1-й КОНСАЛТ ЦЕНТР Вызов консультанта
О КомпанииНаши УслугиОнлайн УслугиПолезная ИнформацияНаши Реквизиты

Обобщение практики рассмотрения арбитражным судом Амурской области заявлений о включении в реестр требований кредиторов лиц, заключивших договоры долевого участия в строительстве с должником


Обобщение практики рассмотрения арбитражным судом Амурской области заявлений о включении в реестр требований кредиторов лиц, заключивших договоры долевого участия в строительстве с должником

В соответствии с планом работы Арбитражного суда Амурской области на второе полугодие 2007 года было проведено обобщение судебно-арбитражной практики по рас-смотрению заявлений о включении в реестр требований кредиторов – участников долевого строительства.
В ходе проделанной работы установлено, что дела о банкротстве организаций, осу-ществляющих функции застройщика и инвестора, которые привлекали денежные средства граждан при строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости, составляют крайне малую долю от количества рассматриваемых дел о несостоятельности (банкротстве).
Так, в Арбитражном суде Амурской области за весь период работы имело место только два дела о несостоятельности (банкротстве) организаций, привлекавших денежные средства для долевого строительства, оба которых в настоящее время находятся в произ-водстве суда. За период рассмотрения одного из них судом было рассмотрено 34 заявления о включении требований в реестр кредиторов.

I. По вопросу о правовой квалификации отношений между дольщиком и за-стройщиком по договору, заключенному до вступления в силу ФЗ «Об участии в до-левом строительстве и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в неко-торые законодательные акты РФ», имеет место различные подходы.

Так, в большинстве случаев суд оценил указанные отношения как отношения по до-говору простого товарищества (дело № А04-5933/05-10/37 «Б»).
Иллюстрацией первого подхода является следующий пример.
Гражданин Ш. обратился в арбитражный суд Амурской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО «СК» задолженности, возникшей по договору на долевое строительство квартиры в многоквартирном жилом доме.
Исходя из существа обязательства и условий договора, суд квалифицировал право-отношения сторон по указанному договору как возникшие из договора простого товарищества (совместной деятельности), регулируемого нормами главы 55 ГК РФ.
Как указал суд, в силу ст. 1041 ГК РФ по договору о совместной деятельности его участники объединяют вклады и совместно действуют для достижения общей цели, в дан-ном случае – строительство жилого дома (квартиры).
Согласно п. 1 ст. 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навы-ки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.
Целью вышеназванного договора является строительство, сдача в эксплуатацию квартиры, и дальнейшая ее передача в собственность дольщика, что соответствует п. 1 ст. 1041 ГК РФ, согласно которому – по договору простого товарищества двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридиче-ского лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
При этом суд отклонил довод временного управляющего о том, что договор не является договором простого товарищества, и указал, что законом допускается вносить в качестве вклада в общее дело любое имущество.

