1-й КОНСАЛТ ЦЕНТР Вызов консультанта
О КомпанииНаши УслугиОнлайн УслугиПолезная ИнформацияНаши Реквизиты

Жилищные споры.



За последние 15 лет сложилась не простая ситуация на рынке недвижимости. Особо остро она ощущается в сфере жилья.

Жилье – специфический объект, который представляет собой особую значимость для людей. Это жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, с недавнего времени – комнаты в коммуналках. Изменения в стране 90-х годов дали возможность гражданам иметь жилье в своей личной собственности. Владеть, пользоваться, распоряжаться – такое триединство полномочий полноправного собственника провозгласила Конституция 1993 года.

Те, кто на тот момент проживал в государственных квартирах получили право приватизировать свое жилье, то есть стать его собственником. До этого граждане пользовались им по договору социального найма, второй стороной в этих отношениях выступало государство. Приватизация в первые же года своего существования породила огромный круг частных собственников, граждан, которые стали обладателями не только жилья, но и, скажем так, товара. Товара дорогостоящего.

Таким образом, вместе с классом добросовестных собственников, появление которых и было целью «нового государства», проявились и резко негативные последствия. 

Сделки с жильем оказались самым большим и уязвимым сектором. Мало кто понимал, что приобретая в собственность жилплощадь, они приобретают не только права, но и принимают на себя бремя собственности – отвечают за него  им самим.

Из-за  недоработанности законодательства, большинство сделок с квартирами совершались путем обмана. Тысячи человек в результате остались без жилья и без денег.

Новый Жилищный кодекс вступил в действие с 1 марта 2005 года. Исходя из горького опыта прошлых лет, законодатель включил туда большое количество новых норм,  предусмотрев максимум деталей, требующих внимания при заключении сделок с жильем,  гражданский кодекс регулирует порядок сделок с жильем,  в то числе и его наследования.

Учитывая, что на сегодняшний день законодательная база, регулирующая жилищные проблемы достаточно обширна и многие пробелы в неё залатаны, с помощью адвоката можно добиться восстановления своих нарушенных прав, признания сделок недействительными и вернуть не справедливо отчужденное жилье, а также решить бытовые споры с  соседями, коммунальными службами, государственными учреждениями, которые зачастую выливаются в тяжелые судебные разбирательства.

 

Наследование имущества.


Каждый рано или поздно сталкивается с неизбежностью. Смерть человека всегда сопряжена с личной трагедией, но не всегда ей ограничивается. Учитывая активно развивающийся в нашей стране институт частной собственности и провозглашение Законом права каждого владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью, у большинства граждан  есть движимое и недвижимое имущество, которое представляет собой объективную материальную ценность. Абсолютно понятный встает вопрос – кому и как переходит это имущество и права на него после смерти собственника? И всегда ли соблюдаются принципы морали и нравственности?

Сегодня, Конституция Российской Федерации, в статье 35 провозглашает: «Право наследования гарантировано законом»! Порядок открытия наследства и признание прав наследников регулируется вступившей в силу только в 2002 году третьей частью Гражданского кодекса РФ и законом о нотариате. Новеллы наследственного законодательства внесли неведомые до этого российским гражданам правила, заимствованные у европейских стран. Далеко не все нормы пока прижились, возможно, это объясняется спецификой русского менталитета, но основные  принципы действующего наследственного права необходимо знать для того, чтобы понимать как себя вести и в без того тяжелой ситуации.

На сегодняшний день существует два варианта наследования – по закону и по завещанию. Завещание составляется наследодателем на случай своей смерти и вступает в действие с момента открытия наследства, то есть когда наследодателя уже нет в живых.

Завещание – это выражение воли завещателя еще при жизни, таким образом законодатель пытается оставить за человеком право последней воли. Но, в нашей стране такая форма наследования не сильно развита - правовая безграмотность, нежелание думать о завтрашнем дне, причины психологического характера...  Тем не менее, правильно, с точки зрения закона, оформленное завещание позволяет избавить  близких людей, наследников умершего от большого количества проблем, конфликтов, судебных разбирательств и облегчить процедуру вступления в право на наследство.

