оборота, не подлежащим приватизации.
Общество и индивидуальный предприниматель, являясь собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, имеют право на его выкуп вне зависимости от факта наличия на нем самовольных строений. При таких обстоятельствах действия должностных лиц городской администрации, выразившиеся в отказе предоставить заявителям земельный участок в общую долевую собственность, не соответствуют требованиям, установленным ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, и нарушают их права и законные интересы.

3. Отсутствие документа о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не является нарушением земельного законодательства, поскольку законом установлена обязанность юридических лиц переоформить право на землю до 1 января 2010 года

Банк обратился в арбитражный суд к Территориальному отделу Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости с заявлением о признании незаконным и отмене предписания об устранении нарушения земельного законодательства.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований и признавая законным предписание, суд первой инстанции исходил из того, что банк использует земельный участок без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.
Суды апелляционной и кассационной инстанций вывод суда первой инстанции признали ошибочным на основании следующего.
Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
В силу ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же

условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (аналогичная норма содержится в ч. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Банк на основании договора купли-продажи приобрел в собственность часть нежилых помещений в здании. Земельный участок, на котором расположено здание, принадлежал предыдущему собственнику на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Таким образом, в силу ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации у банка возникло право постоянного (бессрочного) пользования на часть земельного участка, необходимого для использования приобретенных нежилых помещений.
Согласно ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ) право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется; юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.01.2010 в соответствии с правилами, указанными в ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Учитывая то, что заявитель обязан оформить правоустанавливающие документы на земельный участок в срок до 01.01.2010, оспариваемое предписание не соответствует требованиям земельного законодательства и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку устанавливает более короткий срок для оформления правоустанавливающих документов на спорный земельный участок.

4. Договор аренды земельного участка, заключенный до разграничения государственной собственности на землю и арендодателем по которому выступала администрация муниципального образования, не является препятствием для регистрации права государственной собственности на этот земельный участок

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок.
Основанием для отказа в регистрации права федеральной собственности на земельный участок послужило то, что согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество на данный земельный участок зарегистрирован договор аренды, заключенный администрацией муниципального образования с юридическим лицом.
Решением суда первой инстанции, оставленном без изменений судами вышестоящих инстанций , заявленные требования удовлетворены, отказ в регистрации права признан незаконным на основании следующего.
В соответствии со ст. 30.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, утверждается Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2006 № 404 утвержден перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю.
Согласно перечню в регистрирующий орган необходимо представить заявление о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок, содержащее указание на нормативный акт, являющийся основанием для регистрации права собственности на земельный участок.
К заявлению о регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом приложило Распоряжение Правительства Российской Федерации от 22.06.2005 № 850-р, утверждающее перечни земельных участков, расположенных на территории Свердловской области, на которые у Российской Федерации возникает право собственности.
Поскольку Распоряжением Правительства Российской Федерации от 22.06.2005 спорный земельный участок отнесен к собственности Российской Федерации, оно является основанием для государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок.
Ссылка Управления Федеральной регистрационной службы на то, что спорный земельный участок арендован юридическим лицом у администрации муниципального образования, судом не принята во внимание, поскольку договор аренды заключен администрацией муниципального образования в силу законодательства, действовавшего до разграничения государственной собственности на землю. Договор аренды земельного участка, арендодателем по которому выступила городская администрация, в силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не является препятствием для регистрации права собственности Российской Федерации на этот земельный участок.

5. Регистрация права государственной собственности на земельный участок не лишает лиц, которым принадлежат объекты недвижимого имущества, находящиеся на данном земельном участке, права на приобретение соответствующей части земельного участка в установленном законом порядке

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок.
Основанием для отказа в регистрации права федеральной собственности на земельный участок послужило то, что на данном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащей на праве собственности юридическому лицу. По мнению Управления Федеральной регистрационной службы, регистрация права федеральной собственности на землю повлечет для лица, которому принадлежит расположенная на земельном участке недвижимость, утрату права на приобретение соответствующей части земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Решением суда первой инстанции, оставленном в силе вышестоящей судебной инстанцией , заявленные требования удовлетворены, отказ в регистрации права признан незаконным на основании следующего.
Согласно п. 1 ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации; земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти; иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.
Пунктом 5 ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что изданные Правительством Российской Федерации до 01.07.2006 акты об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, являются основанием для государственной регистрации права собственности соответственно Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на такие земельные участки.
Согласно Распоряжению Правительства Российской Федерации от 22.06.2005 № 850-р спорный земельный участок отнесен к собственности Российской Федерации. Поскольку данное распоряжение принято до 01.07.2006, оно является основанием для государственной регистрации права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок.
Довод Управления Федеральной регистрационной службы о невозможности зарегистрировать право собственности на земельный участок в связи с тем, что на нем расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности иным лицам, судом отклонен. Регистрация права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок лишь определит уполномоченный орган, по решению которого земельные участки могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам – собственникам зданий, строений и сооружений в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