В другом же случае имело место иное трактование условий договора.
В аналогичной ситуации в суд обратился М. с заявлением о включении в реестр требований кредиторов его требований к должнику, обосновав их наличием задолженности по договорам, заключенным между должником и заявителем на долевое участие в строительстве квартиры в многоквартирном жилом доме, в связи с неисполнением должником обязательств по договорам по передаче в собственность квартир.
Рассмотрев заявление, суд первой инстанции своим определением признал требова-ния М. обоснованными и включил их в реестр требований кредиторов должника, квалифицировав сложившиеся между сторонами правоотношения как отношения по договору простого товарищества.
Постановлением апелляционной инстанции определение было изменено. Из его мо-тивировочной части были исключены выводы суда об оценке заключенных сторонами до-говоров как договоров простого товарищества. По мнению суда апелляционной инстанции, указанные договоры подлежат регулированию нормами ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Суд кассационной инстанции отменил оба судебных акта и передал дело на новое рассмотрение, указав при этом на ошибочность выводов как суда первой инстанции, так и суда апелляционной инстанции. В частности, суд кассационной инстанции отметил, что, признавая указанные договоры договорами простого товарищества, суд не установил наличия необходимых признаков, позволяющих отнести указанные договоры к договорам простого товарищества, а именно: общую цель товарищей, личное участие (личные действия) каждого из товарищей по достижению общей цели, общую долевую собственность товарищей, ведение общих дел, общие расходы и убытки, распределение прибыли. Вместе с тем, выводы суда апелляционной инстанции о том, что указанные договоры подлежат регулированию нормами Закона об участии в долевом строительстве, также были признаны необоснованными, поскольку суд не установил возможность его применения к правоотношениям сторон, исходя из требований ст. 27 данного Закона о порядке его вступления в силу и даты заключения договоров.
При новом рассмотрении дела суд квалифицировал правоотношения сторон как возникшие из договора строительного подряда. Кроме того, поскольку заявителем вложение средств в строительство многоквартирного жилого дома было осуществлено с целью приобретения квартиры для личных нужд, к договору также были применены правила, установленные для договоров бытового подряда. В связи с этим требования заявителя по одному из договоров были признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов.

Примечание: общероссийская практика в отношении квалификации рассматривае-мой категории договоров не является сложившейся и однообразной, о чем свидетельствуют следующие примеры:
1. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении по де-лу № А56-30662/04 высказал совершенно противоположную точку зрения на обозначенный вопрос: «Выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что договор по своей правовой природе является договором простого товарищества, нельзя признать обоснованными, поскольку судами не дана оценка тому обстоятельству, что в результате деятельности по строительству упомянутого дома каждый из товарищей приобретает право на отдельные вторичные объекты недвижимости. Судами не установлено, возникла ли в процессе реализации условий договора или впоследствии общая долевая собственность у сторон по договору, то есть возникло ли в процессе их деятельности общее имущество товарищей, велся ли бухгалтерский учет общего имущества товарищей одной из сторон договора, осуществлялось ли ведение общих дел товарищей, выдавались ли доверенности на ведение общих дел кому-либо из сторон, име-ло ли место получение общей прибыли сторонами по договору и осуществлялось ли распределение этой прибыли, полученной в результате совместной деятельности».

 2. Практика некоторых Арбитражных судов содержит несколько отличающуюся квалификацию отношений по договору долевого строительства, так например Федераль-ный Арбитражный Суд Волго-Вятского округа в своем постановлении от 10 марта 2006 года по делу № А29-502/2005 указал, что «…суд апелляционной инстан-ции, всесторонне, полно и объективно исследовав представленные в материалы дела доку-менты, установил, что заключенные Обществом с физическими и юридическими лицами договоры об участии в долевом строительстве жилья по своей сути являются договорами финансирования, то есть инвестиционными».

3. В постановлении апелляционной инстанции Арбитражного суда Костромской области (оставленным без изменения кассационной инстанцией) по делу № А31-8126/20 содержатся выводы о квалификации договора на долевое строительство как договора сме-шанного типа, содержащего элементы простого товарищества и правоотношений, регули-руемых Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федера-ции».

II. Пунктом 2 ст.1050 ГК РФ определено, что при прекращении договора про-стого товарищества вещи, переданные в общее владение и (или) пользование това-рищей, возвращаются предоставившим их товарищам без вознаграждения, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Таким образом, при прекращении договора, Застройщик обязан возвратить Дольщику денежные средства, переданные последним в счет оплаты за строительство квартир.