Завещание может иметь и закрытую форму. Поэтому, в любом случае, в момент открытия наследства необходимо у нотариуса по месту последнего постоянного места жительства умершего узнать было ли оно. Если завещания все же нет, то наследование происходит по закону.

Закон устанавливает пять очередей наследников. Наследники первой очереди – это дети, супруг и родители наследодателя, обязательная доля установлена для иждивенцев.  Далее идут родственники четырех степеней родства и наследники по представлению, то есть наследники наследников в соответствии с общеустановленной очередностью.

Не всегда, казалось бы, очевидный расчет долей в наследстве и то, кому они будут принадлежать, оказывается верным. Очень много обстоятельств, которые нужно учитывать при определении круга наследников, состава наследства и распределения долей.  К сожалению, в большем количестве случаев наследственные споры оказывается возможным решить только в суде.  

Для того, чтобы избежать и морально, и финансово неподъемных тяжб – лучше с самого момента открытия наследства привлечь к помощи опытного адвоката, который все заботы по сбору документов, оформлению бумаг и совершению юридически грамотных и точных действий, направленных на охрану Ваших прав, возьмет на себя. Правовая точность в процессе оформления наследства это самое важное.

 

жилищное споры - это очень сложные и довольно конфлитные правоотношения связанные с решением жилищных вопросов. Именно жилищные споры зачастую является источником конфликтов.

Жилищное право состоит из множество острых углов, обогнуть которые самостоятельно очень сложно. Именно поэтому жилищное право это область, где требуется исключительный профессионализм и богатый практический опыт.

Сложность решения вопросов данной категории связана с тем, что зачастую сторонами по делу бывают бывшие супруги, члены семьи, родственики и друзья, что накладывает свой моральный отпечаток на ведение дела, однако для того, чтобы решить вопрос в свою пользу необходимо откинуть все эмоции.

Другая сложностью данной категории дел состоит в том, что человеку отстаивающиму свои жлищные права приходится сталкиваться с мощным противодействием со стороны административных органов (милиция, муниципалитет, администрация предприятий).

Основные направления деятельности адвокатов:

В соответствие с Конституцией Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. При этом осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

При владении, пользовании и распоряжении жилыми помещениями, которые в силу Закона является недвижимым имуществом, часто возникают разногласия, споры и конфликты.

Если людям не удаётся решить ситуацию мирно, путём переговоров, конфликт может решить только суд.

К жилищным спорам традиционно относят:

* споры о вселении в жилое помещение;

* споры о выселении из жилого помещения;

* споры о признании договоров купли-продажи, дарения, мены жилых помещений недействительными;

* споры, возникающие при переходе права собственности на жилые помещения в порядке наследования;

* споры о предоставлении жилых помещений по договору социального найма;

* споры о признании обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным;

* споры об изменении договора социального найма жилого помещения;

* споры о разделе жилого помещения;

* споры о порядке пользования жилым помещением.

Вчерашние добрые соседи по коммуналке могут «воевать» решая какой порядок пользования необходимо установить. В отношении дольщика, по договору о долевом участии в строительстве, могут не исполнять обязательства по договору, в части срока на предоставление квартиры. В квартире может оставаться зарегистрированным бывший член семьи. Связаны с жильём и многие другие споры. При подготовке к решению ситуации необходимо чётко определиться с тем, что человек хочет получить в результате. Основано ли его «хотение» на законе. Какие именно обстоятельства подлежат доказыванию. Есть ли у него в наличии все, необходимые документы. Всё это необходимо знать и учитывать.

Споры связанные с жильём, как правило сложные, и требуют знаний хитросплетений жилищного и процессуального законодательства, умения составлять процессуальные документы, поддерживать и отстаивать свою позицию в судебном заседании.

Жилищное законодательство часто меняется, плюс к этому существует судебная практика и разъяснения Пленумов Верховного Суда РФ относительно применения судами жилищного законодательства. Для получения положительного результата в суде необходимо быть уверенным в себе, правильности и законности своей позиции.

Для решения сложных жилищных вопросов необходимо обладать всеми этими знаниями и навыками.