6. Указание в кадастровом плане (карте) ориентировочной площади земельного участка является основанием для отказа в регистрации права государственной или муниципальной собственности на землю

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной регистрационной службы с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок.
В качестве причины отказа указано, что кадастровый план земельного участка, представленный на регистрацию, содержит лишь ориентировочные сведения о площади участка. По мнению регистрационной службы, поскольку межевание земельного участка не произведено, следовательно, невозможно индивидуализировать земельный участок и точно определить его как объект права, подлежащий государственной регистрации.
Решением суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены, при этом суд исходил из того, что кадастровый план, представленный заявителем на государственную регистрацию, выдан и удостоверен уполномоченным органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Ориентировочная площадь земельного участка не может служить препятствием для государственной регистрации прав на этот участок.
Данный вывод суда первой инстанции суды апелляционной и кассационной инстанций признали ошибочным на основании следующего.
Согласно п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны содержать описание недвижимого имущества.
На основании п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
В соответствии с абз. 3 ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет земельных участков – описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.
Таким образом, для государственной регистрации прав на земельный участок необходимо представление таких документов, которые в соответствии с действующим законодательством позволяют индивидуализировать этот участок и определить его точные параметры, в том числе местонахождение на местности и территориальные границы, что

устанавливается путем проведения специальных мероприятий – межевания земельного участка.
Поскольку заявителем представлен на государственную регистрацию кадастровый план, составленный не на основании материалов межевания, и, следовательно, не содержащий необходимых сведений, позволяющих индивидуализировать земельный участок и точно определить его как объект права, оснований для государственной регистрации права собственности на земельный участок не имеется .

7. Решение государственного органа или органа муниципального образования об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации как ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество независимо от того, зарегистрировано ли вещное право на изымаемый земельный участок, и независимо от волеизъявления правообладателя земельного участка

Администрация муниципального образования обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд.
В регистрации отказано по причине того, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует регистрация вещных прав на изымаемые для муниципальных нужд земельные участки.
Решением суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены, отказ Управления Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд признан незаконным, при этом суд исходил из следующего.
В соответствии со ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Решение соответствующего органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок.
Под ограничением (обременением) в соответствии с абз. 4 ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности, либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.
В силу п. 2 ст. 13 названного Закона государственная регистрация ограничений прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного управления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя объекта недвижимости.
Таким образом, решение государственного органа или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество.
Довод Управления Федеральной регистрационной службы о том, что государственная регистрация не может быть произведена по причине того, что в Реестре отсутствует регистрация вещных прав на изымаемые земельные участки, судом признан необоснованным на основании следующего.
Государственная регистрация прав, возникших до момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», возможна лишь на основании волеизъявления правообладателей (п. 1 ст. 6 Закона).
Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется в публичных интересах, и реализация такого полномочия не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления правообладателей земельных участков.
Суд кассационной инстанции выводы суда первой инстанции признал верными.

8. Земельный участок, в отношении которого землеустроительные работы не проведены и границы земельного участка не определены, не является объектом права, следовательно, постановление органа муниципального образования о предоставлении земельного участка другому лицу не нарушает права и законные интересы пользователя такого земельного участка

Общество «Е» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления органа муниципального образования «О приватизации земельного участка обществом «Т».
В обоснование заявленных требований общество «Е» указало, что земельный участок, предоставленный оспариваемым постановлением в собственность обществу «Т», включает в себя часть земельного участка, принадлежащего обществу «Е» на праве аренды.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано, при этом суд исходил из следующего.
Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок определен как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Формирование земельного участка происходит посредством землеустройства и кадастрового учета (ст. 68, 70 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.
Моментом возникновения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14 названного Закона).
Общество «Е» имеет в собственности автозаправочную станцию, расположенную на арендуемом земельном участке. Однако процедура межевания арендованного земельного участка обществом «Е» не проводилась, проект границ необходимого для эксплуатации автозаправочной станции земельного участка и кадастровая карта (план) земельного участка, оформленная по материалам межевания, отсутствуют.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что земельный участок, не прошедший кадастровый учет, отсутствует как объект права.
Учитывая то, что границы земельного участка в установленном законом порядке не определены, а также то, что часть земельного участка, предоставленная в собственность другому лицу, не занята объектами недвижимого имущества, принадлежащего заявителю, соответственно его права оспариваемым постановлением не нарушены, в связи с чем оснований для признания ненормативного правового акта органа муниципального образования не имеется.
Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменений.

10.07.08

 



Опубликовано: 13.07.2009
© ООО «1КЦ» 2002-2017
Контактная информация        Лицензии и сертификаты
Москва Санкт-Петербург Екатеринбург Мурманск
8-911-1180886 8-981-7491808
(812) 412-4989
8-901-3160314 8-901-3155037
Наш индекс цитирования