ООО «Л.» обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о вклю-чении в реестр требований кредиторов ООО «СК» требований в сумме, переданной в счет оплаты квартиры.
Установив факт заключения между должником и кредитором договора на долевое строительство квартиры, и неисполнение застройщиком в установленный срок обяза-тельств по передаче последней, суд в соответствии с п. 1 ст. 1050 ГК констатировал исте-чение срока действия (прекращение) договора простого товарищества (совместной дея-тельности).
Руководствуясь пунктом 2 статьи 1050 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора простого товарищества вещи, переданные в общее владение и (или) пользование товарищей, возвращаются предоставившим их товарищам без вознаграждения, если иное не предусмотрено соглашением сторон, признал требование кредитора обоснованным и определил включить требования ООО «Л.» в реестр требований кредиторов ООО «СК».
При этом суд исходил из того, что при прекращении действия договора Застройщик обязан возвратить Дольщику денежные средства, переданные последним в счет оплаты за строительство квартир.

III. Помимо суммы основного долга подлежит включению в реестр требований кредиторов требования о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве.

М. обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о включении его в реестр требований кредиторов ООО «СК» с суммой задолженности по договору долево-го участия в строительстве, неустойки по указанному договору на основании п. 5 ст. 28 ФЗ «О защите прав потребителей»
Суд первой инстанции включил сумму основного долга по договору в реестр требо-ваний кредиторов ООО «СК», в остальной части в удовлетворении отказал.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил в части указав, в частности, что М., инвестирующий денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), является потребителем оказываемых ООО «СК» услуг, так как фактически приобретает квартиры для личных нужд. Поэтому на данные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Согласно части 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае наруше-ния установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пе-ню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена вы-полнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена – общей цены заказа, в размере, не превышающем цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).
Суд апелляционной инстанции посчитал обоснованным требование о взыскании неустойки в размере, соответствующем стоимости выполнения работ.

IV. Является обоснованным и подлежит включению в реестр требований кре-диторов требование о взыскании суммы основного долга с учетом удорожания цен на жилье.
М. обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о включении его в реестр требований кредиторов ООО «СК» с суммой задолженности по договору долево-го участия в строительстве с учетом индексации.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявление, удовлетворил его частично, отказав во включении суммы основного долга с учетом удорожания стоимости жилья.
Суд апелляционной инстанции посчитал, что при надлежащем исполнении обяза-тельств по договору на долевое участие в строительстве со стороны ООО «СК» М. получил бы исполнение по ценам, сложившимся на момент исполнения данных обязательств.
Поскольку ООО «СК» обязательства по договору до принятия арбитражным судом решения о признании общества несостоятельным (банкротом) в отношении М. не были исполнены, при этом в соответствии с требованиями ст. 126 Закона о банкротстве в случае после признания должника банкротом срок исполнения возникших до открытия конкурс-ного производства денежных обязательств и уплаты обязательных платежей должника считается наступившим, суд апелляционной инстанции посчитал обоснованными требования М. в части взыскания удорожания стоимости жилья по договору долевого участия в строительстве. При этом стоимость 1 кв.м. жилья была определена в соответствии с данными органа госстатистики.

V. Требования заявителя в части включения в реестр требований кредиторов процентов за пользование чужими денежными средствами являются не обоснован-ными и не подлежат включению в реестр требований кредиторов должника, т.к. до-говор долевого участия в строительстве не устанавливает денежное обязательство должника перед заявителем.

Гражданин А. обратился в арбитражный суд Амурской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО «СК» задолженности, возникшей по договору на долевое строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, помимо ос-новного долга заявитель просил включить в реестр требований кредиторов требование о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ
Суд отказал во включении в реестр требований кредиторов процентов за пользова-ние чужими денежными средствами со ссылкой пункт 1 постановления Пленума ВС РФ № 13, ВАС РФ № 14 от 08.10.1998г. «О практики применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», согласно которому положения статьи 395 ГК РФ не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с использованием денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга.
Судом установлено, что между должником и заявителем заключен договор долево-го участия в строительстве квартиры, который не устанавливает денежное обязательство должника перед заявителем, т.е. денежные обязательства у должника перед заявителем от-сутствуют.

VI. Договор уступки права требования на квартиру, являющуюся предметов договора долевого участия в строительства, является ничтожным, если на соверше-ние такой уступки не получено согласие лица, обладающего правом залога права тре-бования на данную квартиру. Следовательно не подлежат удовлетворения требова-ния о включению в реестр требований кредиторов требования лица, заключившего с дольщиком такой договор уступки права требования.