 

Жилищное право

 

Юридическая фирма «1-Й КОНСАЛТ ЦЕНТР» предоставляет широкий спектр услуг в области жилищного права, а именно:

·  консультация юриста по вопросам жилищного права;

·  составление договоров, жалоб, исковых заявлений;

·  юридическая помощь при отношениях найма жилых помещений;

·  юридическая помощь при совершении сделок с жильем;

·  досудебное урегулирование споров;

·  ведение судебных дел связанных с выселением;

·  ведение судебных дел связанных с признание права на жилое помещение;

·  ведение дел связанных с заливом жилых и нежилых помещений; и другие услуги.

С 1 марта 2005 года, вступил в действие новый Жилищный Кодекс РФ. Новое в жилищном законодательстве:

Необходимая информация:

Переустройство и перепланировка жилого помещения
Последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки жилого помещения
Перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений – в жилые


Если Вы не нашли в данном разделе сайта необходимую информацию, обращайтесь непосредственно к нам. Адвокаты и юристы нашей фирмы справятся с любой поставленной задачей.

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Данные отношения регулируются ст.25-29 Жилищного Кодекса РФ и осуществляется в значительной степени иначе, чем было ранее. Так, ЖК 1983 г. содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила совершения указанных действий. К достоинствам нового Кодекса можно отнести то, что теперь основные отношения по переустройству и перепланировке помещений регулируются федеральным законом. Это должно существенно облегчить правоприменительную практику и способствовать единообразному применению установленных правил и процедур.

С 1.03.2005 г. определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации. До введения в действие Кодекса в субъектах Российской Федерации было принято немало правовых актов, регулирующих указанные отношения.

Обратим внимание, что новый Жилищный Кодекс не упоминает подсобные помещения в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной этого, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений, при этом вместо понятия "подсобное помещение" Кодекс в данном случае оперирует понятием "помещение вспомогательного использования".

Важным является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий "переустройство" и "перепланировка" жилых помещений.

Ст. 26 Жилищного Кодекса РФ определяет, что переустройство и перепланировка помещений осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. предусматривал осуществление этих действий с разрешения исполкома местного совета. Однако различие здесь чисто терминологическое: отсутствие согласования или отказ в нем de jure означают самовольность, противоправность произведенного переустройства или перепланировки помещений и влекут неблагоприятные правовые последствия (2).

Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий.

Заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Форма такого заявления утверждается Правительством РФ, что должно исключить установление по этому поводу "местных" правил. Вместе с заявлением подаются и другие документы, четкий перечень которых установлен ч.2 ст.26 Жилищного Кодекса РФ.
На рассмотрение заявления и документов, отводится строго ограниченный срок. Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно быть принято уполномоченным органом не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов.

В случае принятия решения о согласовании заявителю выдается подтверждающий это решение документ, который составляется по форме, определяемой Правительством РФ. Данный документ служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.

Неблагоприятные правовые последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

В отличие от ЖК 1983 г., новый Кодекс в ст. 29 определяет понятие самовольного переустройства и (или) перепланировки жилых помещений. Оно означает такое переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, которые произведены при отсутствии документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося для согласования.

Кодексом предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Согласно ч. 2 ст. 29 Кодекса, такие лица несут ответственность в соответствии с законодательством. В настоящее время в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21). Специалисты в области административного права отмечают, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство.

Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

Помимо обязанности нести административную ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений у лиц, виновных в данных нарушениях, возникает дополнительная обязанность имущественного характера - они должны привести соответствующие помещения в прежнее состояние в разумный срок. Порядок совершения этих действий определяется органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 Кодекса). Вероятно, этот же орган должен установить, за чей счет помещение приводится в прежнее состояние.

Целесообразно обратить внимание на то, что субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма. При этом указанные положения следует толковать ограничительно: предусмотренные ст. 29 Кодекса меры ответственности за самовольное переустройство и (или) самовольную перепланировку жилого помещения не могут быть применены к нанимателям жилых помещений, предоставленных по договорам найма специализированных жилых помещений, которые предусмотрены статьями раздела IV Кодекса.

Перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений – в жилые

Статьи 22-24 гл. 3 Жилищного Кодекса содержат много новых норм, отсутствовавших как в ЖК 1983 г. В данной главе достаточно подробно регламентированы отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений - в жилые. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. содержал только самые общие правила о переводе жилых помещений в нежилые

Гражданский Кодекс РФ также упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288). Поэтому нормы Кодекса, допускающие также перевод нежилых помещений в жилые, являются принципиально новыми.

В ч. 1 ст. 22 Кодекса закреплено общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые и наоборот допускается, однако при этом должны быть соблюдены императивные требования Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

В г. Москве действует Порядок перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве, который устанавливает общие требования к переводу жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве вне зависимости от нахождения их в государственной (муниципальной) собственности, собственности общественных объединений или частных лиц, а также находящихся в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, министерств, государственных комитетов и ведомств. Данный нормативный акт определяет основания для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд, порядок оформления документов о переводе жилых помещений (домов) в нежилой фонд.

Основаниями для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве являются: признание жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания; признание жилых помещений (домов) временно непригодными (до устранения причин, обусловливающих непригодность) для проживания; признание в исключительных случаях факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т.п.

В Московской области действует Закон Московской области от 16.04.2004 г. N 55/2004-ОЗ "О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые". Этот Закон устанавливает порядок изменения функционального назначения жилых помещений (жилых домов) независимо от форм собственности с целью надлежащего использования и сохранности жилищного фонда, создания условий для осуществления права собственника по распоряжению недвижимым имуществом, недопущения необоснованного перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые, а также ограничения по использованию помещений, переведенных в категорию нежилых.

В указанном Законе установлены правила целевого использования жилищного фонда, определены участники правоотношений по переводу жилых помещений (жилых домов) в нежилые, основания и условия для такого перевода помещений, состав необходимых для этого документов, органы, принимающие решение о переводе помещений. Установлены правила организации деятельности соответствующей межведомственной комиссии и комиссии муниципального образования, ограничения перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые и ограничения по размещению в многоэтажном жилом доме объектов социально-бытового и промышленного назначения, введены правила об осуществлении контроля за нецелевым использованием нежилого помещения.

Так, ст. 3 Закона Московской области от 16.04.2004 г. N 55/2004-ОЗ "О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые" предусмотрено, что основаниями для перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые являются: признание жилого помещения (жилого дома) непригодным для проживания в установленном законодательством порядке; изменение функционального назначения жилого помещения (жилого дома); изменение функционального назначения прилегающей территории или архитектурно-градостроительных норм (требований) в целях повышения уровня благоустройства жилого помещения.

Правила о переводе помещений, установленные законодательством субъектов Российской Федерации, получают конкретизацию в правовых актах органов местного самоуправления

Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые Кодекс установил три исключения из указанного выше общего правила о допустимости такого перевода. Перевод не допускается в случаях, когда: а) доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; б) такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания; в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога, найма, аренды и т.п. (см. ч. 2 ст. 22 Кодекса).

Установленные исключения, действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям. Когда же речь идет о таких жилых помещениях, как квартиры в многоквартирных домах (ч. 3 ст. 22 Кодекса), то для их перевода в нежилые помещения предусмотрены дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен только при условии, что данная квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при этом помещения, находящиеся непосредственно под такой квартирой, являются нежилыми.

Использованная в Жилищном Кодексе формулировка "выше первого этажа" позволяет предположить, что в таких случаях подразумевается любой другой, кроме первого, этаж многоквартирного дома, например, 10-й, 16-й и т.п. Однако необходимо помнить о том, что перевод жилого помещения в нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, обустроить отдельный вход). Поэтому указанную норму, с нашей точки зрения, следует толковать ограничительно: в ней имеются в виду нижние этажи многоквартирного дома.
Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые новый Кодекс в ч. 4 ст. 22 предусматривает только два ограничения.

Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы.
Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, найма, доверительного управления и т.п.).



Опубликовано: 30.10.2008
© ООО «1КЦ» 2002-2017
Контактная информация        Лицензии и сертификаты
Москва Санкт-Петербург Екатеринбург Мурманск
8-911-1180886 8-981-7491808
(812) 412-4989
8-901-3160314 8-901-3155037
Наш индекс цитирования