В Арбитражный суд Амурской области с заявлениями о включении в реестр требо-ваний кредиторов ООО «СК» обратился М.
Свои требования заявитель обосновывал тем, что обязательства по договору со сто-роны ООО «СК» по передаче им в собственность жилых помещений (квартир) не исполнены.
Определением суда (оставленным без изменения апелляционной инстанцией) во включении требований М. в реестр требований кредиторов ООО «СК» было отказано по следующим основаниям.
По договору № 78 ООО «СК» заключенному с гражданином К. 10.02.2004 года, участники обязались сотрудничать в области строительства квартиры в многоквартирном жилом доме путем исполнения обязательств, предусмотренных договором.
05.04.2004 года гражданин К. заключил кредитный договор ОАО «Банк». Для обес-печения кредитных обязательств заемщика перед банком К. с банком 05.04.04 г. был за-ключен договор залога прав требования. Пунктом 1.1. договора залога определен его пред-мет – права требования 4-х комнатной квартиры площадью 141,2 кв. метров в строящемся жилом доме в 13 квартале г. Благовещенска. Согласно п. 3.5. названного договора залого-датель (К.) не вправе полностью или в части, отчуждать предмет залога, обременять его какими-либо обязательствами либо иным образом распоряжаться предметом залога без письменного согласия залогодержателя.
Судом было установлено, что кредитные обязательства К. перед банком были пол-ностью исполнены только по состоянию на 31.08.2004 года.
В соответствии с договором уступки прав требования от 13.07.2004 г. первоначаль-ный кредитор – К. уступил М. права требования по договору на долевое участие в строи-тельства
В связи с указанными обстоятельствами суд посчитал, что договор уступки прав требования от 13.07.2004 г. был заключен между К. и М. в нарушение требований п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 3.4. договора залога прав требования от 05.04.04 г., поэтому на основании ст. 168 ГК РФ является ничтожным и в силу положений ст. 167 ГК РФ не влекущим юри-дических последствий.
На основании изложенного суд в удовлетворении заявления М. о включении в ре-естр требований кредиторов ООО «СК» отказал.

Выводы
Анализ сложившейся в Арбитражном суде Амурской области и в целом по России практики свидетельствует о том, что она носит противоречивый и неединообразный характер. Это проявляется в существовании различных подходов относительно определения правовой сущности договоров долевого участия в строительстве, относительно разграничения реестровых и текущих требований дольщиков, определения круга таких требований в рамках дела о банкротстве. Говорить о каких-либо устоявшихся тенденциях ещё рано, т.к. количество дел о банкротстве организаций-застройщиков не только в Амурской области, но и в рамках всей России, невелико.
Позиция ВАС РФ до сих пор не определена по таким вопросам как: правовая природа требования дольщика к застройщику, разграничение текущих и конкурсных (реестровых) требований дольщиков, проблема конфликта интересов дольщиков (тех, которые преобразуют свои требования в денежные из неденежных и тех, кто обращается в суд за признанием права собственности на объект строительства,) и т.п.
Также следует отметить, что обозначившиеся расхождения вызваны несовершенст-вом законодательства и могут быть устранены путем правотворчества либо выработкой разъяснений и рекомендаций Высшим Арбитражным Судом РФ.

Судья ГОЛУБЕВА С.В.
Старший специалист 3 разряда ВАРЛАМОВ Е.А.
сектора учета законодательства,
анализа и обобщения
судебно-арбитражной практики  

 



Опубликовано: 13.07.2009
© ООО «1КЦ» 2002-2017
Контактная информация        Лицензии и сертификаты
Москва Санкт-Петербург Екатеринбург Мурманск
8-911-1180886 8-981-7491808
(812) 412-4989
8-901-3160314 8-901-3155037
Наш индекс цитирования